海外投資のGIA長谷川です^ ^
前回は
・価格は上がるべくして上がる
・経済成長の肝【工業化】の進展
・強力な政策→日本中一緒に上昇
についてお話ししました。
政治の力、
その中でも経済を動かせる
影響力の大きい人の力は凄いですね。
何故その時に買えなかったのか？
見てて悔しくなります(´∀｀;）
でも皆さんは大丈夫です。
海外に目を向けていますから(*´꒳`*)
今回は
土地への投資を考える際に
狙うべきタイミングを取り上げます。
値上がり後、
どのようにして価格は下げたのか？
下げを意識した買い時を考えてみましょう。
35年間続いた「土地神話」に
遂に訪れたクライマックスは、
日本の最後の大バブル時代です。
昭和61年（1986年）12月〜
平成3年（1991）年2月頃が
いわゆるバブル期と言われていますが、
日経平均株価が
40,000円に到達する勢いで、
1ドル＝120円～160円、
企業株価が上がり高収益が続きました。
当時、投資家・企業のお金は、
日本国内だけにとどまらず
アメリカの物件を買ったりと、
様々な商品への投資や
消費に動いていきました。
その中で
「土地」という商品は、
それまで永遠と続いていた
値上がりの実績があるので、
「今後も上がり続ける」
という期待と安心感も後押し、
投機的な土地取引が頻発。
この3つを背景に、
平成3年（1991年）
全国平均のピークをつけました。
土地価格の上昇は
投資家や土地保有者とっては
「どんどんあがれw！」
という感じですが、
普通に生活をしている人からすると、
・格差の増大
・マイホームを持てなくなる
・新規の事業が生まれにくくなる
など大きな弊害を生み出します。
そうなってくると、
残念ながら投資は折り返しです。
平成2年（1990年）3月
大蔵省銀行局は
「土地関連融資の抑制について」
という総量規制を導入。
そして日本銀行による
公定歩合の急激な引き締めが
（2.5%→6.0％）続きました。
これによって
日本の経済は極度に悪化。
バブル崩壊へとつながり、
地価の全国平均は
平成4年（1992年）から
15年連続で下がり続けます。
バブル崩壊以降
土地の利用について、
新たな展開が始まりました。
平成9年（1997年）2月
「所有から利用へ」などを政策の目標とする
「新総合土地政策推進要綱」
が閣議決定されまれました。
その後も、
「都市再生特別措置法」
「住生活基本法」
「景観法」
「土壌 汚染対策法」
「被災市街地復興特別措置法」と
需要のハードルが上がる
（国民の安心・生活の質が向上する）
ルールが盛り込まれていきます。
投資は
出口で買ってくれる人が
いなくては成立しません。
ルールができると
誰でもOKでは無くなるので、
需要が絞られることになります。
買い手が出るまでじっと待つか。
売値を下げて買われやすくするか。
売りにくくなってしまいますね。
ルール導入後に買いに入る場合も、
高値でも買われる
価値ある限られたスポットを探し、
かつ高値で買わなければなりません。
投資家としての
参入ハードルが上がります。
土地だけに限りませんが、
国民の暮らしの安定に必要なものは、
特に民主主義政権の中では
いきすぎると規制の対象になります。
つまり
投資家が狙うべきはー
【A】
好景気と需要増で
価格が上昇する前に買い
【B】
規制が入り
価格の上下が安定する前に
出口を取る
ことです(*´꒳`*)
次回
その中でどのエリアを狙うべきか？
取り上げます。
どうぞお楽しみに！
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話が長くなりすぎるので、
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