Vol.416　海外不動産オーナーに悲報!? ある税制改正の影響｜【GIA通信】海外発！経済教育マガジン

海外不動産オーナーに悲報!? ある税制改正の影響

みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。

早いもので、もう3月ですね。

毎年この時期になると頭の痛い問題があります。

「花粉症ですか？」

そんな声も聞かれそうですが、私は鈍感なのかわかりませんが、幸いまだ花粉症とは縁がないので助かっています・・・

ただ、この問題は毎年のことであり、特に今年については、いつもより一層やることが多くてウンザリしています。。

特に今回本編でご紹介している税制改正の内容については、海外不動産オーナーにはチョー大事なことですので、しっかりと確認してくださいね！

続きは【編集後記】にて


			海外不動産投資の魅力が失われる・・日本人だけが影響を受ける変更とは？

このGIA通信をご購読されている方はどなたも、海外での資産運用もしくは投資に興味関心をお持ちのことと思います。

海外投資と言っても、外貨定期預金を使った堅めの投資から、レバレッジを効かせた不動産投資のようなミドルリスク・ミドルリターン型の商品まで多種多様です。

一般的に海外投資、特に不動産投資で人気がある先としては、ハワイだとかアメリカ、イギリスなどの先進国が中心となりますが、やはりそうした国での投資はかなり高額になるため、誰でも出来る投資手法ではありません。

そんな中で弊社は、より多くの日本人が気軽に、そして身近に海外投資を経験できるようにと、どちらかといえばこれまであまり日本国内では聞いたことがない、珍しいタイプの投資機会をご提供して来ました。

珍しいところでいうと、モンゴルだとかジョージアだとか、あるいはロシアやポルトガル、マルタなどなど、自分たちで言うのもアレですが、かなりユニークですｗ

今年も弊社の会員制投資コミュニティメンバー限定にはなりますが、通常日本人では購入出来ないような、ある国での特別な投資案件をご紹介してたりもします^^

それはさておき、今年に入って海外不動産投資の流れが大きく変わる可能性があること、みなさんご存知でしょうか？

もちろん昨年発生した新型コロナウイルスによって、世界各地の不動産マーケットにも大きく影響を及ぼしていることは事実ですが、それとは別。

特に日本人だけが影響あることで、海外不動産投資をする上でこれまで享受できていた大きなメリットが失われる＝魅力が低減する、そんな残念な変更が行われました。

これを聞いてすぐに「あ、あのことね！」とピンと来た方は、やはりリテラシーが高い素晴らしい方たちですね！ｗ

今日はその変更について取り上げてお伝えしていきます。


			現金が出ていかない経費は節税にもってこいの不動産投資

「一体何のことを話しているの？」

そう思った方もゼロではないと思いますので、簡単にお伝えしておきますね。

一言で言えば、日本の税法上の変更で、今まで出来ていた海外不動産を使った節税スキームが使えなくなる、というものです。

海外には日本とは異なる税制環境の不動産市場を持った国が多く、これまではそのギャップを上手に利用した節税が投資家の中で盛んに行われてきました。

これは単に税に関する国の制度の違いを活用したものですので、脱税のような罪に当たることは一切なく、あくまでも合法的な節税スキームとして認知されているものですのでご安心をｗ

個人でも法人でも、あるいは海外でも国内でも「売上ー経費＝利益」と言う構図は変わりありません。

よって節税を考える上では、経費を多く出して利益を少なくすることが良いのですが、経費はあくまでもお金が外に出ていくものですから、あまりに節税をやりすぎると無駄にキャッシュが外に流れ出てしまうので注意が必要です。

そんな中で、経費になるけど実際にお金は出ていかない支出で「減価償却費」と言うものがあり、設備や建物のような資産は、モノを購入した段階で一括して費用計上するのではなく、それぞれ決められた年数（＝耐用年数）で分割して費用計上する仕組み・ルールが存在します。

不動産の場合、建物の構造によってその耐用年数が変わり、木造で築22年経過しているものであれば、建物評価部分を4年と言う短期で償却してよいと言うルールがあるのです。

この辺はネットで調べればすぐにたくさん出て来ますので、わからない方は各自調べてみてくださいね！

海外、特に新興国などの国では土地の値段が安く、コンドミニアムのような収益不動産を購入した場合、全体の金額に占める土地の割合が少なく、建物の割合が多くなります（＝よってより多くの減価償却費が取れる）。

東京などは土地が高いので、土地と建物の比率が8:2もしくは7:3くらいですが、海外ではその比率が逆転するケースも少なくありません。

また、アメリカや欧州などでは、不動産に対するメンテナンスをきちんとする習慣があり、たとえ100年経過した不動産であっても、維持管理状態によっては新築に近い金額で売買されるケースもあります。

余談ですが、実際に私が2017年にマルタ共和国で不動産視察をした際に、1750年に建設されたレンガ造りの素敵なお家が2億円以上で売られているのには驚きましたｗ

会計上、減価償却費を使って多くの金額を費用計上することで利益を圧縮して節税ができ、かつ物件の資産価値（＝価格）自体はそこまで大きく下がることがないようなものを選んで投資をする。

また、もし海外不動産投資で赤字が発生した場合は、日本での所得と損益通算が可能でしたので、その辺がまさに日本の富裕層にも受け、海外不動産投資の魅力の一つだったことは間違いありません。

しかしながら、多くの富裕層がこの節税スキームを利用し始めたことや、不動産業者が節税メリットを訴求して大々的な宣伝を始めたこと、さらには以前より「税金逃れ」「不公平」という声があったことから、このスキームについて国税局や財務省の中で議論がされており、ついに今年の申告分から禁止となった訳です。


			これを機に海外不動産投資は一気に熱が冷めてしまうのか・・・？

この法改正についてはいきなり決まった訳ではなく、「令和2年度税制改正大綱」が昨年国会で可決され、2020年4月1日から正式に施行されました。

参照「令和2年度税制改正の大綱（by 財務省）」 >

そのため、これまで節税目的だけのために海外の不動産を購入してきた人たちにとっては、かなり頭の痛い問題になっていることと思います。

では、海外不動産投資を活用した節税が禁止されてしまった今後は、もはや海外不動産投資は魅力がないのか・・・？

もちろん、そんなことはありませんよ！ｗ

確かに不動産を使った節税スキームは、購入金額も償却できる金額もそれなりに大きいので、特に所得が高い人たちには効果的でしたが、あくまでもそれは副産物であり、本来不動産という資産価値（＝お金を生み出してくれるのが本当の意味での資産）を再度見つけ直す良い機会になったと個人的には捉えています。

ですから、今回の税制改正を機に不動産投資の原則に立ち戻り、投資としての本質的な利益を狙っていくのが王道になっていくことでしょう。

ここで言う利益とは「インカムゲイン（家賃収入）」「キャピタルゲイン（値上り益）」の2つに大別されます。

どちらのゲインが良いかは、その方が目指しているゴールや現在の収入・資産状況によっても異なりますし、物件ごとにも変わってくることでしょう。

また一概に海外といっても、先進国での不動産投資はどちらかといえばインカムゲイン中心に考えるべきですし、逆に新興国では、国の成長に伴う不動産価格の上昇でのキャピタルゲインを狙いやすいはず。（もちろん中にはその逆のケースもあります）

これまで節税スキームで人気を馳せていたアメリカ不動産やハワイ不動産は、今後大きく不動産価格が値下がるのではないか・・・？

節税スキームを活用するために購入した不動産オーナーは、もしかするとそんな不安をお持ちでしょう。

そんな気持ちになるのもわからなくもないですが、所詮日本人オーナーがその国全体の不動産マーケットに占める割合なんて大したことないですし、みんながみんな節税目的で購入している訳ではないので、過度な心配は不要と個人的には思います。

中には、そのような状況を煽って不動産の売却を積極的に進めてくるような業者も中には出てくるとは思うので、そこは慎重にご対応されてくださいね。

彼らはトランザクション（＝取引）毎で手数料を稼いでいるので、お客様が儲かろうとも損しようとも、モノを動かしてくれればそれで御の字ですので・・・。

補足ですが、今回の税制改正はあくまでも個人所得税の損益通算に関することであって、法人名義で所有している海外不動産案件については、これまで同様、簡便法の中古耐用年数による償却が可能です。

よって、収益不動産を所有する目的を「所得税の税負担軽減」から「法人税の税負担軽減」に切り替えて保有するという方法もありますね。

但し、当然ながら個人→法人への付け替えは、名義変更に伴う登記関連費用がかかりますし、場合によってはその場で多額の譲渡益課税などが課せられる可能性もあるので、しっかりとプランニングしてからの実行をお勧めします。


			日本国内の不動産投資より税負担が軽くなるケースがあるよ！

もう1点だけ補足しておきますね。

海外不動産の減価償却費を計上できなくする（＝損益通算不可）一方で、物件売却時の譲渡所得税・住民税に関しては、帳簿上で減価償却していないとみなすことが許されるようになったので、日本国内の不動産投資よりも税負担が軽減されることになります。

よく償却済みの不動産を売却する際には、その時点での簿価がかなり低くなっているので、会計上譲渡益がかなり出てしまい、多額の譲渡益課税を課されるケースがほとんどなのですが、この点は逆に有難い改正かなと思います。

今回は日本の税法改正による海外不動産投資への影響を取り上げましたが、いかがでしたか？

もちろんすでにご存知の方も多かったでしょうし、結局はルール変更には逆らうことができないので、それに応じた税申告をして行くしかない、言って見ればそれだけです。

しかしながら、投資の世界で勝ち残って行くためには、こうしたルール変更などにも柔軟に対応していくことが大事ですし、そのためにはまずはルールをきちんと理解して行くことから始めないといけません。

ただ面白いことに、こうした税改正って、いわゆるイタチごっこというか、抜け穴が塞がれたと思ったらまた別のルートで新しく道ができてしまうなど、そうしたやりとりが繰り返し起こって行くのが常です。

我々も税制についてはプロフェッショナルではないですし、みなさんに対して何らアドバイス出来る立場ではないですが、情報のアンテナは常に高くしておき、柔軟に対応していきたいと思っています。

そんな中で、1つお聞かせください。

現在、この海外不動産投資を活用した節税スキームが閉ざされた中で、新たに別の節税対策に繋がるお話をパートナーさんと進めているのですが、ご興味ありますでしょうか？

もし、そのような節税対策を検討をしたい、あるいは節税スキームに関心がある方は、一度下のURLをクリックしてみてください。
※ 以下のURLを一度クリックするだけで完了します。

国内節税スキーム関心度調査 >

みなさんの関心度によって、このGIA通信の購読者に対してもご紹介するか、前向きに検討してみたいと思いますので！

それではみなさんのお声を聞かせてくださいｗ

国内節税スキーム関心度調査 >


			アカデミー公式Youtubeチャンネル《海外投資の教養チャンネル》

海外投資に興味関心をお持ちの多くの方が毎週アップロードされるコンテンツ動画を楽しみにお待ちいただいている、アカデミーYoutube公式チャンネル《海外投資の教養チャンネル》

まだチャンネル登録がお済みでない方は、是非今すぐ登録をお願いします！　m(_ _)m

海外投資の教養チャンネル >

先週はうっかり告知するのを忘れちゃいました・・・汗

海外不動産投資について一般的には語られてこなかった真実や裏側について赤裸々にお伝えする「海外不動産投資の本音」

そのシリーズ企画である「新興国不動産あるあるパート2」として、私が海外で所有している収益不動産の実例を用いながら、多くの人が遭遇しやすいあの”リスク”について解説しています。

新興国不動産投資あるあるパート② >

新築物件の引き渡し後にも関わらず、まさか○○が抜け落ちたトンデモナイ事故とその一連の騒動の結末など、海外不動産オーナーであれば誰もが頭を抱えてしまうような衝撃的な展開・・・

是非今すぐご確認くださいｗ

新興国不動産投資あるあるパート② >

そして今週も新しい動画がアップされています！

こちらは海外銀行口座を語らせれば1日中でも話せてしまうほど、勉強熱心でかつ行動力も半端ない長谷川が公式チャンネルに初登場！ｗ

テーマは海外銀行口座から、【その海外銀行口座本当に必要？？～よくあるキラーワードにも知識武装！～】として、海外銀行口座が役立つお気に入りの③点についてお話ししています。

その海外銀行口座本当に必要？？
～よくあるキラーワードにも知識武装！～ >

海外銀行口座の有用性のイメージがよく伝わるとお思います＊

投資家としては利回りをとにかく追求したい中で、使える道具はもれなく使うべきですから、その手法の一つとしてぜひご確認ください！

その海外銀行口座本当に必要？？
～よくあるキラーワードにも知識武装！～ >

3月になると頭の痛い問題があります。

それは確定申告ですね。

今回本編では、海外不動産オーナーに大きな影響を及びす日本の税制改正について取り上げてみましたが、私は昨年より日本に活動の拠点を移したことで、大いにこの対象になってくるのでちょっとややこしいです。

そもそも日本国内に収益不動産を所有しているので、海外居住期間中であっても日本国内の源泉所得分については毎年申告をしていましたので、年中行事として考えていました。

ただ、今年は色々と変更事項も多くある中で、果たして決められた期限までにきちんと提出できるのか・・・・汗

コロナの影響で提出の締め切りが１ヶ月ほど伸びたとはいえ、まだ全然手をつけれてないのでかなり焦ってきています。

これでは子供の頃の夏休みの宿題と同じで、全く成長していませんね、、、

みなさんも、確定申告は決められた期日までに必ず申告・提出するように頑張りましょう！ｗ

今回のGIA通信はいかがでしたか？
感想・ご意見などございましたら、こちらからお気軽にお寄せください。

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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！

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