海外投資のGIA長谷川です^ ^
前回は
・人と企業とお金が集まる「首都」
・首都：価格の付きが全く違う
・全国期待しつつも狙いを絞る
についてお話ししました。
都道府県別・公示地価の平均では、
東京都（1位）：109万6445円/㎡
大阪府（2位）：29万8443円/㎡
桁違いの価格がついてて
驚きましたね！
今回は
東京都が、他道府県と
「なぜそこまで桁違いなのか！？」
気になる背景を取り上げます(*´꒳`*)
東京都と大阪府は、
土地の状態がよく似ています（╹◡╹）
まず面積。
東京：2,191㎢（全国45位）
大阪：1,905㎢（全国46位）
同じ位ですね。
土地の価格は
森林の割合が広いと
平均価格が下がり易いのですが、
東京：35%/大阪：30%
これまた同じ位ですね。
でも土地価格は桁違い。。
その理由はというと
ざっくりざっくり次の2つです。
1、経済の大きさと成長
2、人口密度と増加率
1、経済の大きさと成長
毎年、都道府県版GDPが
発表されています。
この数字が大きければ
大きな経済活動が起きていて、
それだけ利益を生み出している
企業・個人がいるということです。
桁が違いますね(*´꒳`*)
東京都の最新の数字は
2017年：106兆9000億円（速報）
2018年：108超2000億円（見込み）
年々上昇中です。
大阪府も
2013年度：37兆4134億円
2014年度：38兆1936億円
2015年度：39兆1069億円
とこの数年上昇傾向です。
面積あたりにしてみると、
東京都：476億円/㎢
大阪府：205億円/㎢
回る経済規模が違えば
土地に投資できる金額も変わります。
経済規模の違いが
土地価格に影響を与えます。
2、人口密度と増加率
東京都はずっと右肩上がり。
大阪府はというと
この7年ほどは減少傾向です。
ボリュームも2018年末で
東京都：13,843,403人
大阪府： 8,824,566人
桁が違いますね(*´꒳`*)
東京都と大阪府は
土地の面積は同じくらいですから、
人口密度は、当然東京が高くなります。
人口密度
東京都：6,309.78人/㎢（全国1位）
大阪府：4,631.61人/㎢（全国2位）
人口密度が高くなると
→暮らす土地が欲しい
→欲しいけど土地がない
→でも欲しい
となって、需給バランスで
土地価格に影響を与えます。
その上、
増加率の＋期待が高まると、
需要期待が上がり
未来の値上がり期待を引き上げ、
買い手の背中を後押しし、
土地価格が上がり易くなります(*´꒳`*)
東京都と大阪府、その他の道府県。
比較してなぜ東京都の
公示地価平均価格が
桁違いに高額になっているのか？
具合が見えてきましたね(*´꒳`*)
経済の規模があるから人が集まる。
人が集まるから経済規模が大きくなる。
両方の車輪が
強く回っているからこそです。
こういう土地を
買いたいですね！！
次回
東京の各エリアの価格と、
都道府県別1番と最後の価格を
比較して見てみましょう(*´꒳`*)
どうぞお楽しみに！
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話が長くなりすぎるので、
以前弊社で開催したセミナー動画を、
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