vol.51「テキサス不動産で税金を取り戻そう」

vol.51「テキサス不動産で税金を取り戻そう」

みなさん、こんにちは。

Global Investment Academy の
両角崇(もろずみたかし)です。

毎年冬の名物史にもなりました
今年一年を表す漢字一文字が
発表されました。

既にご存知の人も多いかと思いますが
選ばれた漢字は・・・

「輪」

でしたね。

東京オリンピックが決まったこと
台風被害を受けたフィリピンへの
支援の「輪」が広がったことなどが
選考理由だそうです。

では、私の今年1年を総括して
漢字一文字で表すと何になるのか?

それは・・・・
続きは【編集後記】にて

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さて、ここまで2回に渡り
不動産投資には欠かせない知識
減価償却費の概要及びその効果について
触れてきました。

今回はアメリカ・テキサス州で
不動産投資をした場合
どれほどの税還付が受けられるのか

具体的な数値に落とし込んで
その効果について見ていきます。

どのような人がこういった案件に
向いているかわかりますか?

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    シミュレーションの
      前提条件は?
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まず、シュミレーションの前提として
下記の通り整理しておきます。

家族構成は、奥様とお子様(14歳)の
3人家族。

収入はサラリーマン給与のみで
年収800万円。

購入する不動産の価値は
14万米ドル(約1400万円)。

また、建物の価値は全体の8割
112,000米ドル
(約1120万円)。

建物は木造、築22年で
4年で償却可能。

金融期間から7割の融資を受け
諸経費3%を含めて
46,2000米ドルの自己資金。
(約462万円)

では、以上の条件で
シミュレーションをしてみましょう。

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    年収800万円の人が
  減価償却を活用すると・・・
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まず、課税所得を出す為に
収入(800万円)から
下記控除を差し引きます。

・給与所得控除:200万円

・配偶者控除:38万円

・社会保険料控除:約111万円

・基礎控除:38万円

(控除額合計:約387万円)

すると、約413万円が
課税所得となりますので

所得税率20.42%を掛け
控除額(436、477円)を引いて
所得税を計算すると
所得税として約40万円になります。

また、住民税として課税所得に
10%を掛けて計算すると
約41万円程となり合計で
約82万円の納税額となります。

一方、収益不動産を購入して
経費として減価償却費を計上。

建物の価値8割を4年で償却すると
1年辺り約280万円の減価償却費を
取ることが出来ます。

控除額合計:約387万円程に
この280万円をプラスし
合計控除額は667万円。

先と同じ様に計算してくと。。。

収入(800万円)から上記の
控除額合計(667万円)を引くと
約133万円が課税上の所得。

そこに課税所得133万円の場合
所得税率5.105%を掛けて
所得税を計算すると、7万円以下!

同じく住民税として課税所得に
10%を掛けて計算すると
住民税として約13万円。

合計で20万円ちょっとの納税額と
なります。

このように不動産投資を活用して
減価償却費を計上するだけで
年間62万円もの節税になるワケです。

それが4年間継続すると
4倍で約250万円近くが
節税出来ることになります。

となると、、、、

はじめの462万円の自己資金に対して
4年間で250万円程度が日本の国内で
税金として回収することが出来るわけなのです。

もちろんこれだけで利回りは54%となり
年平均13.5%の確実な投資となります。

また、これは所得が高くなればなるほど
節税額も大きく上がることになります。

どの程度かというと、、、、

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    年収の高いの人の方が
   より節税効果が高くなる!
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1200万円では
同様の計算をした場合
所得税、住民税合わせて
約179万円の納税額となります。

一方、不動産投資を行って
減価償却費を計上した場合では
92.3万円の納税で

年間86万円を超える節税が
図れることがわかりました。

ということは、4年間で344万円

462万円の自己資金に対して
4年間で344万円程度を
日本の国内で税金として
回収することが出来るわけです。

これだけで利回りは74.5%となり
年間平均18.6%の確実な投資
となります。

もしこれが
年収1800万円だったら・・・

所得税・住民税合わせて
380万円の納税額。

一方、不動産投資を行って
減価償却費を計上した場合では
258万円の納税で

年間122万円を超える節税が
図れることがわかりました。

4年間とすると
4倍で488万円を超える額が
節税出来ることになります。

462万円の自己資金に対して
4年間で488万円程度を
日本の国内で税金として回収することが
出来るわけなのです。

これだけで利回りは105.6%となり
年間平均26.4%の確実な投資と
なるばかりでなく

税金の還付金だけで初期投資を回収
出来てしまうことになるのです!

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  不動産投資で税金を取り戻す
  『守り』の投資も絡ませる
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このように見て来たように
所得が上がれば上がるほど
節税額も大きくなって行きます。

(逆に言えば支払った税金が少なければ
帰ってくる税金も少ないのですが・・)

今回は具体的な数字に落とし込み
順立てて計算していくことで

不動産投資をすることで
減価償却というお金の支出を伴わない
経費を計上し

所得に応じてどれだけの節税効果が
見込まれるか、具体的なイメージとして
シミュレーションしてみました。

日本の消費税は2014年に8%
翌年には10%に引き上げられるとのこと。

あるシンクタンクの調べでは
この増税に関して

年収300万円の人は
10万6,700円の負担増。

年収500万円の人は
16万7,000円の負担増。

年収800万円の人は
24万9,200円の負担増。

そして年収1,000万円の人は
29万4,000円の負担増。

との調査結果も発表しています。

自分の所得を増やす為には
収入を増やす努力をするか
支出を減らす努力をするか。

もちろん両方取り組めれば良いですが
本来支出していた税金を節税出来れば
大きな支出削減となる訳です!

不動産投資というのは
単に物件を買い増ししていく
『攻め』の投資だけでなく

このように無駄な税金を
極力支払わない(取り戻す)為にも
使える優れものなのです。

アメリカに不動産を持つことで
普段稼いでいる円額での節税をし
強くなるドルの安定収入を作る。

ご自身の投資戦略を考える上で
このような『守り』の投資手法も
組み込むといいかもしれませんね。

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【編集後記】

気がつけば、2013年も残り
あと3週間を残すだけとなりました。

1年を振り返ってみると
今年もあっという間に過ぎていった
そんな感じを強く受けます。

そんな2013年を
自分なりに振り返って
漢字一文字で表すとすると、、、

「動」

ですかね ^^

今年は本当によく動き回っていた
1年でした。

私が運営しているClubチャーリーという
会員制の投資クラブ向けに
定期的に行っているセミナーの他にも

海外投資セミナーや各種勉強会の為に
ほぼ毎月のように日本には入りましたし

成長する国、成長する街を
自分の目で見て肌で感じる為にも

ASEAN諸国を中心に
延べ30カ国以上も移動していました。

また会社においては
今までのマカオやマレーシアといった
国々に持っていた海外法人に加え

今まで休眠させていた香港法人を
グループ会社から引き継ぎ
そこの代表に就任して
新しい活動も積極的に展開してきました。

本当に朝から晩まで
それこそ平日も休日も関係なく
アクセル踏みっぱなしでここまで
走り続けて来たのは

全て大切な投資クラブの会員様
あるいはこれから海外を活用して
資産形成を図ろうとしているお客様から

「ありがとう!助かったよ!」
「本当に頼りになるね。また頼みます!」

といった声を聞く為に
フットワークを軽くして
精一杯活動してきました。

さて、来年は一体どんな年に
なるのでしょうか・・・?

年の瀬を迎え、いい機会ですから
みなさんも今年1年を振り返って

自分なりの、漢字一文字を
考えてみては如何でしょうか?

– – – end – – –

以上、今回も最後までお読み頂きまして
誠にありがとうございました!

それでは、次回のアカデミー通信で
またお会いしましょう!

両角 崇