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| リーマンショック越えの激震に襲われつつある米不動産市場 |
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みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。
弊社会員制投資コミュニティ
【GGM (GIA GOld Members)】の
会員様には以前から
警鐘を鳴らしていますが、
米国不動産市場の先行きについては
不透明感がますます強くなり、
もしかすると
リーマンショックを凌ぐ
大きな調整、ショック局面が
そう遠くない時期に来るのでは？
そうした不安が
月を追うごとに強くなってきています。
インフレ抑制に向けて、
米FRBが積極的な金融引き締め、
利上げを行なっていることもあり、
ここにきて
飛ぶ鳥落とす勢いがあった
米住宅市場に陰りが見え始めました。
この背景には、
米住宅ローン金利が急速に
上昇していることがあります。
米政府系金融機関の
フレディマックが公表している
最新の米30年固定住宅ローン金利は
5.89%(年率)と
たった1年で倍以上となり
2008年以来の水準にまで
上昇してきています。
こうした金利負担増が
重石となる形で、
米中古住宅販売件数は
今年1月の649万戸(年率換算)から
直近7月には481万戸(同)にまで減少。
高騰が続いてきた住宅価格に加え、
住宅ローン金利の上昇にともなう
家計の返済負担の増加により、
住宅購入を諦めざるを得なくなる
ケースが増えている。
野村アセットマネジメントの
最新レポートではそのように伝えています。
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格付け機関でもある
ムーディーズ社は、
今年の8月に出した予測で
米国183の地域において
住宅価格が▲15〜20%
下落するとしています。
下の色付きの地図は
下落幅に応じて濃淡をつけてあり、
これまで価格上昇が激しかった
カリフォルニア州を含む西海岸や
気候が温暖で人気の高い
フロリダ州などで下落幅が
大きくなっているのがわかりますか？
また、米投資銀行でもある
ゴールドマンサックスは、
来年にかけて米国不動産価格が
約4割近い地域で下落すると予測しています。
もちろん全米は広いですから
エリアによって下落幅は異なるものの、
こちらも西側の州で大きな調整が
出てくることを見込んでいるようです。
不動産価格の下落は
単一のリスク資産の問題だけではなく、
最近ではデリバティブなど
様々な金融商品が複雑に絡み合い
とんでもない金額の投資商品が
これまで組成・販売されてきたので
一体どれだけの被害に繋がるか？
天文学的な数字になると
予測するエコノミストも出てきています。
（ざわざわ・・・）
また、こちらのニュースでは、
住宅ローンの金利が6％を超えてきたので、
ローン申請者数が前年比で
▲29%も落ちたと報じています。
さすがに6％の金利を払って
多額の住宅ローンを組むのは
よほどのことがない限りお勧めしません。
来週に予定されるFOMCでは
+0.75〜1.0%の利上げが予定される中で、
上述した米住宅金利はさらに上昇し、
一部では+8%を超えるとも言われており、
加熱の一方だった米国不動産市場は
急速に冷却することは間違いありません。
もし仮に、
現在米国不動産投資を
前向きに検討されている方は、
再度風向きが変わりつつある
投資環境を改めて見つめ直した上で、
その判断が正しいのかどうか
検討されることをお勧め致します。
個人的には
米国不動産の魅力は理解するものの
このタイミングでの購入は
正直お勧めできないこと、
老婆心ながらお伝えしておきます。
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米国人の72％が住宅購入を後悔！
そして我先にと逃げ出す人も・・・ |
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米国では、
ここ数年のうちに
自宅を購入した人の
実に72%が後悔している
との調査結果も出ています。
「今住宅を買わないと
将来買えるチャンスがなくなる・・・」
《不動産バブル狂騒曲》に乗せられて
値上がりが続く不動産を買っては見たものの、
予想以上の物価高騰によって
生活費の負担が増えたことに加えて
ローン金利の上昇で
月々の返済増に苦しんで
後悔しているのは容易に想像できます。
最悪ローンの返済が出来ずに
せっかく手に入れた夢のマイホームを
泣く泣く手放して逃げ出す人が
今後も増加していくことでしょうね・・・
確かにこうなれば
住む場所を失った人たちの
生活が大変になるばかりではなく、
家賃を長期間滞納され、
挙句に貸し出した住宅の修繕なども
全く回収できない不動産オーナーにも
相当な大打撃を与えることでしょう。
また、こちらの記事によれば
アメリカのグーグル検索で、
"Sell my house fast (早く家を売る)"
という検索が2750%も
増えていることが報じられています。
みんなが同じタイミングで
同じような行動を取るときには
大抵の場合、結果として
期待する成果は得られないこと、
リテラシーの高いあなたなら
当然理解できていますよね・・・？
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原油価格下落でインフレ止まる？
高止まりする住居費の行方に注目！ |
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米住宅市場の軟化は、
米国のインフレの先行きを
占う上で重要といえます。
なぜなら、
住居費は米CPIの30%余り、
エネルギーと食品を除く
コアCPIの約40%を占めているためです。
先述した野村アセットマネジメントが
出している最新レポートによると、
米中古住宅販売中間価格は、
消費者の住宅購入需要の落ち込みを受けて、
「伸び率」が鈍化基調を強めているのがわかります。
米住宅価格の上昇に
一服感が見られ始めたことは、
米国のインフレ鈍化に向けては
明るい兆候といえます。
ただし、
一般的に住居費は景気の動向に遅行し、
価格が変化しにくいという粘着性があるので、
インフレの高止まりは
今後長引くと個人的に考えています。
実際に米住宅価格だけの数値は
8月は前年比+7.8%の上昇となり、
前月7月の+7.4%から更に加速しています。
原油先物価格の下落から
一部のメディアでは
「インフレがピークを打った」
などとも伝えられています。
しかしながら住宅は
原油や農作物のように
金融市場で取引されるわけではないため、
金融引き締めの効果が効きにくいのです。
原油が下落してきても
住宅市場が引き続き上昇しているのは
そういう理由が裏にあるからなのです。
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目の前のチャンスを生かすも殺すも
全てはあなたの「備え」次第！ |
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2007年後半の
サブプライムローン問題、
そして2008年の
リーマンショックの後の
米国不動産市場は、
ただ同然の価格で買い叩けた！
そういう話を聞くことがあります。
実際に米S&Pケースシラー
住宅価格指数では前年比で
▲20％近く暴落しました。
もちろん必ずしも
今回格付け機関や投資銀行が
出した予測が当たるとは思いませんが、
不動産投資で
成功する極意は当然ながら
「徹底的に安く買う！」ですので
個人的にはその時を
今か今かと待ち侘びているのも事実です。
心情的にはお金に困っている人の
足元を見るのは気が引けますが、
そこは投資家として
プロフェッショナルに徹し、
時がくれば冷静に
対処していくべきかもしれません。
投資に興味がある方、
そしていつかは大きな利益をあげたい
あなたはその準備、出来ていますか？
「幸運の神様には後ろ髪がない」
とはよく言ったものですが、
こと投資の世界で言えば
人々が恐怖で恐れ慄く（おののく）時に
あなたは喜びを噛み殺しながら
冷静に買い進めることが出来れば
間違いなくあなたは
大きなお金を手にすることでしょう。
我々ならではの情報網で
それらの潮目の変化を的確に捉え、
投資するのに
適切なタイミングがくれば
このGIA通信の読者様には
呼びかけさせていただきますね^^
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今回のGIA通信はいかがでしたか？
感想・ご意見などございましたら、こちらからお気軽にお寄せください。
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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