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みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。
読書の秋、食欲の秋、
そしてスポーツの秋！
今日本がスポーツで、
大変な盛り上がりを見せていますね！
スポーツオタクの私としては、
連日スポーツニュースを見るのが
楽しみでしょーがない！w
続きは【編集後記】にて
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不動産投資は魅力的だけど、、、
リスク集中が嫌な人に最適なのは？ |
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不動産投資をする上で、
みなさんは何を一番重要視しますか？
ある人は、
長期的に安定した家賃収入を、
ある人は、
将来の値上がり益を期待して、
ある人は、
減価償却を使った節税目的で、
またある人は、相続対策に、
と、様々な目的とニーズに分かれますが、
何れにしても、
資産運用を考えるにあたって、
不動産投資はメジャーな投資先として、
日本でも広く認知されています。
特に、
世界的に金利が低下傾向で、
マイナス金利ももはや珍しくない、
昨今の金融市場においては、
不動産投資から得られる
高いリターンは魅力的であり、
先進国・新興国ともに、
投機的なお金も流入していることでしょう。
不動産は、
一に立地、
二に立地、
三、四に立地で、
五にも立地と言われるくらい、
特に投資という観点で
不動産を購入するのであれば、
トコトン立地にこだわって、
購入してもらいたいものです。
さらに不動産というものは、
金融商品や現物資産投資などと違って、
同じものが何一つとしてなく、
あらゆる条件下において、
価格が変わっていくものです。
ですから、
不動産投資の魅力はわかるんだけど、
実際どれを購入すれば良いのか、
決めきれないんだよな・・・
最低でも数百万はするだろうし、
リスクが集中しちゃうのは嫌だな・・・
なんて悩まれている方も、
意外と多いのではないでしょうか？
そんな時にオススメなのが、
『J-REIT』です。
みなさんも、
一度は耳にしたことはあるでしょうし、
もしかすると既に投資してるかも！？
今週のGIA通信では、
投資先の一つであるREIT市場、
特に日本のJ-REITを取り上げたいと思います。
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そもそもREITって何のこと？
メリットと実績を振り返ってみる |
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REIT（リート）とは、
『Real Estate Investment Trust』
の頭文字をとった略称で、
不動産投資信託とも呼ばれます。
投資家から
資金を集めて不動産に投資し、
購入した物件の賃料収入や
売買益を配当するもので、
金融商品（受益証券）の一つです。
REITはプロに運用の
全てを任せられる投資信託なので、
難しい専門知識も不動産投資の経験も不要。
また、最低購入金額も、
数万円程度から始められるので、
投資初心者向きの商品ともいえます。
また、REITは、
マンションやオフィス等、
複数の不動産に分割投資されており、
リスク分散が図られているのも特徴です。
さらには、
REIT市場に上場されているため、
全国の証券会社の窓口や、
インターネットのオンライン取引を通じて、
いつでも売買することが可能ですので、
流動性、換金性が高いともいえます。
そんな魅力たっぷりのREITですが、
実際に2018年の運用実績は、
素晴らしいものがありました。
年間の東証REIT指数は＋11.1％、
TOPIX（-16.0％）を大幅に上回り、
年末の予想配当金利回りは、
4.16%になった模様です（＊）
（＊）
100万円J-REITに投資をしていたら、
4.16万円が戻ってきたという意味
（税金は考慮せず）
また、東証REIT指数とは、
東京証券取引所に上場している
REIT全体の動向を表す指数で、
REIT市場全体が
どのような動きをしているかを
知るうえでとても便利な指数です。
その東証REIT指数の
ここ10年の推移はこちら。
見事な右肩上がりですね^^
2012年始めを底にして、
たまに調整は入るものの、
順調に右肩上がりになっており、
2019年上半期終了時には、
その2012年始めと比べて、
約３倍程度上昇しました。
これだけ見ると、
「J-REITに投資しておけばよかったじゃん！」
って声が聞こえてきそうですね^^;
ま、いつも言うように、
未来のことを予想するのは難しいし、
過去に振り返って、
あーだこーだと言うのは簡単ですから、
そんなことはやめておきましょうw
それよりも重要なことは、
この10年間において、
世界経済、あるいは日本経済がどう変わり、
どのようにお金の流れが変わったのか、
もっと言うと、
どういう状況になれば、
・不動産価格が上昇し、金融商品が苦戦するのか？
・海外商品が上昇し、国内商品が伸び悩むのか？
・流動性資産が増えて、定期性預金が減るのか？
など、
これらを検証してみるのは、
良い機会でもありますし、
一連の関連性を
自分なりに掴むことができれば、
今後の環境変化にも十分対応ができ、
資産を増やしていくことができるでしょう。
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年初から既に23％も上昇中のJ-REIT
一人勝ちの様相を呈しているが・・・ |
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話をJ-REITに戻しますね。
2019年に入ってから、
保有している不動産の
高稼働率が継続しているのと、
賃料が増加していることなどから、
市場の底堅さは続いているようです。
また、9月に入り、
米中貿易対立の融和期待などを背景に、
前月までのリスクオフの動きから、
リスクオンへと転換したことで、
通常であれば、J-REIT市場は、
一息つくタイミングであったものの、
東証REIT指数は9月も続伸し、
年初からの上昇率は23%に達しました。
これは、
世界経済の先行き懸念が
依然としてくすぶり続けていることに加え、
各国中央銀行が、
金融緩和へと舵を切り、
金利低下の圧力が高まるなかで、
J-REIT市場は、
少しでも高い利回りを確保したい
投資マネーの流入が続いていることも、
原因の一つと考えられています。
過去1年(2018/6〜2019/6末) の
各セクター別パフォーマンスをみると、
オフィスセクターが+18.8%と最も高く、
次いで住宅セクターが+17.1%と、
ともにJ-REIT全体(+14.5%)を上回りました。
また、商業セクターは+12.7%、
物流は+ 12.1%など、いずれのセクターも、
2019年上期は堅調なパフォーマンスです。
ただ、2019年6月末の予想配当利回りは、
10年国債の利回りが低下したことなどから、
平均3.87%程度へ低下している模様。
さて、
ここまで見てきて、
みなさんにとってJ-REITは、
魅力的な投資先に映っていることでしょう。
今のご時世で、
何もせず年間3〜4%ほどの
高い配当利回りが期待できる商品は、
国内ではそうは見当たりません。
もちろん私も、
一つの選択肢、分散投資先として
J-REITは面白いと感じています。
ただ、
特にここ足元の相場のように、
好調が継続している時には、
ついついリスクを見失いがちになります。
2017年のビットコイン暴騰から、
2018年度の暴落を経験して、
価格の急上昇アラートの経験を経た
暗号通貨投資家の方なら
イメージしやすいかと思いますが、
調子の良い時ほど、
脇をしっかりと締めて、
必要以上の欲をかかずに、
慎重にリスクを見極めた上で行動する。
これが投資を行う上で、
とても大切なことなんですけど、
それがなかなかできないのが、
人間の心理というものであり、
投資の難しさでもありますよね、、、汗
J-REITの性質上、
急に暴落するようなことはないでしょうけど、
この機会に改めて気になるリスクを
おさらいをしておきましょう。
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J-REITにおける一番のリスクとは？
資産ポートフォリオを再確認してみる |
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J-REITは前述の通り、
金融商品の一つですが、
お金の運用先は不動産になりますので、
不動産投資で考えられるリスクは、
ほぼ同じものと考えても良いでしょう。
一個人が不動産投資を行う上で、
最も恐れるリスクといえば
やはり『空室リスク』ですね。
せっかく数百万支払って
マンション一室購入したのに、
入居者がいなかったら、
リターンは、ゼロ・・・
しかもそれが、
数ヶ月も続くとしたら、、、、？
私もこれまで、
胃の痛くなるような経験を
数多くしてきたので、
その辛さはよくわかります。
ただ、REITについては、
様々な種類の不動産を、
それこそ大量に保有してるので、
そのリスクはかなり小さく抑えられています。
では、何か一番怖いのか？
確率的には低いですが、
ひとたびそれが起きると、
甚大な被害、損失をもたらすリスクを
『テールリスク』と言ったり、
『ブラックスワン・イベント』と呼んだりします。
J-REIT投資における
テールリスクの1つとして、
『東京の地震リスク』が挙げられるでしょう。
それはなぜか？
J-REITは、
全国の不動産に分散投資していますが、
あるシンクタンクのレポートによれば、
東京23区の投資比率は、
50%も占めているそうです。
また、政府の地震調査委員会によると、
今後30年以内に震度6弱以上の大地震に遭う確率は、
首都直下地震や南海トラフ地震の
影響を受ける太平洋側の確率が高く、
東京は48%にもなっているのです。
2016年以降をみても、
・熊本地震(16年4月、震度7)
・大阪府北部地震(18年6月、震度6弱)
・北海道胆振東 部地震(18年9月、震度7)
など、国内では大地震が頻発していますので、
東京だけが大丈夫である、
そんな理屈なり想定は決して通用しません。
▲震度6弱以上の大地震に遭う確率(%)
これまでの好調な実績や
高い配当率だけに目が行き、
リスク分散の観点からJ-REITを
資産ポートフォリオに組み込んだとしても、
蓋を開けてみれば、
実は資産が東京に集中し、
まるで分散になってなかった、、、
なんて言うオチがつかないように、
改めてそれぞれの投資商品の
メリット・デメリットを確認し、
各種リスク要因をどこまで享受できるか、
冷静に判断して行動していきましょう！
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まずはラグビーワールドカップ。
日本やりましたね！
史上初の８強に向けて、
来週日曜のスコットランド戦は、
日本のラクビー史上最も重要な
戦いにもなるでしょう！
またドーハで行われている世界陸上も、
酷暑で選手が可哀想ですが、
男子400mリレーで、
アジア新記録で見事銅メダル。
この種目で
日本男子がメダルを取るなんて、
カールルイスの時代を知ってる私には、
絶対ありえないと思っていたのに、
もはや銅メダルがあまり凄いことに
思えなくなった私は、何で？？苦笑
クライマックスシリーズが始まった
日本のプロ野球もセパともに
3位が先勝し、下克上が起きそうな予感・・・
子供の頃から
阪神ファンの私ですが、
最後にもう一度、
タテジマ姿の鳥谷選手を甲子園で・・・
正直、貯金１の球団が、
リーグを代表するのもどうかとは思いますが、、、
今年はごめん！勘してね！
何とか日本シリーズまで
行ってもらいたいものです！
ということで、
訳の分からない編集後記になりましたが、
皆さん、良い日曜をお過ごしくださいw
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今回のGIA通信はいかがでしたか？
感想・ご意見などございましたら、こちらからお気軽にお寄せください。
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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