【Q53】借換（リファイナンス）とは？ こんばんは。 海外投資の知恵袋の「がの」…

こんばんは。
海外投資の知恵袋の「がの」です。

今回の質問は、
「借換（リファイナンス）とは？」
という質問です。

意味としては、
いくつかパターンがありますが、
成長国で投資する上で、
非常に有効な手法である「借換」を
紹介します。

なお、私がこの業界に入って
一番最初に学んだ知識であり、
何かと思い入れのある言葉でもあります^^

前回の質問
「いい借金と悪い借金とは？」
→http://ul.lc/392m
を読んで頂いた後の方が、
より理解が深まるとかと思いますので、
お時間ある方はぜひ。

さて、
借換について。

「借」という漢字がついている通り、
今回もお金を借りる時のお話です。

例えばですが、
2000万円の不動産を
80%の融資で購入したとします。

1600万円の借入となります。

融資を受けた後、
通常、粛々と利息を払い
返済するわけですね。

成長国の不動産を例にとる
と書きましたが、

今の日本と違うのは、
成長国の不動産は、
不動産の価格自体が急上昇しています。

私の住むマレーシアでも
8ヶ月で20%〜40%上昇する
なんて話をよく聞きます。

あくまで計算上の例を示すための数値ですが、
5年後に、先程の2000万円の物件が、
4000万円に値上がりしたとしましょう。

そもそもこれだけで
頭金　400万円で、
含み益　+2000万円ですから、
投資回収500%ですね。
（成長国では、ありえる話です。）

ここで「借換」についてですが、

2000万の物件に対して
1600万の融資を受けているわけですが、

さらに2000万円値上がりしたいるので、

実は、
この値上がり分を担保に、
再融資を受け、
現金を引き出す事が可能なのです。

2000万値上がった部分を担保に
再度80%融資を受けることにすると、

1600万の現金を受取ることができるのです。
（もちろん融資ですので返済が必要です）

ややこしいので
もう一度整理しますが、

当初2000万円の物件で、
頭金400万円、融資1600万円で購入していましたが、

不動産価格が2000万円上昇し、
4000万円となった分、
2000万円の担保価値ができたので、
それを担保に、新たに80%の融資を引出し、
現金1600万円を手にすることができる

となります。
（分かりますか？。。。）

この資産価値が向上した分で
再融資を受けることを、
「借換」といいます。

この1600万円を元手に
別の投資で運用して、
安定的なインカムを得る。。。

例えば利回り10%の投資に入れれば、
160万円のキャッシュが生まれるので、
それで返済と生活費等に充てる。。。

そのような現金を引き出せるわけですね！

そして、この新たに
生み出した現金1600万円は、

所得ではなく、融資で
あくまで借金ですから、
「所得税」はかかりません。

この点も大きいのです。

さて、今回は、
なかなかディープな話でしたが
いかがでしょうか？

この仕組を使える国は、
金融の仕組みが整っている国に限られまして、
私の知っている限りの成長国では、

◯マレーシア
×フィリピン
×タイ

ですね。。。

不動産の値上がりが発生している国で、
うまく利用したい仕組みです！

それでは、
今回はこの辺で。

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