vol.53【四国4県：最高値ポイント立地】

標準地の存するＪＲ徳島駅前広場近辺における取引が少ないため、地域格差率が大きい事例等も採用せざるを得なかったが、市場の実態は相応に反映されている。一方、標準地は県内最大の繁華街に所在し、相応の賃料収入も期待できるが、建物建築費の高騰等から、収益性の確保が若干困難な状況になっている。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったものを含めたが近隣地域近傍に存する事例を採用し各事例を十分比較検討し得た。収益価格はテナントビルも多く相対的に賃貸需要も高い地域性にあるが、賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく純収益が圧縮されること等から収益確保は難しく、やや低位に求められた。従って、より実証性に優る比準価格を重視し収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

標準地が存する地域の賃貸市場は熟成しており重視すべきであるが、賃料は安値安定傾向にあることから収益価格はやや低位に求められた。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては一定の規範性のある事例から試算し得た。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、他の標準地等とのバランス検討を踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

比準価格は規範性の高い事例は少ないが市場性を反映できたものと考えられる。当該地域の賃貸市場は成熟しており収益性を反映した収益価格を重視すべきと考えられるが、この地域の土地が高水準に位置する一方、それに見合う賃料を徴収できず、いわゆる元本と果実の関係が希薄なため、やや低く試算された。よって本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して他の標準地等とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

本件地域は、市内で最も繁華性の高い中心部商業地域である。本件では収益価格は比準価格に対して低位に導出されたが、地域特性に応じた試算価格間の開差を示しており、相互に試算価格の妥当性が検証できたものと思料する。したがって、実証的な比準価格に理論的な収益価格を関連付け、さらに近隣地域の市場の特性、将来動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

自己使用が中心であるが、賃貸収入目的の収益物件としての需要も見込めることから、比準価格を重視しつつ収益価格を斟酌し、公示地と同一地点である基準地価格からの変動状況、さらに近隣地域の市場の特性と将来動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

取引事例比較法の適用においては、収益性に影響する街路条件、視認性や顧客の出入りに影響する画地条件、周囲の店舗等の状態等、需要者が考慮する要因について適切に優劣を判断し、結果、実証的で説得力のある比準価格を得た。標準的な賃料を基に収益価格を求めたが、自用を主とする地域で、新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。

比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、想定建物が生み出すであろう純収益を基に価格を試算するものであり、収益性を反映した価格であるが、昨今の賃料水準の低下等により、新規投資への採算性が低くなっており、やや低位に試算された。よって、相対的に説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

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