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バーゲンプライスは今だけ！？
ギリシャ不動産は今が仕込み時！ |
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みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの
両角です。
約2週間にも渡る長い視察を終え
ウクライナ・キエフから
一旦イスタンブール経由で
タイ・バンコクへの帰路につこうと
前もって時間に余裕を持ち
空港へシャトルバスで向かい
到着次第チェックインしようとしたところ
なぜが自分の乗るはずのフライトが
案内掲示板に出ていない・・・
あれ・・・汗
もしかして、キャンセルとか？（ドキドキ・・・）
慌ててインフォメーションの
綺麗なお姉さんに尋ねてみるも
何やら険しい顔でPCとにらめっこ。
そして電話をかけまくる。。
（おいおい、、あなたにその顔は似合わないよ・・・涙）
「Sir… Afraid that I have to tell you… 」
（あの、、申し上げにくいことですが、、、）
え、え、どうした・・・！？
続きは【編集後記】にて
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働かない公務員がこの国の癌！？
あれから5年経ってどう変わったのか |
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東と西のエネルギーが交わる
唯一の都市、トルコ・イスタンブールにて、
改めてその成長・発展の可能性を肌で感じつつ、
地元トルコだけでなく、
ロシアやヨーロッパ、特に北に位置する
国々から年間300日以上も晴天が続く、
アンタルヤ、アヤンラという街に
地中海のリゾートというバリューを発見し
今週は古代ローマの中心でもあった
ギリシャ・アテネに足を伸ばしました。
実はアテネに来たのはこれが2回目で、
今から5年前の2013年の夏に初めて訪れました。
2012年以降、ギリシャは金融支援プログラムに
課せられた厳しい条件（緊縮財政等）に取り組み、
財政面は徐々に改善していきましたが、
一方で景気は大きく落ち込み、
国民の生活はさらに苦しくなることで、
大規模なデモや暴動が度々発生しました。
銀行では預金封鎖の動きもあり、
店舗前のATMには長蛇の列ができるなど、
かなり混乱を極めていた頃でした。
街を歩けば軍服を着た人や
警官の姿がいたるところで見られ、
商店街などではシャッターを閉めた店も多く、
またそのシャッターの多くに落書きが残された光景に、
自分でもかなり衝撃を受けたのを今でも覚えています。
【ギリシャ危機の推移】
・2009年10月：ギリシャの財政赤字の隠匿が判明
・2010年01月：欧州委員会が統計不備を指摘、ギリシャ国債格下げ
・2010年04月：ギリシャの財政赤字を13.6％に修正
・2010年05月：ギリシャへの第一次支援策決定
・2011年10月：ギリシャ政府が財政赤字削減目標の未達を発表
・2011年11月：ギリシャ首相の国民投票発言で国内外が反発
・2012年02月：ギリシャへの第ニ次支援策決定
・2012年05月：ギリシャ総選挙で連立協議失敗、ユーロ離脱懸念
・2012年06月：ギリシャ再選挙で連立政権発足
・2014年12月：議会で大統領を選出できず、総選挙実施へ
・2015年02月：反緊縮派の急進左派連合が勝利、支援4カ月延長合意
・2015年06月：IMFの借入を延滞、EUの第ニ次支援終了
・2015年08月：ギリシャへの第三次支援策決定
・2017年06月：ギリシャへの追加融資で合意、財政危機回避
この国民の、実に4人に1人が公務員で、
国民の税金から給与が支払われているだけでなく
年金も現役時代の給与とほぼ同額の支払いだったり
本人が死亡した場合は、妻だけでなく
離婚したも前妻までも引き継ぐことが出来るという
「公務員天国」「アリとキリギリス」などと揶揄されるほど
一般の人に比べてその地位が厚遇されておりました。
そんな超優遇待遇の公務員が
国民の4人に1人もいるのですから
これでは景気が悪かろうが
大した危機感を持つはずがない・・・
それに加えてこの国は、
お昼どきにはスペイン同様、
シエスタという長い休憩時間があるので、
小売店も飲食店も大抵16時頃までお休みになります。
これでは国民総生産（GDP）が
伸びていかないのは当然ですし、
EUの中でも優等生な独や仏などからすれば
こんな遊んでいる国民を助けるために
自国の税金を無駄に使いたくない！
と思うのは当然のことでしょう。
当時はEUから
いつギリシャが脱落するのか、
そして以前のドラクマに戻る日は来るのか、
それはもはや時間の問題だと思っていました。。。
あれから5年・・・・
まだギリシャは
ユーロから脱退もしていなければ、
通貨も引き続きユーロが使われています。
デフォルトにもなっていません。
（すでにデフォルトだという説もあります）
あのギリシャは蘇ったのか？
現地では活気を取り戻したのか？
そして一番の関心がある
不動産投資の可能性は果たしてあるのか？
今回はそれを確かめるために
後ろ髪を引かれる思いでトルコを後にし、
ギリシャ・アテネへ飛んだ訳です。
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最悪期から脱出したアテネ不動産
その牽引力となっているのは・・・ |
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世界各地の不動産取引データを提供している
Global Property Guideによると、
2012〜13年を底として前年対比で下落幅が縮まり、
2017年の終わりにはようやく水面に顔を
出し始めようとしていることが伺えます。
このデータからすると
ギリシャ不動産は最悪期を脱し、
回復基調にあるとみることができます。
ただ、それほど目立った伸びは見られませんし、
マーケットが元に戻ったとは言いづらいでしょう。
また、周辺のポルトガルやドイツなど
堅調な不動産マーケットと比較すれば
今はまだそれほど注目すべきマーケットではない、
このデータからはそう判断せざるを得ません。
どちらかと言えば、
下げすぎたので戻している、
そう表現した方が良いかもしれません。
ただ、以前からそうだったように、
このギリシャ・アテネは世界的にも
観光地として毎年多くの人々が訪れ、
その観光収入だけでも
この国に大きなプラス効果をもたらします。
（だから国民が体たらくのままなのだ・・・）
もともと世界的にも
ネームバリューがある国・街ですから、
治安が安定し、政治・経済があるレベルを保てば、
不動産価格も徐々に適正なレベルに向かうはずです。
しかも、昨今ギリシャ政府が積極的に推奨している
外国人に対する居住ビザ（permanent visa）の提供は、
中国人やロシア人をはじめとして、
自国に対して何らかのリスクを感じている
富裕層からのニーズにマッチし、
これまでに多くのお金が流れ込んで来ています。
これが足元の不動産価格を下支え、
あるいは上向きにさせている大きな理由です。
実際に私が視察していた日も
パートナー企業の営業（通訳兼）10名ほどが
それぞれ別のお客様をアテンドしており、
居住ビザの取得条件である
25万ユーロ（約3200万円）以上の物件が、
たった1日で、15ユニットも売れてしまいました。
このような日がここ数ヶ月、、、
それこそほとんど毎日続いていると、
その企業のセールスマネージャーも
うれしい悲鳴をあげていました。
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最新の情報・トレンドを掴みつつ
自分の目と足で裏どりする現場主義を貫く |
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我々日本人は、
ビザ目的で海外の不動産を購入することは
よほどのことがない限り少ないのですが、
こういう中国人のような方が
ある意味大人買いをしてくれるおかげで、
不動産マーケットは堅調に推移しますし、
将来的な出口戦略を考える上で、
とても重要な動きであることは確かです。
この波に乗るかどうかが
投資で成功する上で勝負の分かれ道なのです。
物件を高掴みせず、
いかに底値に近いところで買えるか、ですね。
ただ、日本人の特徴として、
周囲が盛り上がってからでないと、
なかなか行動に移せない傾向があるように思えます。
・確固たるデータの裏付けが欲しい
・自分だけ失敗したくない
・知らない世界は怖い
・元本保証、利回り保証が欲しい
・同じ日本人なんだから最後まで面倒みろ・・・
などなど、人によって様々な理由があるにせよ、
得てしてメディアから流れている情報を鵜呑みにし、
そのメディアなどが
「今が買い時！」
「これからは○○が熱い！」
「儲けたいならこれがオススメ！」
などと書き立ててから、
ようやく重い腰を上げて動くように思えます。
（それでも他人の動きを横目で見ながら、、、）
これが今まで
「日本人が最後にはババを引く」
と言われてきた所以の一つであり
本当の意味で、真の投資家としての
必要なリテラシーと行動力が
備わっていない証拠なのです。
まだ多くの人が気づいていない段階で、
受け身で待つのではなく自ら情報を取りに行く。
そして取得した情報を
客観的・横断的・論理的に精査・分析し、
自分の欲とも戦いながらも
速やかに行動に移すことが重要です。
なぜなら、チャンスというものは
多くの人が気づいた時には
もう時すでに遅いからです。
弊社アカデミーとしては
これまで海外投資のパイオニア企業として
様々な国々で実際に投資してきた経験を生かし
海外の不動産投資で一番の醍醐味である
大きな値上がり益（キャピタルゲイン）を狙うために、
初期の、初期のタイミングで参加できるよう
引き続き現地でのコネクションを作りつつ
質の高い情報収集を行っていきます。
また一方で、その得た情報を鵜呑みにせずに、
実際に現地に入って自分の目と足で裏どりするなど
これまで同様、現場主義を貫いていきたいと思います。
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欧州市場で実績十分なパートナーと
Win-Winの関係を築く |
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残念ながら今回アテネでの不動産視察は、
実質丸1日しか取れませんでしたが、
前述した提携先のセールスマネージャーに、
ここ数年のギリシャ不動産の動き、
ビザ取得に際しての条件や制約、
さらには物件購入におけるプロセスや
賃貸管理、税金関係などの説明を受けました。
このセールスマネージャーは、
スペインとポルトガルでそれぞれ2年間、
ギリシャで1年と、計5年の滞在経験を持つ
トリリンガル（3カ国以上を話す）さんでもあります。
また自らもポルトガルと
ギリシャに不動産を購入し
すでにかなりの含み益が出ているということで
投資家としてもかなり目利きができているようです。
（てか、インサイダー情報を掴んだんだよね・・苦笑）
2時間近いオリエンテーションの様子は
弊社会員向け限定の動画コンテンツとして
配信していく予定ですので、
今日のところは写真だけでご勘弁。。。
▲セールスマネージャーのソフィ（本名：テンテンさん/中国人）
▲アフターセールスのスタッフと一緒に＠提携先のオフィス
こちらの提携している中国系大手デベロッパーは
自社でセールス部門と、アフターセールス部門、
さらにはエンジニアリング部門と人事・総務など、
総勢50名ほどのスタッフを抱えています。
それでもマンパワーが足りず
人員拡大を検討していると言うのですから、
力の入れようがよくわかります。
午後には実際に不動産を見学し
どのエリアでどのような需要があるのか、
あるいはどこに気をつければ良いのかなどを、
アテネの街を車で一緒に回りながら
アテネ不動産の着眼点を教授いただきました。
新興国での不動産投資と違い
新しく建設される物件は皆無であり
自ずと中古物件が投資対象となります。
その中でもやはり重要視したいのが
先週もお伝えしました通り立地であり、
立地さえ間違わなければ、
たとえ築年数は古くても勝負できます。
ただ、当然のことながら、
海が近いロケーションは自ずと金額も高く、
またアクロポリスなど世界遺産から近い場所も
総じて人気がありますので、
借り手に困ることは少ないと言われます。
ギリシャ・アテネならではの
特殊事情も垣間見えた感じですが
1日やちょっと見て回っただけでは
さすがに全体を理解にするには早すぎます。
ただ、やはりここでも
リスクとリターンはバランスする、
この原則は生きていますし、
この地で多くの不動産売買の実績がある
提携先の力もしっかりと借りながら
日本人投資家にとって選りすぐりの
不動産情報を仕入れていきたいと思っています。
彼らは物件を仕込む能力があっても
お客を連れてくることはできませんので。。。
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ポルトガルもトルコもオススメ？
では、一体どこの国が一番なの。。。？ |
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ギリシャと同じように
外国人に居住ビザを提供することで
多くの外国資本を入れて経済の回復に
寄与した見本としてポルトガルが挙げられます。
ポルトガルも
ギリシャやイタリアなどと並んで
EUのお荷物的な存在ではありましたが
すでにIMFからの借り入れは
全額返済し終わっておりますし、
不動産価格もそのゴールデンビザのお陰で
ここ数年5〜10％近い上昇を見せております。
ポルトガルやスペンのビザは
50万ユーロ以上の不動産取得が必須である一方、
ギリシャはその半分の25万ユーロですみます。
ゴールデンビザを欲しがる大抵の人は
あくまでもビザ目的で不動産を購入しており
自らがそこに住むことを想定してないので
購入のハードルが低ければ低いほど
（金額が安ければ安いほど）
その対象が増えていくのは間違いありませんし、
さらにギリシャにお金が集まることが予想されています。
ご存知かと思いますが、
ギリシャはユーロの中でも
シェンゲン協定に加盟している国ですから、
ギリシャに居住権を取得できれば、
ヨーロッパ（シェンゲン協定加盟国内）内を
自由に移動・居住することができます。
またギリシャの場合は
1年間に何日間滞在をしないといけない
というような縛りは一切なく
しかも初めから5年間の居住ビザが
出てしまうのでこれも人気の秘密です。
（ポルトガルの場合は1＋2＋2＝5年間）
また現在ポルトガルでは
実際に不動産を購入して
引き渡しまで完了したとしても
それからビザを申請し
最終的に許可が下りるのは
8〜10ヶ月程度と長い時間がかかります。
それに対してギリシャでは
概ね3ヶ月程度でビザが発行できるとあって
この発行までの短いタイミングも人気の秘密です。
そのほか、税金の面なども優遇があり
ビザ目的だけで考えるとギリシャに
分配が上がりそうな感じです。
（こればかりは本人の好み・ニーズによります）
ただ、これはあくまでも
ビザ取得を前提とした不動産の購入のケースであり
我々日本人のように単に不動産投資という観点で
考えた時には他の選択肢も見えてくるかもしれませんし
そういう意味では
先週のGIA通信にてお伝えした
トルコ・イスタンブールでの
新規不動産開発プロジェクトの方が
現時点では勝ち目が多いように思います。
今回は時間の関係もあり
具体的な物件のご紹介に至るまで
細かい部分の詰めができてないので
経過報告のみにさせていただきますが
ただ、このメルマガをお読みの方で
ヨーロッパでの居住ビザが欲しい方は
ぜひこのギリシャはオススメですし
その際には全力でサポートさせていただきますので
お声掛けいただければ幸いです。
つまるところ、、、、
あなたが何を求めているのか
どこをゴールとして考えているのか
それによって我々からの提案は
自ずと変わってきますし
答えは一つではないと思います。
ポルトガルという
住環境を重視する人もいれば
ギリシャという
古代ローマ帝国の歴史を感じたい人もいるし
トルコのように
東と西のパワーを合わせて成長著しい
国に投資をしたい人もいるし。。
ただ、何れにしても
それぞれのニーズにお応えできるよう
今日も、明日も、そして明後日も、、、
新しいマーケットの開拓に勤しんでいきます。
弊社の今後の活動にぜひご注目ください！
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受付のお姉さんに告げられた言葉は、、、
「あの、、申し上げにくいことですが、、
お客様の飛行機は、この空港から飛ばず
別の空港からと出発となります・・・」
自然と、【OMG（オーマイーゴット）】
が出てしまったことは言うまでもありません。。。
そうです。
ウクライナ・キエフには
2つの国際空港があって
1つは「キエフ・ジュリャーヌィ国際空港」
もう1つは「ボルィースピリ国際空港」と言うようです。
まあ、東京で言えば
成田と羽田みたいな感じですね、、、、
私が今回搭乗予定のフライトは
今いるところとは全然違う。。
と言うか、もともと宿泊していた宿の
近くの空港から出てるではないですかぁ！！
都内から一旦成田まで行って
それから羽田に向かう感じです。
（関東以外の人はわかりにくくてすみません・・・）
でも、そこから悪夢の2日間が始まったことは
この時点ではまだ知る由もせず、、、、
それは長くなるので
また別の機会にお話したいと思います・・・涙
このメルマガの配信時には
きっとバンコクに着いていることを願って。。。
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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