vol.48【関東①：最高値ポイントの立地】

つくば市、周辺市及び水戸市の類似地域において規範性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地のような高層ビルの商業施設は少なく、収益データの収集には限界がある。

また、取引時に於いては、類似不動産の取引価格が価格決定の有力な指標となるものと判断される。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

県内でも上位の商業地域であり、取引事例比較法においては地域格差の大きい事例も存するが、比準価格は実際の取引に基づき試算された価格であり、市場の実態を反映している。

一方、収益還元法は標準地のような大規模ビルの立地する地域においては、一定の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

周辺に賃貸用の高層事務所等が立地しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。

中低層の店舗・事務所ビル等が多く、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

賃貸ビル（収益物件）は多い中心市街地における商業地域で、地域内に大型事務所ビルが散見されるものの、中小規模の中低層の店舗、事務所ビル等が多い。テナントの賃料は目立った上昇までに至らず収益価格は低位に試算された。

よって、価格決定に際しては、近隣地域の地域の特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適否を考慮し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

近隣地域内は事務所ビル及び複合ビル等が建ち並び高崎駅西口周辺の商業地域を形成している。収益性を重視する商業地域ではあるものの、地方都市では景気動向による支社の新設・統合などが空室率に影響を及ぼし、オフィス需要に波があるため適正賃料は見出しにくい。

よって、取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を検証手段として位置づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

収益価格はテナント賃料の値上げが厳しいなかで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことを反映し、比準価格に比し低位に試算された。また、想定要素も介在しているため信頼性にやや劣る。

比準価格は稀少事例の中から比較可能な事例を採用し、適切に求められており実証性が高い。以上、２価格を総合的に勘案し、説得力を有する比準価格にウエイトを置き、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

本件標準地は大宮駅西口至近にある高度商業地域にあり、店舗、事務所需要が強い。需要者の中心は収益性を重視して投資判断を行う投資法人及び転売を目的とした不動産業者が中心である。

価格判定に当たっては市場実勢を反映する比準価格とともに、収益価格も重要な指標である。よって、本件評価に当たっては収益価格と比準価格を相互に関連づけ、前年価格、代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

大宮駅周辺地域約１３０ｈａは都市再生緊急整備地域に指定され、西口においては大宮駅西口第３‐Ｂ地区市街地再開発事業が進行している。近隣地域は大宮駅西口における高度商業地域の中心に位置しており繁華性の程度が高いことから、商業地域としての位置付けは相対的に高位である。

対象標準地は、埼玉県を代表する高度商業地域に存する。高度商業地の不動産価値は、主として不動産の収益性から形成されることから、実証的な価格である比準価格と不動産の収益性を反映する収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は売買市場の実態を反映した実証的・客観的な価格である。収益価格は収益性の観点から価格接近した価格であり、各種の想定要素はあるものの、対象標準地は収益性が重視される商業地域に存することから無視することのできない価格である。

本件では相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

・富裕層がゴールドに期待していること

・ポートフォリオでゴールドの位置付け

・ゴールド価格構造

・リスクとデメリット

①『LINE＠GIA』をお友達に追加

②「ゴールド」とメッセージを送る

③自動で、視聴ページが届きます(*´꒳`*)