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みなさま、こんにちは！
Global Investment Academyの
両角です。
トルコ・イスタンブールで数日過ごし
現在はトルコ南部のリゾート地である
アランヤという地域に来ています。
午後7時を過ぎても
日差しが遠慮なく照りつける中で
宿泊しているホテルのプールサイドで
グダグダの動画を撮ってみました ^^:
続きは【編集後記】にて
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先週のGIA通信でもお伝えしましたが
暗号通貨・攻めと守りの徹底学習セミナーが
いよいよ来週に差し迫って来ました。
有料セミナーにもかかわらず
昨日までに動画視聴の方も含めて
280名を超える方からお申し込みをいただきました。
本当にいつも多くの方にご賛同いただき
スタッフ一同感謝の気持ちで胸がいっぱいです・・涙
まずはこの場を借りて御礼申し上げます。。m(_ _)m
で、今週のGIA通信は
暗号通貨とともに今後ご自身の資産ポートフィリオに
しっかりと組み込んでもらいたい「ある国」での
不動産投資についてのお話です。
その舞台となる国とは・・・
「トルコ」です ^^
トルコと言えば何を思い浮かべるでしょうか？
トルコアイス？
ケバブ料理？
カッパドキアの気球？
あるいは・・・・
おいちゃん、なかなか時代の先端を行きますねぇ〜笑
まぁ、それはさておき・・・
実は弊社アカデミーとして
今の世界情勢やお金の動き
海外不動産マーケットの流れを見た際に
次の海外不動産投資のブームは
間違いなく「このトルコに来る！」
と強く確信をしつつあります。
では、どうしてそう思っているのか
その根拠なり考えを今回は少し
かいつまんでお伝えしていきます。
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トルコってこんなにすごい国だった！？
G20の中でもトップを走る経済成長 |
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トルコ共和国として正式に知られているトルコは
アジアとヨーロッパの間に位置する大陸横断の国です。
世界的にも2つの大陸にまたがっている国は皆無であり
東洋と西洋の文化・歴史が絶妙に入り混じり
この国だけしかない深い魅力があります。
首都はアンカラにありますが
経済の中心はイスタンブールです。
トルコの人口はすでに8000万人を超え
直近5年間だけでも100万人も増えています。
また国民の約半数が30歳以下である
非常に若い国として世界から注目されています。
トルコは過去10年間
GDPの驚異的な伸びを示しており
2012年〜2017年の直近5年間の平均成長率（予測）も
5.2％とOECD加盟国の中でもトップの数字です。
また、2017年の経済成長率は7.4％と
これまた先進諸国G20の中でもトップの経済成長を誇ります。
強い経済成長に加え
この国は自然の美しさ、
ユニークな歴史的観光スポット、
温かいホスピタリティーで世界中の人々を魅了し
2017年には約3000万人もの観光客が押し寄せ
310億米ドルを超える観光収入を上げました。
さらには今年の10月末に開港予定の
イスタンブールの新国際空港は
世界最大級の空港として
これまで以上に世界中から
多くの人が押し寄せることになるでしょう。
ここでは主な強みしか書いていませんが
調べれば調べるほどトルコが持つ
ポテンシャルの大きさに驚かされます。
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何事も良いことばかりではない
悪材料がある中で不安は残る・・ |
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そんなトルコですが
最近我々日本人の耳に聞こえてくるのは
正直あまり良くないニュースばかりです。。
米金利の上昇に伴うドル高圧力が強まるなか
先進国による金融政策の正常化も重なり
新興国では資金流出が起こりやすくなっています。
こうした動きは経常赤字など
対外収支構造が脆弱な国を直撃しやすく
足下ではその筆頭格としてトルコが挙がっています。
トルコは昨年＋7.4％の高成長を実現する一方
様々な財政出動による景気押し上げ策に伴い
財政状況は急速に悪化し
現在は財政赤字と経常赤字の
「双子の赤字」で苦しんでいます。
また、足下のインフレ率は
原油価格の上昇などが影響して
二桁％の高い伸びが続いており
過去数年に亘って中銀が定める
インフレ目標の上限を上回っています。
4月初旬に4リラ台に突入したものの
中旬のエルドアン大統領による大統領選挙
および総選挙の前倒し表明や
下旬の中央銀行による市場予想を上回る
幅での利上げが市場で好感され
4月中は何とか1ドルあたり
4.0リラ近辺を維持していたものの
5月早々の米国格付機関S&Pによる
予想外のタイミングでのトルコ国債の格下げに続き
米国トランプ大統領のイラン核合意からの
離脱表明による地政学リスクの上昇
さらにはエルドアン大統領の
中銀統制を示唆する発言による中銀の
独立性への懸念などから
一気に4.6リラ台まで値が下落しました。
（6/10現在1ドル4.5リラ台）
リラ安の主な要因としては
米国長期金利上昇によるドル高圧力のほか
・多額の対外債務残高
・原油高による経常赤字拡大とインフレの加速
なども挙げられます。
経済が成長しているとは言え
輸入に依存しているトルコは
自国通貨が切り下がりつつあることで
インフレが加速し、コモディティ価格も上昇し
国民の生活は決して楽にはなっていません。
今月末には大統領選挙が行われ
その結果次第では流れが変わって来るかもしれませんが
いずれにもして、全く問題がないという訳ではありません。
それでは、果たしてこの国は
我々から見て投資すべき対象になるのでしょうか・・・？
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悪材料の中でも投資適格国となり得るか？
それを覆すこれだけの理由 |
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結論を先に言います。
あくまでも投資という観点で見た場合ですが
私は間違いなく、ものすごい大きなチャンスがある！
そう思っています。
もちろん暗号通貨のように
短期間で資産が数倍、数十倍になることはあり得ませんが
それでも他の先進諸国・新興諸国と比べても
不動産という資産価値の高いものを
国の成長とともに中・長期間かけて
しっかりと大きくしていく。
海外不動産投資のメリットである
・大きなキャピタルゲイン（譲渡益）
・安定的なインカムゲイン（家賃収入）
・タックスゲイン（節税効果）
・フォレックスゲイン（為替差益）
が見事にバランスよく揃った
どんな属性の方でもそのニーズに合うであろう
不動産投資がこの国には期待できると思っています。
まずはこちらのグラフを見てください。
こちらは2010年を100とした時の
トルコ国内の不動産価格の推移（現地通貨建て）で
綺麗な右肩上がりであることがわかります。
特に中心部のイスタンブールなどでは
毎年10〜20％以上の上昇率を見せています。
トルコ統計局の年末レポートによると
2017年トルコにおける外国人への住宅売上額は
前年比で22%ほど増加しました。
この背景には
政府の国籍取得に関する法改正が影響しています。
2017年1月、政府は外国人に対し
100万USドル以上の住宅の購入と引き換えに
トルコ国籍を取得できる新たな法令を制定しました。
またその1ヶ月後には
トルコ議会が外国人の不動産取得時に発生する
18%の付加価値税を免除することも決めました。
その結果、イスタンブールにおける
外国人への住宅売上額は2016年から41%も上昇し
対前年比での最大の上昇を記録しました。
まさにトルコ・イスタンブールの不動産マーケットは
今かなり熱い状態といってもおかしくありません。
しかもそれに加えて
外国人がトルコ国籍を取得できる条件を
現在の100万米ドルから30万米ドルに下げる案を
議会へ提出しているというニュースもあり
もしそれが可決されると
さらに多くの外国資本がこの国に
流れ込んで来ることが期待できます。
またトルコでは
外国人が不動産を購入するのに
ほとんど制限がありませんし
資金の出し入れの問題もありません。
プレビルドの新規プロジェクトでは
物によって最大で5年間の分割払いを
選択できるものもありますので
購入のハードルを下げることができます。
もちろん法人名義で購入できますし
現地トルコ法人も比較的簡単に設立することが可能です。
（現時点での法人税は20％）
その上で我々に追い風が来ているのは
現在続いている【円高トルコ安】の為替です。
皆さんもお分かりの通り
日本円が強い（＝トルコリラが弱い）時に
トルコ国内の不動産を購入し
日本円が安くなる（＝トルコリラが強くなる）時に
不動産を売却すれば為替差益が出ます。
現地通貨建ての不動産価格は
上で見た通りインフレの影響も受けて
毎年値上がりを続けているのですから
不動産の価格上昇＋為替差益で
ダブルでお得、という訳ですね！
（あくまでも日本円に戻した場合）
タイミング的に見ても
今が絶好の仕込み時かと言えるのではないでしょうか？
あと、現在裏どり中なのですが
不動産価格を押し上げる大きな要因の一つである
「ある動き」がこの国ではまだ起きていないのです。。
多分、毎回このGIA通信をお読みの方なら
「あぁ、あの国のお金がこれから動くのね！」
とすぐにお分かりになろうかと思います。
これはものすごい大きな流れを生み出しますから
海外での不動産投資を行うにあたっては
絶対把握しておくべき情報です。
何れにしても
ここには不動産投資に成功する要因が
ゴロゴロと転がっているのです！
私自身これまでアセアン諸国を中心に
複数の国で不動産投資をしてきましたが
久し振りに大きな原石を見つけた！
と、心が飛び跳ねる思いをしています ^^
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では、とにかくトルコに投資を・・・
って、ちょっと待ったぁ〜！！！ |
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でも、いくらトルコが伸びるからといって
無作為に投資をしてはいけません。
不動産投資は
１に立地、２に立地、３に立地というように
やはり立地が全てであるのは鉄則です。
ですから、まず始めに
どの都市が投資をするのに最適かを決めます。
イスタンブールのような経済都市が良いか
あるいはリゾートエリアの方が
付加価値が高いのか、そう言った具合ですね。
もちろん原理原則として
リターンとリスクはバランスしますので
単に価格が安いから（利回りが高いから）
という理由だけで判断してはいけません。
これはあくまでも不動産投資ですから
賃貸需要が中長期に渡って見込めるのか
あるいは将来的に出口は取りやすいのか
様々な観点でスクリーニングをかけていきます。
その上で
・商業エリア？ 住宅エリア？
・単身向け？ ファミリー向け？
・プレビルド？ 中古（転売）？
・周辺の住環境は？（駅、病院、スーパーなど）
・ファイナンスは？ 現金一括のみ？
などを、様々なシナリオを想定しながら
順序立ててしっかりと精査していくことが重要です。
こうして言葉にすると
教科書に書いてあるような
わかりきったことのように聞こえるかもしれませんが
実際にはなかなかどうして、、、
海外の、しかも新しい街では
そう簡単にいくものではありません。
そもそも言葉が違いますし
文化・慣習、宗教なども関係してきます。
日本やアメリカのように
きちんとしたデータベースが一般にも
解放されている訳ではありませんし
そもそもインターネット上で取れる
日本語の情報はほとんどありません。
あったところで
所詮大した情報ではなく
参考にはなりますが、価値はありません。
ですから、、、
大きなチャンスだとわかっていても
なかなかそれを手にすることができないのが【日本人】
そして掴んだ！と思ったつもりでも
最終的にはババを掴まされるのが大半の【日本人】
そもそも誰に聞いていいのかわからず
隣の人が買うから何となく自分も買ってみるか
的な発想の、リテラシーの低い【日本人】
あえて誤解を恐れずに
実際に多くの失敗を経験してきたからこそ
みなさんのために声を大にして言いますが
なかなか日本の常識なり経験が通用しないのが
海外投資の難しさであり、現実に起きていることです。
じゃ、指でも加えて諦めろと・・・？
いえいえ、諦める必要はありません。
なぜなら、あなたがこのメルマガを読んでいる以上
あなたは諦める必要がないのです。
そうです。我々がいるからです。
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何が何でも現地主義を突き通す！
そこでしか手に入らない情報がある |
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ということで
かなり能書きを並べてるような
前書きが長くなってしましたが、、、苦笑
現在私はトルコ・イスタンブールに入り
不動産投資を前提とした現地調査を進めております。
地場で活躍している
不動産業者の数社とアポを取り
彼らから必要なオリエンテーションを受けています。
そして実際に
新規プロジェクトのセールスルームを訪問し
様々な質問をその担当者にぶつけながら
自分がこれまで得て来た知識・情報が正しいのか
その答え合わせをじっくりと行なっています。
インターネットでは
決して手にすることができない情報が
現地では手にすることができます。
ただそこにはやはり
言葉の壁が大きく憚りますので
何とか頑張って乗り乗り越えてこそ
本当の果実を手にすることができません。
でも、、、
こうして現地にて丸裸で突撃し
我々の思いを熱く、そして強くぶつければ
突破口というものは必ず開けるものです。。
今回もう少し精査が必要ですが
きっと多くの投資家様に喜んでもらえるような
素晴らしい物件に出会うことができました。
海外投資のパイオニア的存在の弊社が
これまで世界様々な国で実際に投資を行い
成功も失敗も繰り返しながら
その選球眼を磨き上げた上で
吟味したある物件・・・・
あなたはこそっと聞きたいですか？
もしご興味があれば
こちらの下記URLをポチッとクリック願います。
その反響に応じて
今後みなさんにご案内していくかどうか
判断していきたいと思います。
来週はトルコをいったん離れ
ギリシャのアテナ、
そしてウクライナのキエフに
行ってまいります！
引き続きGIA通信を
よろしくお願いします！
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完全なプライベートでの動画です。
なんか当てもなく、つい撮ってしまいました。
こんな動画をあげるなんて
間違いなく社員からクレームが来そうですが
時差の隙をついてあげちゃいます・・・
ごめんなさい。
ほんと、何の学びにもならない動画ですが
たまにはこういう気の抜けたものも良いのかなと。。
（あ、あくまで個人的な理由です・・・汗）
なんか時間の使い方と言いますか
幸せって何だろうな？という根本的なところから
考えさせられるような時間を過ごしています。。
みなさん、幸せですか？
何をどうしたら、もっと幸せになれるのでしょうね。
幸せになれる方法
絶賛募集中です・・・・笑
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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