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みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの両角です。
現在アカデミースタッフ全員で
カンボジア・プノンペンに来ています^^
そしてこの地で進められている
一大ビッグプロジェクトの説明を受けて
メンバー全員、胸が高まっています！！
続きは【編集後記】にて
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強力なリーダーシップの持ち主か
はたまた、独裁者か・・・？ |
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先月下旬に行われた
トルコ大統領選と総選挙については、
日本のメディアでも度々報じられるなど
世界中から注目を浴びていましたが、
すでにご存知の通り、
現職のエルドアン氏大統領 (64)が
必要な過半数の票を得たことで再選を果たしました。
（出所：ブルムバーグ）
今回この選挙が世界から注目された理由は、
1923年の建国以来95年に渡り
続けてきた「議院内閣制」から、
大統領により多くの権限が拡大・集中する
「実権型大統領制」に移行される
憲法改正があったのも大きかったのです。
それまで法律上儀礼的な存在とされた大統領が、
行政の長として実権を持つとともに、
これまで政治的権能を有してきた首相職や
首相府などが廃止されました。
また、軍の上級幹部以上に対する
直接的な任免権を有するため、
これまで以上に大統領による
軍の掌握が進むと見込まれています。
さらに大統領には
非常事態宣言の発令権が与えられる上、
司法への介入権が認められるなど、
三権分立に反する規定も盛り込まれました。
これまで15年にも及ぶ長期政権の中で
かなり独裁的な政治スタイルで国を
導いてきたエルドアン大統領ですから
ますますその強権を加速させるとして
多くの国民から反対の声も上がっていました。
非常事態宣言発令中の中、
公平な選挙が行われたのか・・・？
と言われれば多少疑問は残りますが、
結論的に野党による政権交代を望まなかったようです。
果たして国民のこの選択が、
吉と出るのか凶と出るのか・・・・
全ては「結果」ですから
エルドアン大統領はこの先どんな結果、
成果を出すことができるのか？
トルコ国民だけでなく
世界がその手腕に注目しています。
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組閣人事でまたまた通貨安に・・・
年率15％のインフレはキツイよ！ |
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そのエルドアン大統領も
現在相当頭を悩ませているのが、
・自国通貨（トルコリラ）安
・高インフレ率
・双子の赤字（経済収支＆財政赤字）
になろうかと。
特に通貨安については
以前このメルマガ内でも触れましたが
1年前と比べて対米ドルで約2割も値を下げ
5年前からだと約6割も下落しています。
保有している資産の価値が
5年前と比べて約6割も下がったなんて
もうトルコ国民は泣きっ面に蜂ですね、、、涙
（あくまでも対ドルに対して、ですが）
また、昨今の原油価格の値上がりも、
トルコ経済の足かせになりつつあります。
トルコリラ安により材料費は高騰するは、
機械を動かすエネルギー価格は上昇するはで、
輸入コストが大幅に上昇しています。
実際に6月の消費者物価指数は、
前月比で+2.61％、前年比に至っては
+15.39％とかなりインフレになっていて
トルコ国民としては大きな負担に・・・。
（これは10年間で最悪レベルの数字らしいです・・涙）
2017年の経済成長率が7.4%と
好調に見えたトルコ経済ですが、
景気の良し悪しを判断する
製造業PMIも今年に入り
1月55.7 → 2月55.6 → 3月51.8
→ 4月48.9 → 5月46.6 → 6月46.8
と、指標上は「景気は悪化に向かっている」
と言って良いのかもしれません。。。
そして今週に入り、
またまたエルドアン大統領が
やらかしてくれました・・・・汗
新しい組閣人事を発表したのですが、
なんと、自分の娘婿であるアルバイラク氏を
財務相のポストに起用したのです。
（出所：ブルムバーグ）
このアルバイラク氏は元企業トップで、
前内閣のエネルギー相を務めていたようですが、
金融界ではほぼ無名の存在らしい・・・
今トルコで大きな問題の1つが
巨額の「双子の赤字」ですので、
財務相のポストはとても重要なはずですが、
実績のないこの娘婿に果たして何ができるのか・・・？
また同時に、今回の人事では、
市場との対話に定評のあったシムシェキ前副首相が
新内閣から外されたことも投資家の失望感を誘いました。
さらに中央銀行の総裁任期を5年間とした
規定を撤廃する決定などを行ったことで、
中央銀行の独立性を損ないかねないとして
少し持ち直しかけていたトルコリラは
さらに急落・・・。
元々トルコは輸入に依存している国ですから、
自国通貨が安くなることで物価が上がり
インフレを引き起こしやすいので、
通貨安は避けたいはずですが、
どうしてエルドアン大統領は
通貨安を引き起こすようなことしか
行わないのでしょうかね、、、汗
年率15％とか20％のインフレ率って、、、
トルコ国民はたまったもんじゃないですね。。涙
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ピンチがチャンスに変わる海外投資
私が考える不動産投資戦略はこうだ！ |
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ただ、、、
ごめんなさい！！
トルコ国民に対しては申し訳ないですが、、
これらのことは、我々にとって、
大きなチャンスと捉えることができます。
トルコの魅力については
こちらで詳しく書いてあるので再確認を！
トルコリラ安/円高により、
トルコ国内の不動産価格は
本来の価値と比べて相当安く感じますし、
インフレが起きている言うことは
モノ（不動産）の値段が相対的に
カネ（現金）と比べて上昇して行きます。
実際に原材料価格も高騰していることから
トルコ国内で販売される不動産の価格は
今後ますます値上がりをしていくことでしょう。
ですから、私が今考えている戦略は、こうです。
狙いは1年前頃に販売をスタートした
プレビルド物件で、かつ立地が良いものを抑えます。
プレビルドは通常販売開始が一番安く
完成に近づいて価格を段階的に上げていきます。
もちろん販売開始時に買うのが
一番安く買えて良いのですが、
そこには「物件が立たないリスク」がありますし、
特に新興国では決して少なくありませんので
十分注意が必要です。
ただ、段階的に価格が上がっている
建築途中の物件であったとしても、
現在の為替相場を考えれば、
販売開始時に近い価格で拾うことができてしまいます。
先に見たように
1年前の為替は今よりも2割も高いのですから
（あくまでも日本円換算した時の場合）
通常ありえないことも可能になるのです。
ですから、完成まであと１年程度のものを
現在のように為替が安い時に仕込むのが最適とみています。
もちろん、今後景気が悪化する可能性もあるし、
さらにトルコリラが下がる可能性もあるので、
このタイミングで一括で支払うことなく、
１年〜２年程度の分割払いを選択することで
為替リスクヘッジをかけていきます。
ドルコスト平均法の考えですね。
（今が底値だと思えば現金一括も大いに結構！w）
トルコ不動産の場合は
外国人が銀行融資を引くことは難しいですが
プロジェクトによっては1年から最大で5年程度の
分割払いを選択することが可能なのですね。
（中古物件は不可、プレビルドのみ）
「人口増加 x 高い経済成長率」に加えて
「トルコ安（円高）」「インフレ」「低税率」。。。
海外不動産投資で成功する要素が
この国にはたくさんあるのですね。。
国がいくら赤字だろうが、
通貨がいくら安くなろうが、
大統領がいくら独裁者だろうが、、、
人が増えれば、所得が増えれば、
そこに住む家が必要なことに変わりはないのです！
しかもインフレが進行しているなんて
不動産オーナーとしては朗報ですw
不動産価格が上昇する要素がありつつ、
通常よりも安い価格で購入することができる。
マジックのようで現実的に可能となるのが
海外不動産投資の面白いところであり、
現時点での最有力候補がトルコ不動産だと、
私は思っています。
もちろん、これが全てだと思いませんし
想定が間違っていることもあるかもしれません。
もっと他に魅力的なマーケットも
どこかにあるかもしれません。
ただ、今の世界的な流れの中で、
海外不動産という資産を使って、
ご自身の資産を大きく増やしたいと思うなら、
ぜひトルコ不動産に注目することをお勧めします。
最近トルコに関しては、
悪いニュースしか耳に入って来ませんが、、
「歓喜で売って、悲鳴で買う」
トルコ国内が大変な状況にあるのはわかった上で、
この投資の鉄則を忘れずに、、、、
虎視眈々と、機が熟すのを、待たせてもらいます。。
（水面下で刻々と進行中ですが、ね苦笑）
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現在カンボジアにて
不動産開発案件＆事業案件を
一緒に行なっているシンガポールを
ベースとしたパートナー企業と
連日顔を突き合わせた真剣な打ち合わせと
発展の息吹を感じる現地視察に加えて、
お酒も入れてリラックスしながら会食と
内容の濃い1日を過ごしています！
言葉の問題は多少あるものの
共通のゴールを目指して互いに切磋琢磨し、
一つのことを成し遂げようとする志高い仲間ですから、
初対面でも打ち解けるのが早いです笑
華僑のネットワークにガッツリ入り込み、
今まで知らなかった様々な教えを賜りながらも、
日本流にアレンジしてより良いものを作っていく。
結果も当然ながら重要ですが、
異国文化を持つメンバーたちと
この過程・プロセスを共有できる幸せを感じつつ、
何とか1人でも多くの投資家にこの事業に関われるよう、
引き続き関係各所と尽力していきます！
8-9月のどこかのタイミングで
日本初のプロジェクトセミナーを
弊社主催で開催していく予定ですので
国の発展、街の発展に貢献するような
高い志がある方はぜひご参加くださいね！
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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