vol.49【関東②：最高値ポイント〜バブル時代超えの『銀座』】

比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも銀座地区中心部にある店舗地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の銀座地区中心部の実態を反映している。

当地区における土地需要としては、収益目的のほか、自用店舗保有目的も考えられ、銀座住所であることによるステイタス性や広告宣伝効果が強く考慮される。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

収益価格より比準価格が高位に試算された。近隣地域は銀座の中心で希少性が特に高く、様々な思惑を有する投資家の需要が重層化する傾向があることから、収益価格のほかに、市場性を反映した比準価格も重要な指標となる。

そこで、近隣地域の取引市場及び賃貸市場の需給動向を勘案し、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、さらに同一需給圏内の類似地域に存する公示価格との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

近隣地域は、横浜駅西口駅前広場に面し高層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。

収益価格は、賃貸条件、収支項目、還元利回り等手法の各過程は適切であり、標準地の収益性を十分に反映しており信頼性が高い。本件では、両試算価格の規範性はほぼ同等と判断し、比準価格と収益価格に同等のウェイトを置き、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

想定される需要者の多くは収益性からの意思決定を行う法人等が主であるが、本件評価では、現況の取引市場の動向に留意して、比準価格と収益価格とを関連付けるとともに単価と総額との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

近隣地域には賃貸用の商業ビルが多く見られ、飲食店舗を中心に出店意欲は強く、一定の需要があるため、収益性を反映した収益価格の信頼性は高い。

一方、同一需給圏内の土地取引は少ないものの、選択・採用した取引事例は標準地と代替競争関係にあり、市場における不動産取引の実態を反映しており実証的である。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

需要者は、投資用不動産として不動産の収益性を検討するほか、代替競争関係にある類似不動産の取引価格にも着目する。本件では、対象標準地の場所的希少性が反映され、比準価格が収益価格を上回ったが、両価格ともにそれぞれ規範性が認められる。

本件においては、両価格を再吟味した結果、想定要素を含む収益価格より、市場実態を反映した比準価格の説得力が高い判断し、比準価格を重視して収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は、市内でも希少性ある商業地域で、類似性ある地域に事例を求めることは困難で、取引時点の古いもの、地域格差は大きいが立地条件面で関連性ある地域の事例を採用せざるを得ない。

収益価格は、本地域の容積率を有効に活用しており、地域の実態収益性を反映した試算価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、上記試算価格の性格と市場参加者の属性、周辺の開発動向等を勘案し、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。

数少ない類似商業地の事例を駆使し、周辺地域より検討を加えた比準価格は徐々に好転する近隣の市場動向を映した実証的な価格と位置づけられる。

収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものであるが、空室率の判定等に判断値が介在し、相対的な精度は若干劣る。より実証的な比準価格を軸に収益価格を比較検討し、前年価格との均衡に充分留意の上、上記のとおり決定した。

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