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| 1kmの差で住宅価格が10倍以上!? 2カ国間の念願がついに達成間近 |
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みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。
今週金曜日に予定されていた。
自民党総裁選では石破氏が選任され、
新たな日本丸がスタートすることになりましたが、
この結果に日経先物は前日比で
2000円を超える大幅な下落をみせ、
週明けの月曜には
8月初頭に起きた「ブラックマンデー」の再来、
「石破ショック」が起こりそうなので
リスク資産をお持ちの方はご注意を！
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新興国不動産の値上がり益に
直結する一大計画が完成間近！？ |
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新興国あるある話として、
新規開発プロジェクトが
計画通りに進まないことがよくあります。
わかりやすい例で言えば、
新しいプレビルドのコンドミニアムの
完成が1年程度遅れることはザラにありますし
街のインフラ開発であれば、
数年単位で遅延することなどもあったり
最悪そのプロジェクト自体が
頓挫してしまうことだってよくありますから
日本の常識は
新興国では通用しないことを
あらかじめ理解しておく必要があります。
我々個人投資家が海外に
投資目的での不動産を買う際、
多くのケースが
その物件の周辺エリアが
開発・発展していくことに伴って
不動産としての資産価値の上昇が見込まれ、
将来的に大きなキャピタルゲイン
＝値上がり益が期待出来ることでしょう。
私は以前から
「海外不動産投資の目的は
キャピタルゲイン狙いではなく、
安定的な外貨での家賃収入＝インカムゲインがメイン」
ということを口を酸っぱくして
お伝えしてきたのですが、
やはり海外不動産投資の醍醐味は、
日本では考えられないような大きな
値上がりも期待できることは否定はしません。
そんな中で・・・・
ある新興国での長年の夢
（↑あくまでも個人的な思いですｗ）であった
2カ国間での《一大プロジェクト》の
完成がもう目の前に迫ってきました！
これが完成すると、
そのエリアでの利便性は
確実に高まるだけではなく、
不動産価格の上昇も
期待できるかもしれません！
（あくまでも希望的観測にすぎませんが・・・汗）
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2時間の通勤時間がたったの5分！？
シンガポール＆マレーシア国境鉄道 |
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2カ国間というのは
東南アジアのシンガポールと
マレーシアが関わる開発プロジェクトで
その名前は
【RTS Link】といいます。
海外投資に興味関心がある人でも
もしかしたらあまり聞いたことがないかもしれません^^;
このRTSリンクについて
初めて聞く人のために簡単に説明すると、
RTSリンクは
シンガポールの終着駅である
ウッドランズ・ノース駅と
マレーシアの終着駅である
ジョホール・バルの
ブキット・チャガール駅を結ぶ
『国境越えの鉄道シャトルサービス』のことです。
路線距離はマレーシア側が2.7km、
シンガポール側が1.3kmの全長4kmからなり、
この路線が完成すると
各方向に毎時10,000人の乗客が利用でき、
現在世界で最も混雑している国境である
マレーシア・ジョホールとシンガポール間の
《コーズウェイ》の混雑を緩和することが期待されています。
所要時間はたったの5分。
これまで朝晩の通勤渋滞時には
この1km程度の橋を渡るのに平気で1時間、
酷い時には2時間近くもかかってたので、
それが劇的に変わります。
まさに・・・・《ゲーム・チェンジ》です！ｗ
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延々と進まない国境鉄道計画が
ついに完成間近まできたぞ！ |
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国境を渡る際に
問題になってくるのが、
税関＆出入国管理です。
検疫(CIQ)を含めたそれらの施設は、
ウッドランズ・ノース駅と
ブキ・チャガー駅に併設され、
乗客は出発地で
入国審査を受けるのみとなるようです。
これは画期的というか、
利便性が確実に上がるのは間違いなし！
そもそもこのプロジェクト。
私が知る限り・・・・
すでに2011年の時点では存在しており、
当時は2016年には完成、
開通予定だったと記憶しています。
多くの日本人が
そのプロジェクトを前提として、
マレーシア・ジョホールバルに
不動産を購入しましたし、私もその中の一人です^^
それが1年、また1年と伸び、
時には政権交代によって
プロジェクト自体がなくなったとか、
そんな噂もしょっちゅう出てました・・・汗
2カ国間にとっては
メチャクチャ重要な
国家プロジェクトにも関わらず、
なかなか話が進まずにおりましたが、
ついに2001年に工事が着手され、
2024年9月の段階で80％程度まで進んできたそうです。
言葉で説明するよりも
こちらの動画をご覧いただいた方が早いですね！
2週間ほど前にYoutubeに
アップされた最新の進捗動画です。
（私がアップしたものではありません・・・）
以前からこのプロジェクトを知っている人、
そしてマレーシア・ジョホールバルに
不動産をお持ちの方なら感慨深いものがあるでしょう！
ちなみに私も2022年11月に
マレーシア・ジョホールバルへ行った時に、
この橋の工事状況について現地で確認していました。
そしてGGM会員の皆様には
動画セミナーという形で
マレーシア不動産の最新情報を
お伝えしておりました。
今から2年ほど前の情報にはなりますが、
もし会員限定での動画セミナーをご視聴したい方は
GIA通信の読者様に限り
期間限定で公開しますので
下のフォームからお申し込みください！
（2024年10月末にて公開停止します）
※本動画セミナーは有料コンテンツですので
取り扱いには十分注意願います。
※限定公開する動画はあくまでも
月次オンラインセミナーの一部です。
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1kmしか離れてないのに物価が◯倍！
乖離した不動産価格は縮まるか？ |
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前述したように、
シンガポールと
マレーシア（ジョホールバル）は、
たった1kｍも離れていない
位置関係にありますが
一般的な物価の開きは2-3倍程度であり、
特に不動産の価格は大きな乖離があります。
ちなみに今から57年前、
シンガポールは当時のマレーシア連邦から
切り捨てられた形で不本意な独立となりました。
その当時に
まさか現在のような
貧富の差が逆転することなど
思ってもなかったことでしょう・・・
以下は世界各国の物価の違いがわかる
『Numbeo』というWebサイトでの、
シンガポールと
マレーシア・ジョホールバルの
分譲・賃貸含めた不動産価格、
そして給与(salary)の比較をしたものですが、
いかにこの2ヶ国間の物価に
大きな乖離があることがわかるかと思います。
例えば
中心地に1ベッドルームの
賃貸マンションに住む場合、
マレーシア・ジョホールバルでは
54,725円/月で住むことができますが
シンガポールでは
406,048円も支払わなくてはなりません。
※わかりやすいように日本円換算して比較しています
給与だって2カ国間で
4倍近くも違う訳ですから、
そりゃ毎日10万人近くの
マレーシア人が高い給料・報酬を求め
片道2時間かけてこの橋を
渡っていくのがよくわかります・・・汗
今回のRTS Linkが開通した時に、
このような物価の違いがどこまで
補正されていくのかはわかりませんが、
経済の原理原則を考えれば
今の大きな差は確実に
埋まっていくものと思われます。
後はどれくらいの「時間」と、
どの「程度」ということですが、
そこは今回のような
鉄道インフラだけではなく、
その周辺エリアの開発具合によって
大きく左右していくことでしょう。
日本経済新聞での報道によれば、
シンガポールのブキチャガー駅周辺では、
RTSで需要が増えるとの期待から
すでに住宅相場が高騰しているそうです。
RHB投資銀行の不動産アナリスト
ルン・コクウェン氏は
「コロナ禍後に新築分譲価格は3〜4割上昇」
と述べていますし、
賃貸も駅周辺の物件は
「家賃が倍増した」と
不動産仲介業者は話しているそうで、
やはり《駅開発＝不動産価格上昇》
という構図は間違いなく存在します。
高コストのシンガポールの企業にとって、
広大な土地と低コスト労働力に恵まれた
ジョホール州は魅力的に映るのは間違いありません。
両国がタッグを組めば、
外資企業の誘致もしやすくなるとの
期待も今後ますます出てくることでしょう。
米中摩擦の影響で企業の脱中国が進み、
マレーシアは半導体や電子部品関連、
データセンターなどで
直接投資が増加しており、
追い風が吹いていると聞きます。
また、シンガポールとマレーシアの政府は、
「ジョホール・シンガポール経済特区」の開発で
今年の1月に合意し、覚書に調印しました。
細部は策定中ですが、
ジョホール州に作る特区は
3500平方キロメートルと
シンガポールの
4倍以上の広さになる見込みで、
物流、医療、金融サービスなどの分野を対象に
貨物手続きの簡易化や
パスポート不要の移動、
税制優遇も検討しているというから
更なる発展が期待できそうですね！
こうして期待できる話が増えてきたことは
マレーシア・ジョホールバルに
投資をしている人にとって嬉しいことですが、
「やっぱりマレーシアのことだから・・・・」
と、頭のどこかで話半分に
聞いている自分がいるのも確かです・・・苦笑
ただ、
新興国投資のあるあるとして
開発に時間がかかるのは仕方ないとして
そもそも投資や資産運用は
長期的な視点を持って行うべきであり、
成長していく過程やトラブルも
全て自分の経験として楽しめるようになれば、
投資家として成長できるはずですので、
長い目で温かく見守ってあげたいと思います^^
追伸）
私もこれまで色々と
新興国の不動産投資では
苦い経験をしてきていますが
何事も諦めずに継続するのが大事です！ww
ねばーぎぶあっぷ。
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今回のGIA通信はいかがでしたか？
感想・ご意見などございましたら、こちらからお気軽にお寄せください。
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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