【成長国不動産で気をつける事・・・】
こんばんは！「がの」です。
成長国不動産投資で気をつける事、、、
先日、
「フィリピンに◯◯の不動産が
あるんですがどうでしょうか？」
という質問を受けました。
見てみると、
月々数万円の積立で、頭金を積立られるし、
物件価格も少し高いかな？と思う程度で、
まぁいいかも・・・という物件でした。
立地等が調べられなかったので、
最終的な結論は出せないのですが、
一つ気をつけないとなぁ・・・
と思う点がありました。
それは、当然かもしれませんが、
「インカムゲイン」が
回るかどうかですね。
最近はフィリピンの不動産も
上昇していて、昔より
利回りが悪くなっているんです。
これは・・・
「家賃」と「物件」を比較すると、
物件の価格の方が早く値上がりする事
を意味します。
もうちょっと説明しますね。
家賃というのは、住む人がお金を払うので、
庶民の給与水準と同様に、じわじわと
上昇していきます。
一方で、不動産価格。。。
特に成長国の不動産というのは、
お金持ちの資金や
外国からのお金が一気に流れたり
するので、
庶民の生活水準の上がり幅より
早く上がる傾向にあります。
利回りというのは、まぁ
（年間家賃収入）÷（物件取得価額）
ですし、
上昇速度が
（年間家賃収入）＜（物件取得価額）
なので、時が経てば経つほど、
利回りが悪くなるわけですね。
分母の方が早く大きくなりますからね。。
フィリピンも同様で、
やはり物件価格が４，５年前より、
１.５倍〜 程度になっていますから、
利回りは悪くなっています。
不動産自体が値上がりするから
いいじゃん！！
と思われるかもしれませんが、
不動産の値上がり益を
バブル期に狙いすぎて、
失敗している日本人が多いわけですから、
キャピタルゲイン狙いは、
注意が必要なんですね。
一方で家賃の利回りが
しっかり回っていれば、、、
物件価格が下がっても、
安定収益がきちんと保てます。
恐慌時に、
不動産は短期間で半額になるかもしれませんが、
家賃は、半額にはなりませんからね。
インカム収入は手堅く抑えられるんです。
ということで、
成長国不動産。魅力的かもしれませんが、
家賃の利回りとキャピタル狙いには、
充分にお気をつけて！！
とはいえ、、、
それを差し引いてもフィリピンは
熱い気がしますが^^;
今日はこの辺で！
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