【経済危機から不動産の投売が発生する流れ】…
こんばんは！「がの」です。
今日は、経済危機発生から、
どういう流れで投売が発生するか？
という話を書いていきます。
経済危機といっても、厳密には、
金融危機、財政危機、通貨危機・・・
と色々厳密な定義があるのですが、
説明が面倒なので、
ざっくりとしたイメージで、、、、
不動産バブル崩壊を例に、
説明を進めていきます。
不動産市場にお金が流れすぎて、
通常の価値より、異常に高くなりました。
本来５０００万円の不動産が、
１億、２億ともう誰も買えなかったり、
賃貸利回りが回らなくなったりすると、
不動産市場が回らなくなります。
また、不動産市場が上昇してる時は、
みんな調子にのって、借金しまくるし、
銀行も
「みんなが調子のって金借りてる今のうちだ！」
なんて、イケイケドンドンで、
お金貸しまくります。
で、その流れが
一旦止まるわけです。
調子のって貸しまくってたので、
リスク管理が甘くなり、、、
本来貸してはいけない人にまで
お金貸しちゃったりしてます。
で、債務不履行も起こるわけですね。
また、通常５千万円の不動産を
２億とかで借金して買ってるんで、
不動産市場が滞り始め、値崩れすると、
みんな借金ばかり残る状態になるんです。
こうなると、てんやわんやで
不動産市場が一気に下がります。
銀行側は、、、
債務不履行になった資産の
担保を抑えますけれども、
それも資産価値が
どんどん下がっていくんですね
（というより本来の価値に近づく？）
銀行は基本的に
お金を預かって、お金を貸付て、
その間の利息の差で儲ける商売ですから、
もともと
たくさんお金も借りてるんです。
債務不履行や担保価値の減少で、
資産が減るけど、負債は残ったまま。
そうすると、
自己資本比率が当然減少します。
銀行というのは、
ＢＩＳ規制というのがあって、
自己資本比率を４％〜８％より
小さくしてはいけないという規制があります。
それを守らないと、
銀行業から締め出されてしまいます。
なので必死にこの基準を守ろうとしますね。
となると、
資産が減りながら、債務はそのまま
という状況で積極的に、
資産の現金化を進めます。
不動産も昨日話をしたような、
価値が戻るまで待つ なんていうような
悠長な事を言えないので、
現金をもとめて、バンバン売りにだします。
これは個人・法人も同じで、
資金繰りが苦しくなって、
現金が必要なので、
今の価格でしぶしぶ売る・・・
という流れと一緒です。
ということで、
経済が危機的な状況になった時は、
こういう風に投げ売り物件が
増えていく流れになってるんですね。
投資家としては、
この一時的な危機で、
値段が下がったところを
買い叩く。
仕入れに利あり なのですね。
勇気がいることですが^^;
それでは、
今日はこの辺で！
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