【Q116】テキサス不動産で円を稼ぐって…
こんばんは。
海外投資の知恵袋の「がの」です。
今回の質問は、
「テキサス不動産で円を稼ぐって何？」
です。
昨日の記事
「アメリカ不動産、どこのエリアを買うべき？」
→ http://ul.lc/3fe7
の続きです。
昨日の結論は、
テキサス不動産でした。
もう一歩踏み込んでみましょう。
今日が本番です。
個人的には、今回の内容は、
2013年で入った投資スキームの中で
最も面白いスキームでしたので、
じっくり読んでほしいものです。
最初にポイントを書きます。
１．テキサスでは、木造建築物が100年程度保つ。
２．テキサスでは、土地と建物の評価が2：8
３．日本の税制を適用できる
の３点です。
まず、日本の税制に
木造建築物で２２年以上のものは、
４年で減価償却ができる という税制があります。
1．を考慮すると、
テキサスでは、気候的に、
築２２年の木造不動産は全く持って綺麗なものです。
あと８０年近くは不動産として価値を持ちます。
（日本ではボロボロですが。）
まとめると、テキサスの
築２２年以上の木造建築物を、
日本人が保有すると、
不動産の価値が十分にある（あと80年は保つ）ものを、
４年で償却できることになります。
で、償却についてですが、
テキサスは土地の評価が低くなります。
（土地は減価償却できませんが、建物は償却できます。）
カリフォルニア州では
土地と建物は５：５で評価される
ようですが、
テキサスは、２：８で評価されます。
もし１０００万円の不動産が
あった場合、
カリフォルニア州では、
償却可能額が５００万円になるのに対して、
テキサス州では、８００万円になるわけです。
引き続き、
１０００万円のテキサス不動産を
例に説明します。
建物の評価が８割なので、
８００万円が償却対象となります。
これに加え、先に説明をした
木造建築物で２２年以上は
４年で償却できる という話を加えますと、
４年間で８００万円の
所得圧縮（費用計上）ができることになります。
年間でいうと２００万円ですね。
整理しますと、
築２２年以上の１０００万円の木造不動産を
テキサスで購入すると、
毎年２００万円の費用計上ができる ということになります。
もしあなたの実効税率が
３０%としましょう。
年間２００✕３０%＝６０万円の節税効果
になります。
それを４年間ですから
４年で２４０万円の円を節税できます。
もう一歩進んで、、、
ここで、１０００万円の不動産を
融資比率３０%、頭金３００万円で
購入したとしましょう。
３００万円の頭金で、
２４０万円の節税効果が期待できますから、
最初から８０%の投資利回りを
期待できるわけです。
かつ、
アメリカでの不動産資産を構築でき、
将来的に米ドルの家賃収入を得られる。
というメリットも
ついてくるわけです。
空室リスクは？という話は、
昨日のシェールガス採掘に従事する人々の
賃貸需要が中期的に見込めるので、
堅いと想定します。
いかがでしょうか？
少し内容が難しいですかね〜
再度ポイントをまとめると、
・テキサスは気候的に木造不動産築100年程度保つ
・日本の税制では築22年以上の木造建築物は、
4年で減価償却ができる。
・テキサスは土地の評価が低く、土地：建物が2:8
・アメリカ不動産を持っても、日本の税制を適用できる
ということになります。
ちなみに・・・「がの」は？
マレーシアに住んでいるので、
この節税効果、、、恩恵を受けれません(´;ω;`)
あくまで日本に住んでいる方のみです。
まぁ、、、親に言ってみますかね^^;
ということで、
もう少しテキサスを続けます。
それでは
今日はこの辺で。
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