【Q106】融資のリスクを抑えるためには…②
こんばんは。
海外投資の知恵袋の「がの」です。
今回の投稿は、
「【Q106】融資のリスクを抑えるためには①？」
→ http://ul.lc/3dk2
の続きです。
前回の投稿では、
借入に失敗して借金地獄に
陥るまでの過程を書いてみました。
大まかに復習すると、
１．融資で不動産を購入
↓
２．不動産バブル崩壊
担保価値の減少
↓
３．賃貸利回りがマイナス
手放したくても手放せない
↓
４．本業も不況
↓
５．返済がままならない
↓
６．借金地獄
ですね。
ただこの流れは、
「リコースローン」という
ローンの仕組みを利用した場合の話になります。
リコースローンは
日本では主流の方式で、
ほとんどの借入で採用されています。
じゃあこの流れにならない
ローンがあるのか？
というと、
世界的に不動産投資で主流なローンは、
「ノンリコースローン」
といいます。
このローンは、
担保を差し出したら、お金の借り主は、
それ以上の返済責任を負わない
というローンです。
具体例を出します。
昨日の不動産購入の例です。
５０００万円の不動産を
頭金５００万円。
借入４５００万円。
で購入したとしましょう。
バブル期で
５０００万の不動産は
１年で１億円まで上昇すると
予想されています^^; （当日はこんな感じです。）
１年待てば５０００万円の
利益がでるので、
特に空き室でもいいかと、
完全にキャピタルゲインを
重視した投資をしていました。
その直後、バブルが崩壊して、
不動産の価格が２５００万円まで
下がりました。
さてこうなると、
もともと不動産の値上がり益しか
見てなかったので、
賃貸もつかず・・・
融資の返済で
お金が出て行くばかり。
毎月１０万円以上出ていきます。。
ここから本業も・・・
苦しくなり・・・
となるところですが、
ノンリコースローンであれば、
ここでギブアップすること
ができます。
担保を銀行に返却するのです。
借金は４５００万円。
値下がりした不動産は２５００万円。
差額の残債が
２０００万円と残りますが、
この支払に関しては、
借主は、返済の義務がありません。
適切な言い方ではありませんが、
２０００万円の借金が
帳消しになります。
一方で、
日本のリコースローンであれば、
担保を差し押さえられた後に、
２０００万円の残債があれば、
そこから借金地獄がはじまります。
一度ここで整理をしますが、
■リコースローン（日本で主流）■
担保を返却しても、
残債があれば、借主が返す
■ノンリコースローン（世界で主流）■
担保を返却すれば、
残債があったとしても、
借主は支払い責任を負わない
となります。
ノンリコースローンは
もう少し専門的（？）な言い方をすると、
「借主の融資の返済責任は
担保までに限る。」
ということになります。
ノンリコースローンの場合、
返済が滞ったら、銀行は、
担保を押さえて、全て終わりなので、
連帯保証人とか、
生命保険で賄う
とかそういった話はないのです。
あくまで担保だけ。
まぁノンリコースの場合は、
返済のリスクを銀行が背負っているので、、、
金融危機等は、銀行により大きなダメージが
いくのですが。。。
借り手としては、
ノンリコースでリスクを最小限にして、
借りることができれば大きいですよね！
このように少しの知識を付けるだけで、
借金地獄になるリスクを無くせるのです。。。
でも、リコースローン、、、
つまりは、連帯保証人とか生命保険・・・とか
そういうイメージの日本人からしたら、
ノンリコースローンは都合良すぎじゃない？
担保だけでいいなんて？
と思いませんか？
なぜこのような
ノンリコースローンという仕組みが
成り立つのか。
明日は、最後に、
リコースとノンリコースの融資の考え方の違いについて、
書いてみたいと思います。
それでは、
今回はこの辺で。
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