vol.50【中部：最高値ポイント立地】

比準価格は実際に取引された不動産情報を基に試算しているため実証的で信頼性が高い。一方収益価格は土地価格に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないこと等から比準価格より低位に求められた。

実証的な比準価格は収益価格より規範性が高く現況の不動産取引においては大きな指標となっていることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺の類似する他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる高価格帯の商業地の取引事例を採用して試算を行った。収益価格は２階以上の店舗需要が稀薄で賃料水準が低いことから土地価格に見あう賃料を徴収できないため低位に求められた。

実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格を関連づけ、ＪＲ富山駅周辺の地価公示標準地及び地価調査基準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

近隣地域は北陸新幹線開業後、開業前より活性化しつつある自用の店舗・再開発ビル・高層ホテルが連たんする駅前商業地域であり、賃貸物件としては再開発ビル・商業ビルが存することから商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高い。

よって、資料豊富な比準価格及び直接法による収益価格を関連づけ、さらに金沢市の高度業務商業地域・商業地域の推移動向等を勘案して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

新幹線開業４年目に入っても開発・投資が活発で、老舗ホテルの再開発等の具体化が取り沙汰される一方、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高く、移転需要の増加を背景に空室率はほぼ解消され、収益環境は好調を維持。但し利回りの推移等不確実要素を抱える。

一方比準価格は金沢駅周辺や都心の準一等地に係る事例を複数採用しており、実勢を反映している。よって比準価格を標準に規範性で若干劣る収益価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。

中心部商業地域の不動産取引が極めて少ないため特殊な事情を含む事例や地域要因の大きい事例も採用せざるを得なかったが、十分な地域分析と各補修正は適正に行い得た。

付近一帯の賃貸事務所ビルに対する需要は弱く適正な賃料水準の把握は難しい。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

周辺では自用の店舗兼事務所ビルのほか賃貸物件も見られるが、築年数の古いビルが多く、賃料水準に幅があることから適正なものが把握しにくく、収益価格の説得性はやや弱い。

よって、ＪＲ福井駅前中心商業地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

駅前であり相応の利用が認められるが、商業事業者向けの賃貸市場は成熟し、賃料は頭打ちの傾向にある。比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、当該標準地の価格の推移、他の標準地等との均衡等にも留意し、上記の通り、鑑定評価額を決定した。

ＪＲ岐阜駅北口に近接した高度商業地域においては、受益権取引や小規模な土地取引が中心であるが、近年、中規模事務所ビルの取引等も散見され、これら取引事例に基づく比準価格は、当該地域における市場性を反映している。

また、収益価格は、需要者が投資家である為、市場分析の観点から、一定の説得力を有すると思料する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して当該標準地の価格推移についても留意のうえ鑑定評価額を上記の如く決定した。

近隣地域は自用・投資双方の需要がある中心商業地域であるが、小売店舗を中心とするテナント需要は概ね堅調で、収益価格は重要な選択の指標となっている。また取引の極端に少ない地域性から、希少性を反映した取引価格は標準的な収益価格を上回る傾向がある。

よって実証的な比準価格を標準としつつ、収益価格を比較考量し、指定基準地及び前年標準地価格からの変動動向に留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

近隣地域は、店舗や事務所等が混在する呉服町通り沿いの繁華な商業地域である。自用の事務所店舗ビルも多く、賃貸用不動産等も見られるが、賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強く、地価の変動に遅れる傾向が認められる。

これに対して、実際の取引事例から求めた比準価格は、より実勢を反映していると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を比較考量して、前年標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

比準価格は、名駅、栄地区に存する高度商業地の事例を採用し、実証的な価格として規範性は高い。収益価格はやや低位に把握されたが投資家等が投資判断を行う上で重視する価格である。名駅地区の一等地では売り物件が極端に少ないため希少性により高値で売買されるケースもみられる。

以上により本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準としつつも収益価格も関連付け、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

比準価格は実際の取引事例よる市場性を反映した価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めた収益性を反映した価格であり、やや低位に試算された。これは投資選好性が高く長期投資を指向する名駅エリア中心の高度商業地では、希少性により高値取引となる傾向によることに起因するものと考察される。

以上より市場性を反映した比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

県内一繁華な駅前商業地域であり、近隣地域周辺は貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は現実の市場性を反映した実証的価格である。

よって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、収益価格を参酌し、さらに当該標準地の価格推移、周辺不動産市場の動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

近隣地域は賃貸用店舗ビル、事務所ビル等も見られる中心商業地域ではあるが、土地価格を十分に反映した賃料水準が形成されていないことから、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は、市内に中心商業地の取引事例が少ないため周辺市町にも範囲を広げ広域的に収集選択し相互検証して求めており、適正と判断する。

したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、周辺不動産市場の動向等にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

・富裕層がゴールドに期待していること

・ポートフォリオでゴールドの位置付け

・ゴールド価格構造

・リスクとデメリット

①『LINE＠GIA』をお友達に追加

②「ゴールド」とメッセージを送る

③自動で、視聴ページが届きます(*´꒳`*)