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| 本物の海外投資家を目指すなら絶対押さえておくべきポイント |
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みなさん、こんにちは。
Global Investment Academyの
両角です。
現在私がいるのは、
ポルトガルの首都リスボンではなく
第二の都市におります。
第二の都市といって
すぐに街の名前が出て来た人は
かなりのポルトガル通ですね！
（って、そこまでではないか笑）
ちょっと甘めでアルコール度数が高い
あのワインが有名な、街です。
続きは【編集後記】にて
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本物の海外投資家を目指す為には
世界の不動産市況の動向を見ておくべし！ |
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少し前になりますが
世界の不動産市場の動向を
調査している「Global Property Guide」から
2017年第2四半期の状況に関して
あるレポートが出ました。
2017年第2四半期の
世界的不動産市場のサマリーは
このレポートのタイトルにも
なっているように
「欧州市場では
引き続き好調であるものの
中東、中南米、ニュージーランド
そしてアジアの一部では減速している」
ということでした。
ふむふむ、なるほど。
今は比較的ヨーロッパが強いのね、、、
まず、前年同期比で
不動産価格が上昇した国として
・アイスランド（+ 21.28％）
・香港（+ 19.27％）
・アイルランド（+ 13.52％）
・カナダ（+ 13.08％）
・ルーマニア（+ 8.87％）
という国々がランクインしました。
一方で、逆に値下がりした国は
・プエルトリコ（▲9.59％）
・ロシア（▲7.58％）
・カタール（▲6.25％）
・マケドニア（▲5.99％）
・エジプト（▲5.32％）
となった模様です。
身近なところでいえば
香港が上昇率で世界第3位となりましたが
もうすでに香港不動産は
我々普通の日本人の手に届くような
価格帯でもないにもかかわらず
またこの1年間で20％ほど
価格が上昇したという恐ろしい状況に。。
こんなマーケットで
果たしてインカムゲインなんて
取れるのでしょうか・・・？
（ほとんとがキャピタルゲイン狙いですね）
▼各国の不動産価格の推移
では、アカデミーらしく
世界不動産の各市場ごとに
主な国をピックアップして
見ていくことにしましょう。
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世界を引っ張っている【欧州市場】
その中でも特に元気なのが◯◯◯ランド |
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【アイスランド】
日本と同じく島国であるアイスランド。
首都はレイキャビーク（初めて聞いた・・・）
ヨーロッパ最大の氷河を持つこの国で
常にとても寒いイメージがありますが
実は北欧の中でも比較的暖かい国であり
寒いといわれる2月でさえも
平均気温は0.1度（最高2.6度 最低-2.4）。
実は日本の北海道よりも温暖なのですね。
そして治安が良いことでも有名で
2017年世界平和度指数ランキングで
なんと、見事1位となっています！（日本は10位）
そんなすごいアイスランドなんですけど
ここで不動産投資のイメージが全然湧きません・・汗
アイスランドは
ここ最近の堅調な経済成長の恩恵を受け
不動産価格が年々上昇しています。
（2014年: +5.18%, 2015年: +6.93%, 2016年:+12.53%）
今年の第2四半期も
前年同期比で+21.28%と上昇
今では世界で最も強い住宅市場となりました。
不動産の需要が旺盛であるのに対して
供給が限られていることが理由となっており
その傾向は特に首都レイキャビークにおいて強く
前期比（対2017年第1四半期）+5.76%も上昇。
まだまだこの勢いは
止まりそうもなさそうです！
ただ、このアイスランド。
ちょっと裏話があって、、、
実は2008年に
実質的な財政破綻を
経験しているのですね。
ですから不動産価格も
その当時かなり落ち込んだところから
今10年経ってようやく復活して来た
感じと言ってもいいでしょうね。
【アイルランド】
私が小さい頃
よく間違えていたのが
上のアイスランドと、このアイルランド。
（場所も違いですしねー）
イギリスの近くに位置し
首都はダブリン。
人口は460万人と四国と同じくらい
面積はほぼ北海道くらい、です。
アイルランドは
2009年のギリシャ危機が飛び火し
2010年にIMFから金融支援を受けて
再建計画を策定。
その後緊縮財政によって
見事に復活した国の一つです。
特にIT産業に力を入れており
今の時代では当たり前になった
オンラインアウトソーシングを
積極的に推進してきました。
また、法人税率を欧州主要国では
最低水準の12.5%にしたため
EU各国で活動する
グーグルなどIT産業が
税の抜け道として
欧州事業会社の本社を置いて
大規模な節税に利用したことは
大きな社会問題にもなりました。
そんなアイルランドの不動産価格ですが
こちらも堅調な経済に支えられ
前年同期比の推移は
・2016年第1四半期：+5.84%
・ 第2四半期：+4.57%
・ 第3四半期：+7.68%
・ 第4四半期：+8.15%
・2017年第1四半期：+8.91%
・ 第2四半期：+13.52%
と右肩上がりで伸びています。
海外からの企業進出が続く限り
賃貸需要も引き続き高い状況が
見込まれているようです。
【ルーマニア】
ルーマニアも
なかなかパッとこういう国だ！
というのが出て来ません。
ドラキュラ？吸血鬼？
ちと古いか・・・恥
実はルーマニアは
火山が多く国なので
良質な温泉がとても多い国として
有名だったりします。
ルーマニアも上記2カ国と同様
2009年を景気の底として
現在は右肩上がりに回復。
建設業が好調なようです。
一方住宅市場は
2014年頃まで価格の下落が止まらず
2008年をベースに考えれば
なんと7割程度も価格が下がっというから
この期間で住宅を持っていた人は
さぞかし不安だったことでしょう。。
ただ、この2年は回復しており
2017年第2四半期においては
前年同期比で+8.87%上昇。
ここ2年好調の要因は
過去不動産価格が劇的に落ち込んだ
反動・回復とみても良いでしょう。
（前年比）
・2009年：▲24.22%
・2010年：▲22.08%
・2011年：▲6.99%
・2012年：▲5.96%
・2013年：▲10.43%
・2014年：▲1.59%
・2015年：+7.74%
・2016年：+11.01%
株式市場も同じように
こういうタイミングは
絶好の買い場かもしれませんね。
【ロシア】
引き続き欧州で最も弱い住宅市場であり
世界的に見ても2番目に大きく
価格が値下がりしています。
消費者物価が高騰した後
慎重な金融政策によって
インフレは幾分安定しました。
全体のインフレ率は
2015年に15.5％上昇した後
2016年には7％に低下しました。
今年のインフレ率は4％に低下すると
見込まれています。
ルーブルは、2013年1月の
1米ドルの為替レートから
2016年1月のRUB77.175までの
わずか3年間で、米ドルに対して
ほぼ61％の価値を失っています。
ただその後は持ち直し
2017年8月に約30％回復
RUB59.409 = USD1に達しました。
足元の経済はやや回復傾向を見せ
2016年第4四半期の0.3％
2017年第1四半期の0.5％から
2017年第2四半期に2.5％と
順調に伸ばしてきています。
ただ、個人的には
ルーブルの定期預金が
7〜8％程度の利息がついて
しかも複利で運用できることから
あえて不動産投資のように
リスクを取りにいかなくとも
何の手間もかからず
基本放ったらかしで良い
定期預金で十分かなと思っています。
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【アジア市場】
香港のやや一人勝ちではあるものの
やっぱりあの国が強くなりつつある！ |
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【香港】
引き続き住宅価格は堅調で
2017年第2四半期では
前年同期比で+19.24%も上昇し
前期比も+4.24%上昇。
香港の不動産取引の総数は
同期間に売上高が80.8％増加して
3,989億香港ドル(421億5,000万香港ドル)
に達した模様。
政府の開発に対する規制、低金利、
そして通貨の安定がこの高い需要を
生み出しているようですが
一方で政府が管理している土地の供給は
ますます減少しているとのこと。
土地が少ない上に
中国本土からまだまだ高い需要があって
不動産価格は引き続き高いですが
上のようなボロボロのマンション。
チムサチョイというエリアにあるのですが
築56年、44.4平米のお部屋で
なんとおよそ1億円！！
ほんと、価格ってわかりませんよね。。汗
【フィリピン】
2016年第4四半期に+7.16％
2017年第1四半期に+7.04％となり
2017年第2四半期でも+8.45%と
その勢いは継続。
特にマカティのCBDは
好調な経済成長の追い風を受けて
2011年第1四半期から
2016年第4四半期にかけて
約49％以上も上昇した模様。
政府が発表した経済成長率は
・2012年(+6.7％)→2013年(+7.1％)
→2014年(+6.2％)→2015年(+5.9％)
→2016年(+6.8％)と推移しており
2017年は今年6.5％〜7.5％程度に
拡大されると予測しています。
我々もフィリピンマカティ周辺の
物件については2012年頃から
ご案内をさせていただいておりましたが
デベロッパーの販売価格では
一応この5年で約2倍近くまで
引き上げられていますので
人によってはこの時点で転売をして
ある程度利益を出した方もいらっしゃいます。
ただ、実勢価格というか
マーケットで取引される価格は
その半分程度くらい（平米単価あたり15万ペソ）
がリアルな姿ではないでしょうか。
【その他】
シンガポールは
依然として住宅市場が弱く
2017年第2四半期で3.23%下落。
住宅価格の下落はこれで15四半期連続。
インドネシアは
景気減退の影響をもろに受け
2017年第2四半期に1.1％下落。
これは第10四半期連続の減少である。
タイは
2017年第二四半期に
前年同期比▲2.8%と下落したが
その前年に4.29%上昇したことによる
反動・調整と思われる。
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【北米市場】
減価償却の旨味が取れるアメリカ不動産
いつでもみんなの憧れの国・カナダ |
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【アメリカ】
アメリカの住宅市場は
住宅建設業者の強気な姿勢が
相場に影響を与え堅調に推移している。
季節調整後の全国住宅価格指数は
2016年第2四半期の3.86％の上昇から
2017年第2四半期に4.07％上昇。
各都市の住宅価格の伸び
（前年同期比）は下記の通り。
・シアトル (+11.6％)
・ポートランド (+6.4％)
・ダラス (+6.0％)
・デンバー (+5.9％)
・デトロイト (+5.8％)
・ラスベガス (+5.5％)
・サンディエゴ (+5.4％)
・タンパ (+5.2％)
・ボストン (+4.6％)
・クリーブランド (+1.3％)
・ワシントン (+1.4％)
消費者支出の堅調さと
事業投資の好調により
前四半期の1.2％の成長率の低迷から回復し
2017年第2四半期の経済は
年3％の年率で成長しました。
アメリカ不動産といえば
土地と建物の評価の違いをうまく活用し
節税対策で投資されている方が
一時期かなり多かったですが
今年の税制改正では
その辺の減価償却のルールも
変更されることの可能性が高いので
もし検討されている方は今年中
（といってもあと2ヶ月しかないですが）
に何とか滑り込みセーフになればいいですね。。
【カナダ】
カナダといえば
誰もが一度は住んでみたい！
と憧れを持つ国ではないでしょうか？
街は綺麗で安全だし
教育の水準も高いですし
天然資源に恵まれていますので
住むのは最高！なんでしょうね。
ただ、物価が高いですし
それに伴って住宅価格も引き続き
ブームの真っ只中といった感じで。。
2017年第2四半期の住宅価格は
前年の5.67％から若干上昇し
2006年第3四半期以来の
年最高の増加となりました。
各都市の住宅価格の伸び
（前年同期比）は下記の通り。
・トロント (+28.0％)
・ハミルトン (+24.3％)
・ビクトリア (+16.3％)
・バンクーバー (+7.0％)
・オタワ (+2.3％)
・モントリオール (+1.2％)
・エドモントン (▲1.1％)
・ケベック (▲1.6％)
※なお、中南米と中東は
現時点でフォーカスマーケット
ではないので割愛します。
（詳細は本レポートをご参照願います）
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いかがでしたでしょうか？
ちょっとアカデミックな
ネタになってしまいましたが
海外投資で資産形成を目指す我々としては
是非とも世界的な大きな流れについては
押さえておかなくてはいけません。
ということで
個人的に興味があるのは
「アイルランド」ですかね。
確か老人ホームに投資をすることで
アイルランドでの居住権が得られ
プロジェクト自体の安全性も高い
「アイルランド投資居住プロジェクト」
があったはず・・・
日本ではほとんど
情報が流れてこないアイルランド。
だからこそ、そこに大きな
チャンスが眠っているはず！
もっともっと
視野と活動の範囲を広げて
たくさんインプットしてきますので
是非楽しみにしててください！
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ポートワインが有名な
ポルトにやって来ました。
ポートワインは酒精強化ワインといって
ブドウジュース（モスト）を
アルコール発酵をさせる際に
アルコール度77％のブランデーを添加し
酒精強化を行って作ります。
やはり甘口なので
たくさんの量は飲めませんが
ロゼなんかは口当たりもいいので
油断してると高いアルコール度数にやられます。
ほんとは滞在中に
ワイナリー巡りでもしたかったのですが
さすがにそんな時間はなく
次回のお楽しみということで。。
残念ながら
ワインのお土産はないのですが
街の風景とちょっとした動画を
みなさんへのお土産としてシェアします。
来週は、、、、
格安な値段で語学留学ができ、
ヨーロッパの中の投資移民ビザでは
最低額で取得が可能な
地中海に浮かぶ国
「マルタ」に行って来ます！
ちゃお！
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以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう！ |
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