Vol.28「なぜ不動産投資で税金が減るのか?」

Vol.28「なぜ不動産投資で税金が減るのか?」

みなさん、こんにちは。

グローバルインベストメントアカデミーの
両角崇(もろずみたかし)です。

みなさんも、
一度は目にした事があると思います。

新聞の折り込み広告などにある

「ワンルームマンション経営して
 節税しませんか?」

なんていう、謳い文句を。

私は不動産投資を真剣に始めるまで
この言葉の意味がわかりませんでした。

マンション経営して家賃が入るけど
日本の所得税は累進課税なのだから
支払う税金はさらに増えるはずでしょ?

みなさんは、この理屈
「不動産投資をすると税金が減る」
ちゃんと説明出来ますか?

今回は、不動産投資に興味があり
これから始めようと考えている人に
特に読んでもらいたい。

同じ投資をするにしても
株式投資やFX投資にはない、
不動産投資だけに存在するもの。

国内・海外のみならず
不動産投資において醍醐味ともいえる

「減価償却」

今日は、この考え方、仕組みについて
お話していこうと思います。

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      所得税は
  収入ではなく利益にかかる
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サラリーマンの方は、
毎月会社から給料を受け取る前に
源泉徴収という形で強制的に
税金を取られているので、
少しピンと来ないかもしれませんね。

個人が支払う直接税の1つである
所得税というものは
収入に対してではなく
そこから得られる利益に対して
課税される税金です。

また、法人の場合も同様に
100万円の売上があった場合でも
100万円に対して課税はされません。

100万円から費用分の80万円を引いた
差額である利益20万円に対して、
法人税が課せられるのです。

ここは、基本的なところですが
とても大事ですので繰り返しますね。

税金は、

収入ではなくて、利益にかかるのです
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なぜこの話をしたのか?

不動産投資とすると、
「減価償却」という名目で
大きな費用が発生しますが
これが、節税にとても役立つのです。

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   減価償却という費用で
  利益を圧縮し、節税する
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この減価償却については
サラリーマンの方でも
個人事業主としての届け出をすれば
毎年確定申告にて費用計上できます。

なぜならば、
事業所得や不動産所得については
「損益通算」という考え方が
適用されるからなのです。

損益通算とは簡単に言えば
2つ以上の収益を合算して
申告・納税するということですね。

ですから、
給与所得が高くて
高い税金を納めている人が

わざわざその所得を下げる為に
他の事業を行って経費を計上し
利益を圧縮して節税を図るというのは
こういうところから来ているのです。

例えば年収800万円の方が、
不動産投資で年間200万円の
減価償却費を発生させていたとすると、

800万(収入)ー 200万(費用)
= 600万(利益)

が課税対象額となります。

「200万円×実効税率」
この分が節税できるわけですね。。。

所得税率20%の方だったら
40万円も税金が還付されることになります。
これは嬉しいですよね ^^

しかし、この減価償却。

なかなかの優れもので
利益圧縮による節税効果だけでなく
もう1つ、別の魅力があるのです。

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   設備を購入する代金は
   費用ではなく、資産!?
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減価償却の制度を活用すれば
その分利益を圧縮でき、節税に繋がる。
ここまではご理解頂けましたね?

では、減価償却が持つ別の魅力とは?

実は、この減価償却という費用は、
実際に現金が出ていかない費用なのです。

つまり、手持ちのお金は減らさずに
費用計上することで利益を落とし
結果として税金もその分安くなる
という性質のものです。

では、
お金が減らない費用とは、
どういうことでしょうか?

少し会計のお話をさせて頂きますね。

とある企業が
以下の設備を購入したとします。

・投資金額    1000万円
・見込収益     500万円/年
・設備の耐用年数  5年

耐用年数というのは、
その設備が古くなって使えなくなり
収益が上げられなくなるまで
何年かかるか?を表します。

1,000万円の設備で
毎年500万の収益が見込めるので
回収率は50%、2年で回収です。

この設備を購入した1,000万円。
実際にはお金を払っているのですが
企業会計では家計簿とは違い
費用ではなく、資産に計上されます。

つまり、、、

お金を生み出すものを購入した場合は
「資本的支出」と判断され
資産に計上するルールとなっています。

企業には、「損益計算書」と言われる
いわば家計簿的なものがありますが、
この出費の欄に、上記の1,000万円は
載らないのです。

えっ、家計簿に載らない?

なら、設備を買い続けても、
支出の欄に載らないので、
利益に影響はなく資産は増え続ける!?

これはおかしいいですよね^^;

ではどうするのかというと、
先の例での1000万円の投資が
適正かどうかを判断するために
減価償却という考え方が使われます。

5年使える設備を
1,000万円で購入したわけですから、
最低でも年間200万円の利益を
その設備から出してほしいわけです。

もし想定通り、
年間500万円の利益を出していれば、
500-200=300の余剰利益が生まれて、
その企業の投資は素晴らしいと
判断が可能となるわけです。

また、本来の意味でもある
老朽劣化で資産の価値を減らす
という点においても
毎年減価させていくのです。

この時、毎年200万円の減価償却費が
かかっていますが
その年に現金が減った訳ではなく、
資産の価値が目減りしただけになります。

ということで
「お金が減らない支出」
が計上できるのです。

企業会計の話をしましたが、
投資として収益不動産を購入した場合
みなさんは「不動産業」を営んでいる
ことになります。

家計簿ではなく、
企業会計と同じ考え方になります。

ですから、みなさんが
普段もらっている給与(収益)に対して
毎年の不動産の価値の目減り分を
費用として差し引くことができ
それが課税対象の額になります。

(価値の目減り分)×(実効税率)が
節税効果になるわけですね ^^

ちなみにですが、
建物は時間の経過とともに老朽劣化しますが、
土地は劣化しないことから
減価償却できませんのでご注意を!

以上、今回も最後までお読み頂きまして
誠にありがとうございました!

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それでは、次回のアカデミー通信で
またお会いしましょう!

両角 崇