vol.55【九州：最高値ポイント立地】

建築工事費が熊本復興需要や東京オリンピック特需以後で高止まりしており収益価格の試算は困難な状況である。収益還元法の適用に必要な各種の査定に想定要素が介在するため収益価格の信頼性は相対的に低い。取引事例比較法は現実の市場で実際に取引された複数事例から求められており、採用された事例も価格牽連性を有しており信頼性が高く重視出来る価格である。市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

路面階を店舗とする生損保のオフィスビルや店舗ビル等が立地する駅前の商業地域であり、需要者としては駅近立地に基づく収益性から投資判断をまず行うが、最近ではマンションなど多様な用途の競合が増える中、供給が限定的で価格は強含み感がある。本件では客観的であり、取引市況を反映した比準価格を標準とし、想定要素を多段階で織り込んだ収益価格については参考に留めて、本件鑑定評価額を決定した。

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は鉄筋コンクリート造６階建店舗兼事務所を想定し試算したもので、収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う相応の賃料収入を確保できず結果として低位に求められた。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は各事例の規範性を検討して求めており、実勢を反映した価格が得られたと判断する。収益価格は１，２階の店舗需要は強いが上層階の店舗需要は弱いため３階以上を事務所と想定し試算したが建築コスト（アーケード街は割高）に見合う賃料収入が見込めず低位となった。本件では、収益価格の試算過程で想定要素が多いため、実証的な比準価格に重きを置き収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。

比準価格は、中心商業地における店舗系の取引事例から試算した。取引事例も増えており、過去１年以上経過したも採用したが、得られた価格は実証的な精度の高い価格と考える。収益価格は想定した建物・設定賃料等妥当であり、最近の賃料水準の上昇に伴う不動産収益性を反映した価格といえる。以上により、指定基準地からの期間検討をも行ったうえ、比準価格と収益価格のほぼ中庸値を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

近隣地域は賃貸物件が多く見られる地域であるが、収益価格は想定事項が多く、また、賃料の遅行性等もあって収益価格は低位に求められたと判断する。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めた実証的で説得力の高い価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、指定基準地からの検討及び市場動向を踏まえ、上記のとおり決定した。

既成市街地のため原価法の適用を断念した。店舗兼事務所ビルを想定し収益還元法を適用したが、将来の転売益の期待等から、元本たる不動産価額と果実たる賃料との相関関係が希薄になる傾向がある。一方、比準価格は、県外資本による高値取引など、先走りがちな特性を考慮する必要がある。以上より、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

中高層店舗や店舗兼事務所ビルが立地する商業地域で、取引事例比較法においては、代替・競争等の関係にある商業地域において店舗兼事務所ビル用地等の事例を収集し得た。一方収益還元法においては、現在の賃料水準が元本たる価格水準までに至っておらず、収益価格は低位に試算された。よって商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

当該地域は県内において収益性の高い中心商業地域の一角に位置しており、店舗や事務所ビル等の収益物件が多く所在しており、賃料についても上昇基調にはあるものの、未だやや低水準にあることから収益価格はやや低位に試算された。一方、類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集し得たため、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

収益還元法の適用に当たって店舗兼事務所ビルを想定したが、低層階は賃料水準が上昇基調にあるものの、中層階は未だ空テナントも散見される状況にあり、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は中心部における複数の取引事例を基に試算されており市場の実態を反映していると認められるため比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

宮崎を代表する繁華性の高い商業地域であり、類似性の高い取引事例を収集・選択し比準価格を求めた。各過程における比較・補修正は適切で、比準価格は実証的といえる。一方で、中心商業地でありながら、未だ先行きの不透明さを完全に払拭しきれておらず、想定要素も多い収益価格は流動的にならざるを得ない。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め且つ前年価格及び周辺標準地価格との均衡のも留意のうえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。

近隣地域は、繁華な商業地域であり賃貸市場の成熟の程度は高いものの、収益価格はその試算の過程において想定要素を含み信頼性にやや限界がある。比準価格は、現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

鑑定評価額は、近隣地域が店舗兼事務所を主体とする商業地域であることから、比準価格を基本に、収益価格、更には前年価格をも勘案して、上記のとおり決定した。対象標準地は、代表標準地であり、分科会において、広域的見地からの検討を踏まえた価格であり、鹿児島市中心部商業地域の不動産市況を反映した妥当な価格と判断する。

以上のとおり、比準価格、収益価格が求められた。商業地域においては、収益性を重視した取引が中心であり、収益価格は重視すべき価格であるが、賃料水準、キャップレートも流動的であり、やや規範性に欠ける。一方、比準価格は地域的に類似性の強い事例を中心に決定しており、最近の市場動向を反映している。よって、本件では、不動産市況を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、さらに広域的な検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

比準価格は代替競争関係が認められる取引事例を選択して比準して求めたもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は賃料の遅行性が影響し、やや低位に試算された。市場性が重視される価格上昇期であるため、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は、繁華性の高い商業地の事例を採用し、比準しており、実証的な価格が得られたものと判断する。収益価格は、高騰する建築費に対応した想定建物の初期投資額、市場の実態に対応した賃料水準、空室率の把握等でやや不確定な部分はあるが、商業地の市場価値を把握する上で最も重視すべき理論的な価格である。ここでは、実証性が高い比準価格と、理論的な収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

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