【Q116】テキサス不動産で円を稼ぐって何? こんばんは。 海外投資の知恵袋…
こんばんは。
海外投資の知恵袋の「がの」です。
今回の質問は、
「テキサス不動産で円を稼ぐって何?」
です。
昨日の記事
「アメリカ不動産、どこのエリアを買うべき?」
→ http://ul.lc/3fe7
の続きです。
昨日の結論は、
テキサス不動産でした。
もう一歩踏み込んでみましょう。
今日が本番です。
個人的には、今回の内容は、
2013年で入った投資スキームの中で
最も面白いスキームでしたので、
じっくり読んでほしいものです。
最初にポイントを書きます。
1.テキサスでは、木造建築物が100年程度保つ。
2.テキサスでは、土地と建物の評価が2:8
3.日本の税制を適用できる
の3点です。
まず、日本の税制に
木造建築物で22年以上のものは、
4年で減価償却ができる という税制があります。
1.を考慮すると、
テキサスでは、気候的に、
築22年の木造不動産は全く持って綺麗なものです。
あと80年近くは不動産として価値を持ちます。
(日本ではボロボロですが。)
まとめると、テキサスの
築22年以上の木造建築物を、
日本人が保有すると、
不動産の価値が十分にある(あと80年は保つ)ものを、
4年で償却できることになります。
で、償却についてですが、
テキサスは土地の評価が低くなります。
(土地は減価償却できませんが、建物は償却できます。)
カリフォルニア州では
土地と建物は5:5で評価される
ようですが、
テキサスは、2:8で評価されます。
もし1000万円の不動産が
あった場合、
カリフォルニア州では、
償却可能額が500万円になるのに対して、
テキサス州では、800万円になるわけです。
引き続き、
1000万円のテキサス不動産を
例に説明します。
建物の評価が8割なので、
800万円が償却対象となります。
これに加え、先に説明をした
木造建築物で22年以上は
4年で償却できる という話を加えますと、
4年間で800万円の
所得圧縮(費用計上)ができることになります。
年間でいうと200万円ですね。
整理しますと、
築22年以上の1000万円の木造不動産を
テキサスで購入すると、
毎年200万円の費用計上ができる ということになります。
もしあなたの実効税率が
30%としましょう。
年間200✕30%=60万円の節税効果
になります。
それを4年間ですから
4年で240万円の円を節税できます。
もう一歩進んで、、、
ここで、1000万円の不動産を
融資比率30%、頭金300万円で
購入したとしましょう。
300万円の頭金で、
240万円の節税効果が期待できますから、
最初から80%の投資利回りを
期待できるわけです。
かつ、
アメリカでの不動産資産を構築でき、
将来的に米ドルの家賃収入を得られる。
というメリットも
ついてくるわけです。
空室リスクは?という話は、
昨日のシェールガス採掘に従事する人々の
賃貸需要が中期的に見込めるので、
堅いと想定します。
いかがでしょうか?
少し内容が難しいですかね〜
再度ポイントをまとめると、
・テキサスは気候的に木造不動産築100年程度保つ
・日本の税制では築22年以上の木造建築物は、
4年で減価償却ができる。
・テキサスは土地の評価が低く、土地:建物が2:8
・アメリカ不動産を持っても、日本の税制を適用できる
ということになります。
ちなみに・・・「がの」は?
マレーシアに住んでいるので、
この節税効果、、、恩恵を受けれません(´;ω;`)
あくまで日本に住んでいる方のみです。
まぁ、、、親に言ってみますかね^^;
ということで、
もう少しテキサスを続けます。
それでは
今日はこの辺で。
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