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| バンコク不動産はもうダメなのか？いま選ばれる物件の条件 |
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みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。
先々週のGIA通信にて
私がタイの首都バンコクへ
渡航してきたことをお伝えしましたが
その際に現地の
ビジネスパートナーから
大変面白い海外不動産
プロジェクトを紹介されたので
このGIA通信の読者様にも
速報としてお伝えしますね^^
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いきなりですが、
気になる物件名は
「LOVE Charoen Nakhon（ラブ・ジャルンナコン）」
タイの首都バンコクの
チャオプラヤー川沿いに建つ
新築コンドミニアムです。
実は、バンコク不動産市場は今、
なかなか難しい局面にあります。
供給は絞られている、
買い手も慎重になっている...
そんな中でこの物件が
注目されている理由は何か。
今回それをわかりやすく
掘り下げてみようと思います。
投資家の方々に
海外不動産をご紹介する際に
「駅からどのくらい？」
という質問を受けます。
不動産投資は
「1に立地、2に立地...」
と言われるほど
立地は最重要検討項目であることは
リテラシーの高い皆さんならご承知の通り。
特に不動産は
読んで字のごとく
”動かすことができない資産”ですから
立地を少し間違えるだけで
年単位で大きな損失を抱えることになります。
この物件は
最寄りのBTS（高架電車）の
Krung Thonburi駅まで約1.5km。
確かに駅至近ではありませんが
実はここが重要なポイントなのです。
バンコクを見るときに大事なのは、
駅距離じゃなくて、以下の3つです。
✅都市開発の流れに乗っているか
✅外国人駐在員や富裕層が生活動線として使う環境か
✅商業・医療・教育・交通インフラが複合的に整備されているか
ジャルンナコン周辺は、
この3つ全部が揃った、
バンコクでも数少ないエリアなのです。
また、周辺には
アイコンサイアムや
アジアンティークといった
人気の大型商業施設があります。
そして、
これが面白いのですが、
シャングリラ、
フォーシーズンズ、
マンダリンオリエンタル、
アナンタラリバーサイドといった
5つ星ホテルが立地しているエリアなのです。
つまり、
すでに外国人駐在員や
富裕層の生活圏が形成されている訳です。
新しい政府複合施設も
物件の近くに建設されるなど、
治安面でも問題ありません。
川沿い特有の
ゆったりとした空気が流れ。
賑やかなバンコク中心部とは
一線を画した落ち着いた
住環境が実現されています。
こういう環境を持つエリアって、
バンコクでもそれほど多くありません。
だからこそ、
資産価値の向上が
期待されているわけです。
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意外と見落としがちな点として、
タイの不動産関連法令にも
「セットバック規制」があります。
簡単に言うと、
川沿いの土地開発に対して
厳しい規制がかかるということです。
つまり、現在、
川沿いの土地確保が
極めて困難な状態なのです。
だからこそ、
リバーサイドに立地する
新規大型プロジェクトというのは、
実は希少性がかなり高いのです！
また、
このプロジェクトのデベロッパーは
タイを代表する大手の『Sansiri（サンシリ）』
そして日本の
三井不動産グループが
共同開発しているのです。
なぜこれが重要なのか？
プレビルド物件
（まだ建築中の物件）の場合、
デベロッパーの
財務体質というのは
本当に重要なのです。
新興国では、
建設途中で頓挫してしまう
プロジェクトも珍しくありません。
そういう不安材料がある中で、
大手のサンシリと三井不動産が
手掛けるプロジェクトであれば、
安心感が大きく異なります。
日本企業の関与という点でも、
投資家にとっては心理的な
安心感があるのではないでしょうか。
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私自身タイのバンコクに
6年以上住んでいた経験から言うと、
バンコクの富裕層って
ペットを飼ってる人が多いです。
でも困ったことに、
コンドミニアムって
「ペット不可」が圧倒的多数派です。
ペット可の物件を探そうとすると、
立地が悪い場所にあるか、
築年数が古い傾向があります。
ところが、
この物件は新築で
最初からペット対応。
専用ドッグランや
ペットと使える屋上テラスがあります。
「ペット対応の新築コンド」って、
バンコクではほぼ見かけません！ｗ
これって、
投資的観点から見ると、
非常に興味深い差別化ポイントです。
なぜなら、
潜在的なニーズがあるのに、
それを満たす物件が少ないからです。
賃貸運用を真剣に
考えている投資家さんなら、
ここに目をつけるべきです。
また、
充実した共用施設も
この物件の売りです。
✅30mのリバービュープール
✅静かなHaven Pool
✅45階のSky Lounge
✅屋上テラス
✅ジム、ヨガ・ピラティスエリア
✅コワーキングスペース
✅マルチスポーツコート etc.
生活の質を高める施設が
はじめから多数用意されています。
「駅近・新築・プール・ジム付き」
これらは今やバンコクの
新築コンドでは一般的ですが、
そんな中で、、、、
✅リバーサイド立地
✅大手デベロッパー&三井不動産関与
✅ペット対応
✅ICONSIAM圏内
✅1,000万円台からの価格
という組み合わせは、
確実に見え方が変わってきます。
さらに今なら
購入時限定のプロモーションがあります。
✅家具パッケージ：
ベッド・ソファ・ダイニングなど
主要家具を揃えるプラン。
賃貸運用をお考えなら、
内装業者との打ち合わせを省略でき、
すぐに賃貸付けへ進められます。
✅RFC（Ready For Carry）パッケージ：
家具・家電・小物を含めた
デコレーションまで仕上げるプラン。
駐在員をはじめ忙しい購入者に好評です。
✅1年間プロパティケア：
引き渡し後1年間は
サンシリのプロパティケアサービスが無料。
お部屋の不具合や修繕対応も安心です。
✅タイロングステイビザ費用無料：
物件価格300万バーツ以上の場合に適用。
※ プロモーションは予告なく変更・終了する場合があります。
投資的観点で考えると、
これらが初期コストを削減し、
利回り向上に繋がるのは重要なポイントです。
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では、実際のスペックと
販売価格をご説明しましょう。
物件は44階建てのA棟と
7階建てのB棟で構成されます。
総戸数は1,111戸の
大規模プロジェクトです。
竣工予定は2029年5月ですから、
現在から約3年後の完成を想定しています。
価格帯は、
日本人投資家にとって
比較的検討しやすい水準に設定されています。
✅1ベッドルーム：約1,611万円から
✅2ベッドルーム：約3,200万円台から
✅3ベッドルーム：約9,000万円台から
▼1BRの一例
▼2BRの一例
ここからが大事なポイントです。
支払い条件は
一般的なタイのプレビルド物件と
同様に段階的に設定されています。
これによって、
初期資金を抑えながら、
現時点での価格で
将来の完成物件を押さえる
という利点が得られるのです。
✅予約金：10万バーツ（日本円で約50万円）
✅頭金：物件価格の30%
✅残金：70%（竣工時の2029年第二四半期に支払い）
つまり、
最初に50万円の予約金を入れて、
その後物件価格の30%を頭金として支払い、
残りの70%は
完成時というスケジュール。
限定的な初期資本で投資を開始し、
長期にわたって価格上昇の恩恵を
受けられるということですね！
この仕組みは、
投資家にとってなかなか
理に適った条件だと思います。
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この物件への投資を検討する上で、
必ず押さえておきたい点をお伝えします。
GIAでは、
海外不動産を単なる
「高利回り投資商品」としてではなく、
『資産防衛』と
『国際分散の観点』
から捉えています。
日本円だけ、日本の銀行だけ、
日本の制度だけに資産を集中させることは、
平時では問題に見えないかもしれません。
でも、、、、
円安、インフレーション、
税制変更、国内景気の停滞、
人口減少、地政学リスクなどを考えると、
自分の資産を
一つの国、一つの通貨、
一つの制度に集中させることは、
長期的には大きなリスクになり得ます。
海外不動産が重要なのは、
以下の理由からです：
✅資産の置き場所を国外にも持つことができる
✅成長する都市の一部を自分の資産ポートフォリオに組み込める
✅将来の生活や選択肢の幅を広げることができる
特にバンコクは、
東南アジアの中でも
金融・商業・インフラが
最も整備された都市の一つです。
長期投資の対象として、
検討する価値があるはずです。
今回ご紹介したプロジェクトは
こんな方にはオススメします。
✅日本円だけに資産を置くことに不安を感じている
✅東南アジアの成長を自分の資産ポートフォリオに取り込みたい
✅成熟した都市バンコクを選びたい
✅賃貸運用と自分や家族の滞在の両方を視野に入れたい
✅利回りだけでなく、都市の成長性と生活価値を含めて不動産を判断したい
もちろん、
すべての方に適した
物件ではありません。
一方で、
短期転売を目的としている方や
すぐに家賃収入が欲しいなどの場合は
本物件に対して慎重な判断が必要でしょう。
海外不動産は
日本の不動産とは
異なるルールで動きます。
購入を検討される場合は、
必ず最新の情報を
確認されることをお勧めします。
なお、参考までに
専門家と一緒に確認すべき
主な項目をざっとあげておきます。
✅最新の価格情報と空き状況
✅外国人枠の規制内容
✅契約条件と法的留意事項
✅管理費・修繕費の内容と推移
✅実際の賃貸需要と相場
✅相続に関するタイの法令
✅将来の売却戦略と買い手層の想定
なお、
表面利回りが表示されていても、
実際の手残りは管理費、修繕費、
空室、賃貸管理手数料、税金、
為替変動などによって大きく変わります。
購入時点での入口価格だけで
投資判断をするのではなく、
長期的な運用シナリオを含めて
検討するようにしていきましょうね！
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今回のお話をGIA通信の
読者様にご紹介する手前、
複数の不動産レポートから
最新のバンコク不動産市場を
分析してみました。
そこから
見えてきたこととして、
同市場は確実に調整局面に
入っていることが明白です。
でも、それは
「バンコク不動産はもうダメ」
という単純な判断を意味しません。
むしろ、
現在のバンコク市場は
「二極化した市場」へと進化しています。
一方には、スクンビットや
ラチャダーピセークなどの好立地で、
ライフスタイル性や
ブランド性を持つ高級物件があります。
こうした物件は、
価格が高くても
長期的な資産価値や
希少性を重視する
購入者に選ばれ続けています。
もう一方には、
市場平均より大幅に
割安に価格設定された
実需向け・投資家向け物件があります。
こちらも強い需要があります。
一方で、
苦戦を強いられているのは、
✅中途半端な立地
✅中途半端な価格帯
✅中途半端な商品企画
という物件です。
こうした物件は、
今後ますます苦戦する可能性が高いです。
では、今回ご紹介する
『LOVE Charoen Nakorn』は
どこに位置するのでしょうか？
ここが重要です。
LOVE Charoen Nakornは、
市場の「勝者」セグメントに
位置すると考えられます。
理由は以下の通りです。
✅プレミアムな立地（リバーサイド）
→ セットバック規制による希少性が高い
✅大手デベロッパー×三井不動産
→ 完成リスクが最小化される
✅ペットフレンドリーという差別化
→ 潜在的な未開拓ニーズへのアピール
✅検討しやすい価格帯
→ 1,000万円台からの入口価格
最後に…
バンコク不動産を
見る際の重要な判断視点は、
単に「利回りが何％か」だけではありません。
真に重要なのは：
✅その物件が誰に選ばれるのか
✅賃貸需要は本当にあるのか
✅将来売却する時に買い手がいるのか
✅周辺に供給過剰リスクはないのか
✅価格に対して納得できる価値があるのか
『LOVE Charoen Nakorn』は、
これらすべての問いに対して
肯定的な答えを提供する物件だと、
弊社では評価・確信しています。
なお、
ご購入を検討される場合は、
必ず専門家と一緒に最新情報を
確認した上で判断してください。
これからの時代、
資産を守るために必要なのは、
日本の外にも
自分の資産と選択肢を持つことです。
本物件の購入を
”真剣に”検討したい方は、
弊社までお問い合わせください。
私が全力で
サポートさせていただきます！
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今回のGIA通信はいかがでしたか？
感想・ご意見などございましたら、こちらからお気軽にお寄せください。
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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