vol.47【北海道・東北：最高値ポイントの立地】

収益価格は、想定要素はあるものの投資採算性を反映した価格である。本件においては両試算価格の性格・精度、資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価格をやや重視し、収益価格も十分考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

対象標準地は、物販系の中心商業地で相対的希少性があり、ブランド力が高い。

本件においては、相対的希少性をより反映した、実際の市場における取引事例から求められた比準価格をやや重視し、収益価格も十分関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

当地域は自用の店舗等が大半を占めていることから市場性を反映する比準価格が妥当と判断されるが、投資採算性を重視する貸ビル需要も見られることも考量し比準価格を中心に収益価格を関づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

このため、市場の適正賃料の把握には限界があり、収益価格の相対的規範性はやや低く、市場の実態を反映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

収益価格は最有効使用の店舗のテナントビルを想定し、月額賃料は店舗の賃貸事例と比準して査定し、必要諸経費も適正額が計上されており、賃貸市場を反映した経済価値を表示している。

よって、比準価格と収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

一方、比準価格は類似商業地域の事例から求めており信頼性が高い。

したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて調整し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

一方、採用した取引事例は商業地域内の最近の取引が多く、売買に当たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的でより市場動向を反映していると判断できるので、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

一方、比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

一方、比準価格は複数事例の相互験証に基づくものであり、市場性を反映する実証的価格である。以上本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺動向や各県最高地の地価動向等も勘案検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

本件では収益価格が比準価格より低位に求められたが、これは商業地特有の収益性を判定する資料を十分に収集することができなかったためと思料する。以上の検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

また現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

収益価格は、高層店舗事務所を想定して求めており、不動産投資家の需要もあるため、一定の説得力を有する。以上により比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

比準価格は市場動向を反映した実証的な価格といえるが、当該駅前商業地における土地取引は極めて少ないという事情は斟酌すべきである。よって、比準価格と収益価格を比較考量し、前年標準地の価格と最近の不動産投資の動向等も十分勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

以上より、試算価格の信頼性としては、実証的な比準価格の方が優ると判断されるので、比準価格を重視しつつ収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

一方で、比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格で、相対的信頼性が優ると判断される。したがって、比準価格を標準として、収益価格を関連付け、価格形成要因の変動状況をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

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