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みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。
私が活動の拠点としている
タイのバンコク。
11月から2月頃まで
乾季ということもあり、
1年で最も過ごしやすい時期を迎えます。
ですから
てっきり同じ季節かと思いましたが、
今回の出張先は連日の雨降り。
運が悪いな、、、
と思ってたところ、実は・・・・
続きは【編集後記】にて
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開発が急ピッチで進むジョホールバル
もともとそこは○○○○だった・・・ |
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今週前半に、マレーシアにある
ジョホールバル（JB）を視察してきたので、
そのフィードバックというか、
自分なりの感想をシェアします！
と、その前に、、、
そもそも
「ジョホールバルってどこやねん？」
と言う方、いるかもしれないですね・・苦笑
ジョホールバルは、
東南アジアにある
マレー半島の最南端にあり、
目と鼻の先にあるシンガポールとは、
２つの橋で繋がっています。
日本人として、
ジョホールバルという名前を
初めて耳にしたのは、
サッカーW杯で
本戦初出場を決めた
「ジョホールバルの歓喜」
だった人が多いのではないでしょうか？
マレーシアは2025年までに、
イスラム国家として初の
先進国入りを目指しています。
そしてこのジョホールバルは、
2006年から20年もの歳月と、
10兆円とも言われる予算をかけた
国家主導での街開発プロジェクト
「イスカンダル計画」
が有名です。
シンガポールと
ジョホールとの地理関係が、
香港と深圳に似通っていたことから、
それをビジネスモデルにして、
お隣シンガポールの経済発展と
豊富な資本を上手に取り込み、
ジョホールバルも発展させよう！
という狙いがありました。
もともと華僑の影響を
強く受けているジョホールバルは、
『MM2H』という
10年間の居住ビザ制度を活用し、
中国からの投資家を大量に呼び込むことに成功。
さらにナジブ前首相は、
中国が提唱する『一帯一路（one belt one load）』
計画の思想に共感して、中国との距離を縮め、
中国からの資本を積極的に取り入れて、
不動産開発を含むインフラ工事を
一気に進めてきました。
思い起こせば
私が初めてジョホールバルに
足を踏み入れた2010年には、
今の街開発のメインにもなっている
西側のエリアのほとんどは、パームやし・・・
▲あくまでもイメージ図です・・・汗
お客様が視察に来るたびに
訪れていたイスカンダル計画の
セールスルームに置いてある模型を見て、
「今は見ての通り何もないですが、
ここを切り開いて数年後には
こんな壮大な街が出来上がってしまうのです！！」
と力説。
でも、心のどこかで
「な、訳ないだろうな・・・・沈」
なんて半信半疑ながら説明していた
あの頃の記憶が蘇ってきます、、、苦笑
あれから約8年が経過・・・・
あのジョホールバルが
どんな変貌を遂げているのか、、、
いくつかのプロジェクトに
軽く触れながら見ていきたいと思います。
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ジョホールバルの玄関口にそびえ立つ
プロジェクトはどんな感じ？ |
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まずは、シンガポールから
渡ってきてすぐの玄関口に当たる
ダウンタウンの近くで
中国デベロッパーによって
開発が進められている
「R&F Princess Cove」
シンガポールとの近さと
ラグジュアリー感を売りに、
総戸数2万ユニットほどにもなる
大きなプロジェクト。
第1ステージで
すでに10棟ほどたっており、
これから第2〜4ステージへと続くそうですが、
これまで販売された
ほとんどのユニットは、
中国人が投資目的で購入したとのこと。
現在ショッピングモールは
まだ工事中でオープンしていませんでしたが、
手前側のレジデンスの一部は
すでに完成・引渡しされているにも関わらず、
夜電気がついているのは、数ユニット程度・・・
2万前後のユニットが
このプロジェクトだけである中で
果たして実際に何人ここに住むのか、、、
考えただけでゾッとします。。汗
このプロジェクトの現場から、
簡単なレポートもありますので
良かったら見てください^^
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短期間で大量に作られたプロジェクト
品質はイマイチでやっつけ感が・・・ |
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そして次に、
こちらもジョホールバルの
南側の海岸を埋め立てて、
先ほどよりもさらに大規模な
メガプロジェクトが進行中の
『Danga Bay（ダンガベイ）』
そこの敷地内にいると、
まるでどこか中国の地方都市に
来てしまったかのような錯覚にもなり、
正直作りすぎちゃった感が
半端ない、そんな感じを受けました。
実際に52階相当にあたる
ペントハウスに入らせてもらいましたが、
引き渡しを受けた状態にも関わらず、
至る所で不具合が多く、
こちらのユニットのオーナーさんは
弁護士を入れてデベロッパーに対して
裁判を起こしているそうですが、
なかなか勝ち目は薄いそうです、、涙
建物内の複数の箇所で
クラック（裂け目）が目についたり、
ペンキがすでに剥げていたりと、
新築物件とは思えない出来で、
これは引渡し時点で問題になるばかりか、
今後様々な箇所でトラブルになりそうな予感。。
確かここは全部で16棟の
コンドミニアムが建つようですので、
こちらも先ほどのプロジェクト同様、
本当にここに住む人が出て来るのか、、、
マレーシア側のイミグレを通過し、
ここに来るまで信号が一つもなく
10分弱程度で来れますので
立地的には申し分はないのですが、
街づくりや
資産価値という観点から見ると
正直かなり不安が残りますね。
先ほどの52階相当にある
ペントハウスから望む景色をどうぞ^^
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1000億ドル越えのメガプロジェクト
マハティール首相の決断はいかに・・・ |
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ジョホールバルの西へ行くと、
イスカンダル計画の目玉、
ヌサジャヤエリアがあり、
（現イスカンダル・プテリに名前が変更）
セカンドリンクという
シンガポールと繋がる橋の近くに
イスカンダル計画全体と同じ予算、
1000億ドル（11兆円）をかけての
超ウルトラスーパーメガプロジェクト
『フォレストシティ』もあります。
このプロジェクトは、
その規模も壮大なことから、
色々なところで話題になっており、
詳細な説明はここでは割愛しますが、
実際にプロジェクトが
発表されてからまだ2年程度しか
経過していないにも関わらず、
ものすごい勢いで、
ものすごい数のコンドミニアムが
建設されていることに、度肝を抜かれます。
▲こちらの動画は会員限定で視聴可です m(_ _)m
以前マハティール首相は
本プロジェクトについて
「国民向けではなく外国人向けの建設」
だと指摘し、外国人に物件購入を認めず、
居住目的でのビザ（査証）付与も行わないと述べました。
実際のところ、
禁止にはなっていないようですが、
万が一、そんなことになれば、
この壮大なプロジェクトは
かなり縮小されてしまうでしょうし、
今の建設中のコンドミニアムにも、
一体どれくらいの人が住むことになるのか。
中国からお金を出したい一般人と、
デベロップ事業で利益を出したい企業と、
中国からの資本が欲しいマレーシアと、
一帯一路計画を進行させたい中国と、
それぞれの思惑が合致して、
今回一例としてあげたような
複数プロジェクトが出来上がった、
そういう構図が見え隠れしています。
何れにしても、
我々投資家の視点とは
全く違った考えがあるでしょうし、
少なくともこの地で
不動産投資を行うのであれば、
10年単位で考えていく必要がありそうです。
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マクロとミクロの視点が重要！
エリアとプロジェクトが投資を左右する |
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かなり長くなってしまいましたが、
せっかくなので、最後にもう1つ。
我々が以前ジョホールバルで
海外投資をお勧めしてきたエリアは
東側のモレック地区という場所です。
ここはすでに前から
大手デベロッパーによって
綺麗な街作りが行われていて、
しかも比較的富裕層が好んで
住むような治安の良い場所でもありました。
そこに日本人による
日本人の為の不動産プロジェクト
『Molek Pine 3 & 4』
があります。
▲左の棟が『Molek Pine4』。右の棟が『Molek Pine 3』
ジョホールバルにいる日本人の多くが、
このモレックパインに住んでいると
言われるほど人気のプロジェクトで、
実際の入居率は
8割強というからそれも頷けます。
よく巷では、
ジョホールバルでの不動産投資は失敗だ！
なんていう声も聞かれたりします。
確かに
上でいくつかの事例を紹介したように、
ジョホールバル全体で見ると、
現時点でもかなり供給過剰ですし、
プロジェクトによっては、
人もほとんど住んでいなかったり
物件のクオリティがひどかったりと、
色々な問題が多いのは事実ですが、
エリアとプロジェクトの選択を
間違うことなく投資していれば、
こうした素晴らしい物件になりますし、
投資的な視点から見ても、
お金を産んでくれる貴重な資産になることは
数年経ってきちんと証明してくれています。
もちろん
期待値はもっと高いですし、
上を見ればキリがないのですが、
2010年の頃の、
まだほとんど何もない状態であった
ジョホールバルの昔を知っている一人としては、
現在こうして街開発が進められ、
来るたびに綺麗に、そして便利になっていく
姿を見て、とても嬉しく感じていますし、
我が子の成長を見るように
これからも定期的にこの街を訪れ、
街の発展を陰ながら応援して行きたい、
そう思います。
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本編でもお伝えしているように
今回マレーシアのジョホールバルに
行ってきたのですが、
バンコクから
飛行機で2時間半程度。
時差は1時間あるものの、
経度はほとんど同じでしたので
てっきり同じ乾季かと思いきや、
10月から雨季に入ったようで
バンコクと真逆の気候でびっくり。
タイ
・乾季：11〜5月
（暑季：4〜5月）
・雨季：6〜10月
マレーシア
・乾季：4〜9月
・雨季：10〜3月
実際細かいことを言うと
マレー半島の西側と東側で
またベストシーズンが違うので、
観光などで
こちらに来る際には
少し注意が必要ですね。
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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