vol.49「不動産投資で必ず抑えてほしいアレ」

vol.49「不動産投資で必ず抑えてほしいアレ」

みなさん、こんにちは。

Global Investment Academy の
両角崇(もろずみたかし)です。

昨日突然ある人から
メールをもらいました。

かれこれ、もう10年は
会っていない人からの
突然のメールです。

もちろん連絡先など
知らないはず。

「どうして急に・・・」

そんな不意にもらったメールに
書かれていた内容とは?

続きは【編集後記】にて

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今回から何回かに分けて
不動産投資の魅力の1つである
減価償却費を活用した

海外不動産投資の実例について
お話していくことにします。

これは、日本の税申告者にとって
しかも所得が高い方々にとって
大変メリットのあるお話ですので

ぜひ1つ1つ理解を深めながら
読み進めて頂きたいと思います。

では、早速いってみましょう!

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  不動産投資で必ず抑えておきたい
   「減価償却」という考え方
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賃貸不動産を利用した税金対策は
広く知られた節税方法です。

不動産所得の申告では
賃貸収入を得るための管理費や補修費
住宅ローンの建物分への金利などの他に

会計上の経費である
建物や建物の設備の ”減価償却費” を
不動産所得から差し引く事が出来ます。

賃貸収入から諸経費と減価償却費を
引いて赤字になった場合は
給与所得などの一般所得と
相殺(損益通算)する事が出来るのです。

ですから、その年の利益が大幅に出る
事が予想されたら、不動産を購入して
費用計上し、節税を図る法人が出るのも
このことからです。

会社の社長さんやお寺のお坊さんの車が
みなベンツやBMWなのも
単に車好きということではなく

あくまでも節税目的で
車(正しくは車両運搬具)という
資産を持ってるのですね ^^

また、不動産投資を検討していく中で
この減価償却費の考え方に加えて
必ず知っておいてほしいことがあります。

それは、木造住宅における耐用年数は
国の法律で22年と定められており

新築は22年間に渡って
建物価格を減価償却費として
経費計上出来るワケですが

築22年以上経過している
木造建築物については何と4年間という
短期間で償却(経費計上)する事が
出来るのです。
(法定耐用年数22年×20%=4年)

これは国内だけでなく
アメリカで代表的な住宅用木造
モルタル造りの場合であっても

国内で税務申告をする限り
築年数が22年以上であれば
同様の処理が可能なのです。

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    耐用年数が経過した
   建物の価値は “ゼロ?”
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ここで、日本国内の不動産の
問題点を整理しておきます。

不動産所得の会計上の赤字を
最大化するには

木骨モルタルや木造で築22年以上
経過した物が望ましいのですが

日本では22年以上経過した
木造住宅は建物の価値が低いため
節税の効果は限定的になります。

実際に売却時にも
銀行から評価を取れないなど

建物の価値はゼロで
土地代だけになってしまう
ケースも多々あります。

私は現在も日本国内で
多くの収益不動産を持っていますが

耐用年数が終わった不動産の売却時に
売却価格と簿価との差額で
思った以上に譲渡益が発生し

大きく課税されるという
苦い経験をしてきたこともあります。

もちろん、これを防ぐ方法も
いくつかあるのですがね ^^

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    海外不動産の方が
 より多くの減価償却費を取れる !?
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これに対して
海外での不動産の場合は
どうでしょうか?

アメリカにおける住宅不動産は
約9割が木造建物が占めますが

不動産価値評価時に
木造だからといって
評価が低くなる事はありません。

また、古い木造建物でも
手入れやリフォームがしっかり
施されていれば

新築と同等の価格評価を
受ける事が出来たりもします。

湿気が少ない場所では
木造建築物が100年から150年も
もってしまうことだってあるのです。

まず日本では考えにくいですがね ^^;

そして、NYやサンフランシスコなどの
一部の土地の高い都市圏を除き

建物と土地の比率は8:2とも言われ
減価償却費を最大化活用出来る
メリットがあります。

仮に1,000万円の物件であれば
800万円を、しかも4年という
短期間で費用計上出来るのです!!

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   海外不動産であっても
  減価償却費を計上出来る!
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ですから、海外不動産
特にアメリカでの不動産の場合

会計上の損出である減価償却費を
最大化しながら、実際の不動産価値は
高値を維持出来るというメリットを
投資家は享受出来る訳なのです。

日本の税制では
日本の居住者の所有する不動産に関しては
国内も海外も区別はありません。

日本の不動産と同様に
不動産所得が計算上赤字の場合
他の所得から差し引く事が出来ます。
(損益通算という考え)

また、ローンの金利(土地分は不可)
管理費、修繕費、旅行交通費等に加え

建物と設備の減価償却費が
計算上の経費とする事が出来るのです。

実際にどれくらいの効果があるのか
シュミレーションしてみたいのですが

今回は少し長くなってしまったので
具体的な節税効果については
次回に “繰り延べ” させてくださいね ^^

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【編集後記】

10年来会ってない人から
ある1本のメールが入りました。

実は前の会社に勤めていた時に
同じ部署で働いていた人だったのです。

そのメールには
これまでどのような経験をして来たか
なぜ私のことを知ったのか
今悩んでいることとは?

など、長々と書かれていましたが
肝心の要件はというと、、、

私が運営している投資クラブ
「Clubチャーリー」に
ぜひ入らせてほしい、とのことで。

いや〜びっくりしました。

それまで10年以上も何の連絡も
取っていない人から急に連絡をもらい

前職とは全く異なるジャンルで
活動している私の理念・その姿に
共感を持ってもらえるとは。。。

実に嬉しかったですね♪

今その彼は
ある大阪の企業の3代目経営者として

たくさんの従業員の未来も
一緒に背負っているのですが

国内で低迷する経済
少子高齢化による顧客の減少
さらにはがんじがらめの税金などで

今後の活路を見出す為に
海外でのビジネス展開を考える中で

偶然にも私のブログを見つけた
とのことで。。。
(今はワケあって、休止中です ^^;)

まあ、ビジネスのことはともかく
今後海外を使った
経営者ならではの資産運用については

色々とアドバイス出来ることも
ありますので、私自身も
とても楽しみにしています。

現在このような活動をしてることで
何かと誤解も生じることがありますが

こうした出会いもあり
人に喜んでもらうお仕事ができることは
とてもやりがいがあり、幸せです。

さあ、明日からしばらくの間
冬の寒さ厳しい日本に入ります。

寒さに負けず
人との出会いに感謝しながら
歩みをとめずに走り続けます!

引き続き
応援よろしくお願いします!

– – – end – – –

以上、今回も最後までお読み頂きまして
誠にありがとうございました!

それでは、次回のアカデミー通信で
またお会いしましょう!

両角 崇