【不動産投資で最も重視すること】 こんばんは。「がの」です。
こんばんは。「がの」です。
不動産投資には、主に２つの種類の収益があって、
「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」
と呼ばれています。
ざっくり書くと、
キャピタルゲインは、物の価値の変動による差益。
インカムゲインは、月◯万円とか定期的な収益です。
不動産投資では、
物件の値上がり益がキャピタルゲインです。
家賃収入がインカムゲインです。
私が日本を出る時に、
「投資に関する仕事に就く」
と説明したら、
「俺の友人達がそういうのに手を出して、
たくさん損をしてきたのを見てきた。
危なかっしいな」
と言われました。
そういう発言をする方は、大抵、
バブル崩壊時に３０代なのですが、
バブルで失敗した人達は
大抵こうです。
５０００万円の不動産がある。
↓
最近、不動産は１年で２倍になるペースだ。
周囲のみんなも成功している。
↓
頭金１０００万円で４０００万円借入
↓
バブル崩壊して、
物件価格が２５００万円に！
↓
物件を売却しても借金が残る！！
（手許に何も無く借金だけ残る）
↓
不況が始まり、自分の事業がままならない。
借金返済が難しい。。。
↓
借金地獄。。。
（もしくは生命保険orz…）
これは異様な不動産の値動きに、
素人が乗っかってやられる
典型的なパターンですが、
別の見方をすれば、
不動産の値動きばかり見ずに、
しっかりした賃貸需要を見込める
物件を選定していたら問題無いわけです。
利息の返済があっても、
自分の部屋に住んでくれる人が、
家賃という形でその返済を
払ってくれるので、他人が借金を返してくれます。
物件の価値は一気に暴落しますが、
家賃相場というのは、
そのエリアの住民の経済力、物価に依存するので、
一気には下がりません。
（見る見る５０％減とかは無いわけです。）
何が言いたいかと言うと、
「インカムゲイン（家賃収入）」を
何より優先しましょう。という事です。
物件が暴落していても、
家賃収入さえ安定していれば、
問題はほとんど無いわけです（or小さい）
家賃収入が回らず、
土地転がしをしていると、
暴落に巻き込まれるわけです。
まずはインカムゲイン！
キャピタルゲインはおまけ。ラッキーくらい
で考えるといいと思いますね。
タイ・バンコクは
もう物件価格が上がりすぎて、
賃貸利回りがほとんどとれません。
（だからほとんど触りません。）
カンボジア・プノンペンも、
賃貸利回りは１０％越える物件が多いし、
活気があって、経済成長は確約されているけど、
建設中の不動産が乱立しすぎて、
完成後に供給過多になり、
空室が増えそうなので、
なかなか怖くて触れません。
あくまで
インカム重視、、なのです。
インカムが回っていて
ある程度経過して、
物件が値上がったら売却、
とか安定的な選択肢も増えますしね^^
しっかり勉強していけば、
不動産投資も怖くないわけです。。。
ということで、
以上、
「がの」がお送りしました(^o^)／
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