vol.52【中国5県：最高値ポイント立地】

比準価格は、市街地の中心商業地域であり、取引事例が少ないため、ある程度時系列に遡って収集するように努め、５事例を採用して試算を行った。また、収益価格は、賃貸物件はテナントビルを中心としているものの、賃貸事例が少ない上での試算であり、信頼性においてやや劣るものと判断される。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を加えた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

対象標準地は、駅前商業地に存し、築年が古い収益物件が多く、新規供給物件が少ないことから、賃料水準の把握が困難で、低めに試算されている。一方、需要者の中心は、市場性、取引価格水準を指標として判断を行うため、比準価格の規範性は高いと判断した。そこで、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は松江駅周辺の既成商業地域に存する取引事例から求めたもので、比準の過程も適切であり、精度は高く、実証的な価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算され、長期にわたる想定を前提としていることから、やや精度は劣る。よって市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに前年公示価格、単価と総額の関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は類似性の高い取引事例を基に求め信頼性は高い。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が未形成で低位に求められた。オフィスビルやビジネスホテルが立地する商業地域であるが、自己使用目的の取引が価格形成の中心となっている。商業地需要が回復しつつあることを念頭に、前年公示価格を基に価格形成要因を再検討した結果、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて上記の通り鑑定評価額を決定した。

比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、精度・規範性は比較的高い。収益価格は、駅前の準高度商業地である事から収益性からのアプローチは有意義である。想定条件が介在し精度的難点も指摘されるが、建築専門家によるモデル験証も行っており、又比準価格との開差も僅少で相互に妥当性が験証され得る。従って、規範性の高い比準価格を中心に、収益価格をも充分参考とし、また前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

当地はオフィス、店舗の両面が可能なため、低層階は店舗、中高層階はオフィスの貸しビルを想定して収益還元法を適用した。但し、期待賃料は建物、設備の品等等で左右され、査定者の想定事項も介在する。よって、収益計算を高い精度で展開することに一定の限界ある。一方、取引事例比較法による比準価格は周辺部の取引に基づき、現実の不動産市場の動向が反映され実証的と言える。以上から、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付けた。

比準価格は、実際の取引にかかる事例を複数採用し、それぞれの事例の有する規範性に応じて調整することにより求めたものであり、市場性を反映した精度の高い価格であるといえる。一方の収益価格は、賃貸市場が保守的に推移していることからやや低位に求められた。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は対象不動産の流通性の観点から求めており、市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は最有効使用の建物を建築後賃貸を想定し、当該不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益から土地に帰属する純収益を還元して求めた価格であり、賃貸経営の投資採算性を示している。本件では、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

価格水準の類似性を有する事例が僅少のため、格差の大きな事例を採用せざるを得なかったが、要因比較を慎重に判断しており、市場価格を反映した価格が得られた。商業地域に存するため収益性は重要な指標であるが、立地希少性が高いため、取引市場においては場所的限定による需給関係・市場性に影響を受けやすい。従って現実の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ単価と総額との関連等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

近隣地域は当市随一の商業核の一角を形成する地域ゆえに取引事例は少なく、比較的類似性の高い適正な事例を抽出したものの地域格差が大きくならざるを得なかった。収益価格は賃貸市場の破行性等から比準価格に比して低く試算されたが、概ね妥当な価格と思料される。従って、取引実体をより反映した比準価格を重視し収益価格も関連づけ、更に近傍標準地とのバランス検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

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