vol.50「お金が出て行かない魔法の力」

vol.50「お金が出て行かない魔法の力」

みなさん、こんにちは。

Global Investment Academy の
両角崇(もろずみたかし)です。

今週から南国マレーシアを離れ
日本に入っています。

いや〜、さすがに寒い寒いと
聞いていましたが

やはり気温差が20度以上もあるので
身体がまだ適応していませんね。

朝起きて、布団から出るのが
これほど大変なことだったかと
思い知らされています ^^;

そんな日本に来て
少し意外だったこと。

それは何か?
続きは【編集後記】にて

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さて、前回は
不動産投資において必ず
みなさんに知っておいて頂きたい
減価償却費の考え方に触れ

海外不動産を活用した
効果的な節税手法をお話しました。

※ 前回のGIA通信 vol.49
「不動産投資で必ず抑えてほしいアレ」
を見逃した方はこちらから
→ http://academy-global-investment.com/gia49/

しかしながら、その後
このメルマガをお読みの方から

「そもそも減価償却って何ですか?」

という問い合わせを
受けてしまいました・・・ ^^;

そこで、、、

今回海外不動産を活用した
具体的なシュミレーションを
お話させて頂く予定でしたが

急遽内容を変更し

「中学生でもわかる 減価償却
^^^^^^^^^^^^^^
 超・基礎講座編」
^^^^^^^^^

をお届けしてまいります ^^

既にご存知の方も多いでしょうが
大事なポイントを抑えておきますので
一緒に復習していきましょう。

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     減価償却は
  価値が減るからマイナス!?
■□━━━━━━━━━━━━━━━□■

「減価償却」ってよく聞く言葉ですが
意外と正しく理解した上で
説明することが難しかったりもします。

字面を見る限り
「減価」= 価値が減る(下がる)
ことは何となく想像できるのですが

「償却」という言葉が加わるから
頭に?マークがついてしまうのです。

価値が減る経費って
一体何だ・・・?

価値が減ったら
不動産投資している以上
マイナスではないか!?

そのような声が
聞こえてきそうですね。。。

■□━━━━━━━━━━━━━━━□■
    費用をある一定期間に
    按分して計上する
■□━━━━━━━━━━━━━━━□■

減価償却費を簡単に定義すると

「一時的な費用を何年かに分けて
 費用化すること」

ということになります。

例えば、山田不動産という会社が
新たにホテル事業に乗り出す為
1億円のホテルを購入したとします。

もしこのホテルの購入にかかる費用を
全額その年の経費として計上すると
決算上の数字は大赤字になってしまいます。

(1億円以上の利益を
 あげていれば別ですが・・・)

またその逆に
翌年はかかった経費はゼロ
(ランニングコストは無視する)
であるにも関わらず

そのホテルから得られる収益だけが
決算に反映されることから

その年には大きな黒字を
計上できることになります。

これでは本来この事業が
儲かってるのかそうでないのか
正しく把握することが出来ません。

ですから、会計上の考えとして
複数年使用可能な資産を購入する時

その資産を使う年数に応じて
少しずつ費用化すること
と、決められています。

そしてその年数
(耐用年数という)分に費用化された
経費を「減価償却費」と呼ぶのです。

先ほど例に出した1億円のホテルが
新築の鉄筋コンクリート造りの場合

47年間に分けて
かかった経費を按分化していく
と考えるのです。

あ、もちろん土地は
そもそも価値が減るという
考え方をしないので

あくまで、建物見合い分が
減価償却の対象にはなります。

1億円がまるまる費用化できる
ワケではないことはご注意ください。

でも、、、、

日本の土地はここ20年以上
ずっと下がり続けている
(減価し続けている)のに

それは減価償却の
対象外なんです・・・・

ちょっと難しいですね笑

■□━━━━━━━━━━━━━━━□■
   バランスシート上には
   どのように反映される? 
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では、建物部分については
毎年ある決まった年数に応じて
費用化出来ることは理解できましたが

バランスシート(貸借対照表)上は
どのような扱いとなるのでしょうか?

さきほどのホテルですが
1年経っても2年経っても
解体しない限り現物として残ります。

であれば、会計上のルールとして
帳簿上には資産として
計上しなくてはいけません。
(有形固定資産という費目になります)

では、毎年いくらの資産として
計上すればいいのでしょうか?

買った金額が1億円であれば
1億円と評価してもいいのでしょうか?

新築の住宅は
買った瞬間に2割価値が下がると
言われていますが

それはこの減価償却費が
関係しているからなのでしょうか?

まあ、確かにそれもありますが
こと、新築の住宅販売に関しては

様々な初期コスト
(人件費や広告宣伝費など)が
販売価格の中に織り込まれているので
そのように言われることが多いのです。

では、話を戻して、、、

いくらで資産を
計上(評価)するのか?

こちらはあまり難しく
考える必要はありません。

単純に、経費として
これまで費用化した金額を

購入代金から毎年差し引いて
いけばよいのです。

この事が「償却」と言われる部分で
つまり、資産をあるルールに則って
減価償却分目減りさせるのです。

計算式としては
「1億円ー毎年の減価償却費の累計額」が
バランスシートの資産の項目の中に
記載されていくのです。

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  現金の支払いがないのに
  経費として利益を落とせる
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減価償却についての
会計上の取り扱いについては
ここまでの説明で一応理解頂いた
かと思いますが

我々投資家として
もっと気をつけるべきことがあります。

もちろん貸借対照表(BS)も
損益計算書(P/(L))も
事業を継続していくには
それぞれ重要な指標なのですが

如何に効率よく資本を回転させるか
いわば「キャッシュフロー」が
重要になってきます。

そして、キャッシュフローを考える時に
この減価償却費というのは
とてつもない威力を発揮するのです。

減価償却費とは
始めにかかった購入代金
(ここでは1億円のこと)を

後々何年かに分けて按分して
計上しているだけですから
具体的にお金が毎年出て行ってる
訳ではありません。

つまり、現金が出て行かないのに
費用として計上出来るわけです。

利益とは、売上ー費用であることから
結局、毎年の利益に費用である
減価償却費分が積み上がっている
と考えられます。

減価償却費という
実際にはお金が出て行かない経費を
使って無駄な税金の支払いをなくす。

不動産投資の醍醐味でもあり
戦略的に活用していけば
大変すばらしい節税の方法の
1つでもあります。

今回はあくまでも基礎編ということで
ポイントだけかいつまんで
お話しましたが

この経費の特徴をよく知って
不動産投資を行っていくと

より効率的に、より加速度的に
資産を構築していくことが
可能になります。

今回のメルマガをキッカケに
みなさんもぜひ勉強してみて下さい。

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【編集後記】

日本に入るのはそれほど珍しくなく
今年はなんだかんだで
ほぼ2ヶ月に1度は
日本に入っていました。

ですから、日本に入ってもそれほど
違和感なく過ごしているのですが
ちょっと意外なことに気付きました。

それは何か?

・・・安いんです。

(何が!)

先日ニュースでも触れられていましたが
東京って、世界一生活コストが
高い街で有名なんです。

その東京に来て
何が安いと感じるのか?

それは、、、

「間接税(=消費税)」です。

私が住んでいるマレーシアでは
消費税にあたる売上税が5%
サービス税が6%。

お隣シンガポールでも
消費税にあたるGSTが7%
サービス税が10%かかります。

ですから、その額面の値段に比べて
会計する時には結構支払っている
そんな感覚があります。

それに対して日本では
会計で支払う間接税は
たった「5%」

平成25年の税制改革で
消費税が8%、その後10%程度まで
引き上げられることが決まっています。

これについては
様々な反発があると思いますが

国民総所得に対する
国税及び地方税の合計を示す
租税負担率という数値は

諸外国と比較して
低く抑えられています。

※ 諸外国における租税負担率
  (2010年実績)

・日本  :22.1%
・アメリカ:22.6%
・フランス:35.2%
・イギリス:36.4%
・スウェーデン:46.9%

ただ、、、、

やはり今後増税の波が
押し寄せることは容易に想像され

我々国民の生活は
ますます厳しくなっていくでしょう。

ですから我々として出来ることは

国としてどのような税金の仕組みが
あるのかを学び

それが個人(あるいは法人)に
どのような影響を与えるかを学び

海外との税制の違いについて学び
それを如何に取り組めるかを考える
ことでしょう。

そういう意味でも
今回取り上げている
アメリカ・テキサス不動産を活用した
節税手法というのは

海外投資家を目指している方だけでなく
高い所得税で苦しんでいる多くの方にも
知っておいてほしいのです。

次回のGIA通信は具体的な
シュミレーションを示してどの程度
効果があるのかをご紹介します。

楽しみにしててください!

– – – end – – –

以上、今回も最後までお読み頂きまして
誠にありがとうございました!

それでは、次回のアカデミー通信で
またお会いしましょう!

両角 崇