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GLOBAL INVESTMENT ACADEMY GIA通信　Vol.317
ワシの見る目に狂いはなかった
みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。


本編でもお伝えしていますが、
明後日から3週間弱の出張に出掛けます。


フライトやらホテルやら、
一通り手配が完了してホッとしてますが、


ある変更を余儀なくされて
正直困っています・・・


それは一体・・・・？


続きは【編集後記】にて
世界で最も熱い不動産市場はどこ？
2018年世界不動産価格推移を読む！
本物の海外投資家を目指すために
必ず知っておくべき内容の一つとして、
世界の不動産マーケットがどう変化しているのか。


この手の情報には、
常にアンテナを張って
敏感になっていてほしいものです。


今週のGIA通信では、
Global Property Guideが
定期的に出している
世界各国の不動産価格の推移について
主な点を要約してお伝えしていきます。
《エクゼクティブサマリー》


世界的に不動産マーケットは減速傾向だが、
欧州とアジアの一部地域で住宅価格の
大幅な上昇が続いている。


住宅価格の指標を公表している45カ国のうち、
インフレ調整後の住宅価格は、
24カ国で住宅価格は上昇。


インフレ調整をしない名目の数字では、
35カ国で価格上昇が見られ、
10カ国で価格が下落。


2018年第4四半期において
最も強い住宅市場は、マルタ（+ 10.48％）、
ついでマカティCBD、フィリピン（+ 9.91％）、
オランダ（+ 8.49％）、シンガポール（+ 7.32％）、チリ（+6.94）。


逆に最も弱いマーケットは、エジプト（-19.24％）、
ついでトルコ（-8.82％）、アラブ首長国連邦（Dubai）（-8.22％）、
ウクライナのキエフ（-6.09％）、および中国の北京（-3.73％）。


▼2018年第4四半期住宅価格の推移（インフレ調整後）
上記表の中で、
Year on yearという表記は
前年比を表していますので、


真ん中にあるQ42018とは
2018年が2017年と比べて
どうだったのか？ということになります。


皆さんが注目している、
あるいはこれまで投資した国は、
伸びていますか？減速していますか？


注意）
上の表中の数字は米ドル換算、
かつインフレーションの影響を
差し引いた実質値となっています。
築100年以上でも価値が落ちない
【需要＞供給】マルタは投資に最適！
さて、ご覧頂いた通り、
2018年で最もホットな市場は、
地中海中心部に浮かぶ、
人口42万人しかいない小さな国、


『マルタ共和国（以下マルタ）』


だったようです。



以下は先ほどの記事にある
マルタ不動産についての説明です。


↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


マルタは、
個人投資家プログラム（IIP）の導入、
および初回住宅購入者に対する
印紙税免除の効果と相まって、
非常に力強い経済に支えられ、
飛躍的なスピードで成長している。


（不動産価格の推移、対前年比）
・2013年：+ 5.34％
・2014年：+ 4.33％
・2015年：+ 8.67％
・2016年：+12.71％
・2017年：+ 7.39％
・2018年：+10.48％


欧州委員会によると、
2018年マルタの経済は
前年比+6.2％とEUの中で最も活気があり、
2019年も+5.2％成長すると予測されている。
（EUで最も速いペースで、全体平均の約3倍）


↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑


マルタについては
私も以前から注目をしており、
実際に2017年10月に現地視察を行いました。


その時点までにすでに
毎年不動産価格は値上りしていたので、


果たして今から
この熱いマーケットに参加して、
誤って火傷を負うことはないか、


我々日本人が投資するに
値するか否かを判断するために、
この目で確かめるのが理由の一つでした。


マルタには、
『プレビルド』と呼ばれるような、
新築プロジェクトはゼロに等しく、


ほとんどが中古物件で、
しかも20年、30年は当たり前、
中には100年を経過している物件も、
普通に市場で取引が行われています。


これはマルタの建物が
レンガと石をベースにしているので、
湿度に強く、耐久性が高いことから、
しっかりとメンテナンスさえしていれば、
古くてもきちんとした値段で評価されます。


下記の写真の建物には


「1730」


という数字が彫られていますが、
どうやら1730年に建設したものらしく、


築年数は・・・・なんと！


『288年』　(゜∀゜lll)oＯ〇(スゲェ…）



実際にこの物件は
1億円以上の価格で販売されていました。
▲窓の上にある「1730」の数字。



またマルタは、
税制面での優遇が大きいので、
富裕層を中心に移住してくる人も多く、
居住ビザも比較的容易に取得できます。


「今後さらなる値上がりが期待できるぜ！」


と、その当時同行してもらった
現地不動産エージェントは
鼻息を荒くして力説していましたし、


私自身も不動産投資を考える上で、
魅力的なマーケットだと認識していました。


残念ながら、あの当時、
自己資金が不足していたので、
不動産を購入することはなかったのですが、


あれから1年半で、
10％以上は価格が上昇したので、
やはり見る目は間違ってなかったと
今から振り返って改めて感じました。



やはり不動産投資で重要なことは、
土地が限られていることに加え、
人が増える（外からの流入含め）ことで、


『供給＜需要』


という図式が成り立つ場合に、
その国（街）の不動産価格は
上昇して行くものです。


そういう意味では、
マルタという国は、
不動産投資をする上で
プラスの要素を備えている国、


そして資産価値を
大きく落とすことがない
資産保全にも最適な国でしょう。
意外と物価が安い「マルタ」は
教育移住や語学留学先として大人気！
ちなみに、マルタといえば、
私の中では富裕層ばかりが
住んでいるようなイメージを持っていましたが、


実際現地を訪れて、
全然そんなことはなかったですし、
物価自体もヨーロッパの中で
平均レベルだったと記憶しています。


実際にこちらは
『NUMBEO』というサイトで、
マルタと東京の物価を比較してみたのですが、


これによると、
マルタの首都・バレッタでさえ、
多くの点で東京より物価が安いのがわかります。
レストランでの価格が高いのは、
やはりマルタが世界的な観光地ですから、
そこは当然といえば当然かもしれませんね^^
また、マルタに注目した別の理由として、
マルタはヨーロッパの中で英語を
母国語にしている数少ない国です。
（他はイギリスとアイルランドのみ）


また、物価が安いことに加えて、
治安がとても良いことから、


ヨーロッパだけではなく、
中東やロシア、中国などから、
英語留学先としても大変人気があります。


その実態調査も兼ねて、
実際にマルタ大学や、
インターナショナルスクールで取材し、
お話を聞くことができました。


私の子供たちは、
小学校の頃から物価の安い
東南アジア（マレーシアとタイ）で、
インターナショナルスクールに入れましたが、


そこでの学費と比べても、
ほとんど遜色ないくらいでしたので、


「いっそのことマルタに送り込めばよかった！」


と後悔したほどでした・・・苦笑


どこかのタイミングで、
マルタへの語学留学、教育移住を
テーマにしたセミナーなんかを
やってみても面白いかと思いますが、
皆さんは興味ありますか？
すでに弊社の有料会員には、
2017年10月の時点で
現地の動画や写真を配布していますが、
せっかくなのでその時の様子を
一部シェアしておきます。


少しでも様子が伝われば嬉しいです^^
第一次情報を何よりも大切にする
4カ国を巡る海外視察へいざ出陣！
ここまで見てきたように、
2018年でもっとも熱い不動産市場は、
マルタ共和国だったということで、
マルタ関連のネタを書きましたが、


我々が海外投資を検討する上では、
このようなパブリックに公表されている
統計データ（＝第二次情報）をベースにしつつ、


そのデータの裏付けとなる
情報（＝第一次情報）を求めて、
実際に現地に足を運び、
自らの目と耳と足をフルに使って、
様々な検証と確認を徹底的に行います。


2019年はどの市場が熱いのか？


投資で勝つためには、
常に先手先手が必要ですし、


それを探るべく、
引き続きみなさんに変わって
我々が調査・行動を起こしていきます！


そして、早速明後日から、
約3週間にわたって4カ国をめぐる
海外視察の旅に出掛けることになりました。


今回の視察で訪れる先は


１）ポルトガル/リスボン
２）トルコ/イスタンブール
３）ジョージア/トビリシ
４）アゼルバイジャン/バクー


です。


ポルトガル/リスボンと
トルコ/イスタンブールは
3回目の渡航となりますが、


それぞれ過去の紹介した案件の
フォローアップ・進捗確認がメインとなります。


ジョージア/トビリシと
アゼルバイジャン/バクーは
私自身初めての渡航。


特に今回楽しみなのは、
ジョージアです。


ジョージアと聞いて、
どんなイメージを持ちますか？


多くの方が、
アメリカのジョージア州か、
コーヒー飲料を思い浮かべるかも知れません。


何を隠そう、この私も、
少し前までそうでした・・・恥



日本ではこの国に関して、
まだほとんど情報がありませんが、


現在人口の2倍近い観光客が
毎年世界中から訪れるほどの大人気！
（なぜだ〜〜？？？）


そしてその数は
年々増加傾向にあり、
ジョージア観光局によると、
2020年までに観光客数は、
1500万人を越すだろうとまで言っています。
（どんだけ〜〜！！）



現地ではそれら観光客向けの
ホテル・アパートメントの供給が
追いついていない状況らしく、


どこまでそこに踏み込めるか、
あくまでも不動産投資の観点から、
その可能性をしっかりと確かめて来たいと思います。
▲ジョージアの首都『トビリシ』


また、
アゼルバイジャン『バクー』も、
第2のドバイと言われるほど開発が進み、
コーカサス地方の最大都市へと
生まれ変わりつつあります。


すでに不動産バブルでは？
という懐疑的な思いはあるものの、


世界200カ国近くもある中で、
この国への入国ビザが日本だけ『無料』という、
世界で最も？親日国家な国で、


どんな投資の機会・可能性があるのか、
その辺の調査をしてくるつもりです。


どちらの国においても、
魅力的な投資案件が入手できるようなら、
近いうちにセミナーを開催しますので、
ぜひ楽しみにしておいてください。


では、行って来ます！　(￣^￣)ゞ
編集後記
今回タイ・バンコクから
トルコ・イスタンブールへ一旦飛び、
その後、周辺国に移動する予定。


今回はスケジュール的にも厳しいので、
イスタンブールまでの直行便がある
『ターキッシュエアライン』を使うのですが、


数日前に航空会社のページを確認したところ、
急にこんなポップアップが出現・・・
弊社が昨年10月に行なった
トルコセミナーに参加された方は
ご存知かと思いますが、


イスタンブールは、
ヨーロッパ最大級の国際空港が完成し、
昨年末から徐々に新空港への移転が
進められていました。


そして4月6日をもって、
ターキッシュエアラインも
その移転対象となったらしく、
先の通知が出た、という訳ですね。


現地でのアクセスを考えて、
宿泊するホテルを現在の
アタチュルク国際空港の近くを
抑えてしまってましたので困りました。。


まあ、初めての土地でもないし、
移動の時間は増えるだけなので、
大きな問題にはならないと思いますが、、


ここは前向きに捉えて、
ヨーロッパ最大級の新国際空港を
しっかりとこの目で見てきたいと思います！


なお、今回の空港移転に関して、
こちらの方のブログが秀逸でしたので、
興味がある方は参考までにご覧ください。
（有り難いものです・・・涙）
今回のGIA通信はいかがでしたか？
感想・ご意見などございましたら、こちらからお気軽にお寄せください。
以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！

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