GIA通信vol.122「違いの分かる男になるには?」

GIA通信vol.122「違いの分かる男になるには?」

みなさん、こんにちは。

Global Investment Academy の
両角崇(もろずみたかし)です。

年1回行うある目的の為に
今週エージェントと一緒に
ある場所に行った時のやり取り。

エ)「両角さん、
 今日早く帰りたいですよね~」

両)「あ、はい、そうですね。
  色々と片付けたいこともあって、、」

エ)「そうですよね、、、
なら、賄賂渡しちゃいますか?」

両)「わ、わいろ・・・・
え、えぇ~~!!」

続きは【編集後記】にて ^^

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「東南アジアの不動産が熱い!」
  と、よく聞くけれど・・・
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日本の書店やWEB等で
「東南アジアの不動産が熱い!」
というフレーズを目にします。

我々も使うフレーズですし
東南アジア全体が成長している為、
決して間違っている訳ではありません。

とはいえ、、、

少し考えてみてください。

「東南アジア」と一括りにするのは
少し問題があるように思えます。

国の成長というのは
国の政治が大きく関与します。

例えば
お隣同士の日本と韓国ですら
全然成長の速度が違いますし
韓国と北朝鮮はもっと明らかです。

誰もが認める金融立国として
著しい成長を遂げたシンガポールと
隣のマレーシアの成長速度も
全然違います。

我々はこれまでに
マレーシア、フィリピン、
タイの不動産を主に扱ってきましたが

日本で熱い!と言われている
インドネシアやミャンマー
ベトナムは扱っていません。

カンボジアは特定の条件下で
新しいチャンスがありそうなので
今後取り扱う予定です。

それぞれ成長の原動力が違いますし
政治の体制や融資の状況も異なります。

みなさんが
投資できる金額によっても
選択肢は絞られるかもしれません。

ですから、みなさんには
「東南アジアが熱い!」ではなく

「タイは◯◯◯だから伸びる!」

「フィリピンは▲▲▲が■■だから
 不動産の価格はあがるだろう」

というように
それぞれの成長の根拠を
より具体的な理由をあげて
理解して頂きたいと願っています。

フィリピンとタイは
投資環境としてどう違うのか?

タイとカンボジアでは
似てるようで、何がどう違うのか?

1つ1つ紐解いていくと
「同じ成長」と言えども
実は全然違うものだったりするのです。

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 フィリピンの成長エンジンは
   ズバリ◯◯の増加!
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せっかくなので
フィリピンとタイの両国における
投資環境の違いについて
触れてみます。

弊社のメルマガを1年以上
お読み頂いている方は
復習としてお読み頂けますと幸いです^^

フィリピンは
成長の理由が非常に分かりやすく
一番のポイントは・・・
人口が伸び続ける事、でしたよね!

現在1億人の人口が
2040年までに1億4000万人に
増加すると言われています。

人口増加がその国の経済成長に
プラスの影響を及ぼす
「人口ボーナス期」
という専門用語がありますが

あと25年後の2040年までが
フィリピンの人口ボーナス期
だと言われています。

日本の人口ボーナス期は
1945年~90年でしたので
不動産が上昇し続けた
「不動産神話」が続いていた
時期と一致します。

これがフィリピンも今後同様の
高度経済成長が期待できる
と言われる所以です。

加えてフィリピン人は
アメリカ領だった影響で
非常に綺麗な英語が話せます。

英語が話せた上で
年収が40万円程度であり
「人件費最安の英語圏」
とまで言われています。

欧米諸国が格安の労働力を求めて
フィリピンへの進出を強化しています。

フィリピンはこのように
目立った特徴があるため
非常に成長性が分かりやすいのです。

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   ASEAN経済共同体で
 1番恩恵を受けるのはタイ!?
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一方のタイは
ここ数年で高齢化社会に
突入すると言われており

フィリピンのように
人口が大きく伸びる事はありません。

では成長エンジンはどこか?

それは人件費の安さと
インフラの整備という回答になります。

中国の人件費が高騰していく中で
製造業を中心に工場が軒並み
タイへ戻ってきています。

これは以前、日本が
タイに大量に投資を行っており
整備されたインフラが
残っているからとも言えます。

また、2015年の末に
ASEAN経済共同体が発足されます。

EUのASEAN版と思ってください。
ヒト、モノ、カネの移動が
ASEAN諸国内でスムーズになります。

タイという国は四方を
ミャンマー、マレーシア、
カンボジア、ラオスに囲まれていて

それぞれの国を行き来する際に
必ず陸路でタイを通るため
物流の拠点になります。

工場ができ、さらには、
ASEAN経済共同体で
ヒト、モノ、カネの移動が
よりスムーズになることで

タイの経済が活発になると
期待されています。

このように
フィリピンとタイでは
同じ東南アジアの中で
有望視されている国でありながら

それぞれの成長エンジンが
違うことがわかったかと思います。

フィリピンは島国なので
輸送コストが高くなり
タイのように工場がポンポンできる
訳ではありませんし

逆にタイは人口増加が小さいため
産業の力に依存する事になります。

東南アジアのそれぞれの国を
立体的に捉えて
自分の資産形成を
どこの国の成長エンジンに
託すのかを考える。

これが非常に大事だと感じており
是非みなさんにも
一緒に考えて頂きたいと思います。

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    まずは成長国を
  俯瞰して比較するべし!
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私は「勉強する」という事は
物事を比較できるようになる事
という風に捉えています。

例えば、アフリカには
「マリ」「ガンビア」という
2つの国がありますが

私はこの2つの国に対して
何ら知識を持っていません。

ですから
マリとガンビアは私にとって
ただの記号でしかないのです。

しかし、人口や面積や成長性などを
勉強していくことで輪郭がでてきて
2つを比較できるようになるでしょう。

先程フィリピンとタイの違いを
書いてきましたが

成長性に関する知識を得る事で
2つの国の輪郭がより鮮明に
違ったものに見えてきます。

まずは、
東南アジアや成長国の
それぞれの特徴を勉強し
俯瞰して成長性を見て欲しい。

成長国不動産投資の第一歩として
この事を非常に重要視しています。

そしてアジアを中心とした各国に
拠点を持つ我々だからこそ
そういった観点を学ぶコンテンツを
お出しできると考えています。

先週からご案内している

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一括りにするのではなく

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喜びも苦労も失敗も
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大富豪が読む書籍から学ぶ (51)
「アイデアのつくり方」
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大富豪が読む書籍紹介コーナー
第51弾。

タイトルは
「アイデアのつくり方」
→ http://academy-global-investment.com/link/screate.php?BID=GIA167

非常に端的で
ストレートな本のタイトル。

良いアイデアを思いつきたい!
誰もが考えていることでしょう。

良いアイデアを思いつく事ができれば、、、

・出世ができるかもしれない
・起業し、大成功できるかもしれない
・生活を楽にする方法が思いつくかもしれない
・人を喜ばせる事ができるかもしれない

などなど、自分の様々な目標を
達成しやすくなります。

誰にでも重要であろう「アイデア」。
その作り方を文章にすることは
非常にハードルの高いテーマと言えるでしょう。

たまに書店等で
「人を惹きつける文章の書き方」
といったタイプの本を見かけますが

そういった本の最初の数ページを読み
その文章に惹きつけられなかったら
がっかりします(当然ですね笑)

そんな思いもありまして
この本を読む前に

「どんなアイデアで私を惹きつけてくれるのか?」

という事を少し考えながら
手にとって読んでみました。

ちなみにこの本は
驚くほど薄いです ^^;

ここ最近読んだ本の中で
断トツで薄いです。

本編は60ページ程度。
数十分で読めてしまいます。

この限られた短い文章の中で
どれだけアイデアのつくり方が
書かれているか???

感想を一言で表せば
「端的」。

アイデアはこう作るという方法を
無駄を一切省いてシンプルに
かつ説得力を失わずに書かれています。

かの、サンテグジュペリは

「完璧とは
 これ以上加えられない時ではなく 
 これ以上削りとれないときに
 達成されるようだ」

と言ったそうです。

まさにその言葉を想起させるほど
洗練された「アイデアのつくり方」
の無駄の無い説明。

この本自体が洗練されており
そして良いアイデア
洗練されたアイデアとは

雑多な情報から
無駄な情報を省きに省き
これ以上削りとれないほど
頭が整理された時に出来上がる

という事を体現しているような
本だなと感じました。

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  お金の知恵の塊コラム
「融資のリスクを抑えるためには(2)」
       by がの
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こんにちは。
お金の知恵の塊コラムを
担当しています「がの」です。

先週の記事では、
借入に失敗して借金地獄に
陥るまでの過程を書いてみました。

大まかに復習すると、

1.融資で不動産を購入

2.不動産バブル崩壊
  担保価値の減少

3.賃貸利回りがマイナス
  手放したくても手放せない

4.本業も不況

5.返済がままならない

6.借金地獄

ですね。

ただこの流れは、
「リコースローン」という
ローンの仕組みを利用した場合の話になります。

リコースローンは
日本では主流の方式で、
ほとんどの借入で採用されています。

じゃあこの流れにならない
ローンがあるのか?

というと、
世界的に不動産投資で主流なローンは、
「ノンリコースローン」
といいます。

このローンは、
担保を差し出したら、お金の借り主は、
それ以上の返済責任を負わない
というローンです。

具体例を出します。
昨日の不動産購入の例です。

5000万円の不動産を

頭金500万円。
借入4500万円。

で購入したとしましょう。

バブル期で
5000万の不動産は
1年で1億円まで上昇すると
予想されています^^; (当時はこんな感じです。)

1年待てば5000万円の
利益がでるので、
特に空き室でもいいかと、

完全にキャピタルゲインを
重視した投資をしていました。

その直後、バブルが崩壊して、
不動産の価格が2500万円まで
下がりました。

さてこうなると、
もともと不動産の値上がり益しか
見てなかったので、

賃貸もつかず・・・
融資の返済で
お金が出て行くばかり。
毎月10万円以上出ていきます。。

ここから本業も・・・
苦しくなり・・・
となるところですが、

ノンリコースローンであれば、
ここでギブアップすること
ができます。

担保を銀行に返却するのです。

借金は4500万円。
値下がりした不動産は2500万円。

差額の残債が
2000万円と残りますが、

この支払に関しては、
借主は、返済の義務がありません。

適切な言い方ではありませんが、
2000万円の借金が
帳消しになります。

一方で、
日本のリコースローンであれば、
担保を差し押さえられた後に、

2000万円の残債があれば、
そこから借金地獄がはじまります。

一度ここで整理をしますが、

■リコースローン(日本で主流)■

担保を返却しても、
残債があれば、借主が返す

■ノンリコースローン(世界で主流)■

担保を返却すれば、
残債があったとしても、
借主は支払い責任を負わない

となります。

ノンリコースローンは
もう少し専門的(?)な言い方をすると、

「借主の融資の返済責任は
 担保までに限る。」

ということになります。

ノンリコースローンの場合、
返済が滞ったら、銀行は、
担保を押さえて、全て終わりなので、

連帯保証人とか、
生命保険で賄う

とかそういった話はないのです。
あくまで担保だけ。

まぁノンリコースの場合は、
返済のリスクを銀行が背負っているので、、、
金融危機等は、銀行により大きなダメージが
いくのですが。。。

借り手としては、
ノンリコースでリスクを最小限にして、
借りることができれば大きいですよね!

このように少しの知識を付けるだけで、
借金地獄になるリスクを無くせるのです。。。

でも、リコースローン、、、
つまりは、連帯保証人とか生命保険・・・とか
そういうイメージの日本人からしたら、

ノンリコースローンは都合良すぎじゃない?
担保だけでいいなんて?

と思いませんか?

なぜこのような
ノンリコースローンという仕組みが
成り立つのか。

来週は、最後に、
リコースとノンリコースの融資の考え方の違いについて、
書いてみたいと思います。

それでは、
今回はこの辺で。

以上、
「がの」がお送りしました(^o^)/

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【編集後記】

タイ国内に長期で滞在したい場合は
その目的に応じたビザを取る
必要がありますが

取得するのが難しいだけではなく
保持するのも手続きとかが
かなり面倒で、、、、

また、担当官や入国管理局において
発給条件がマチマチだったり
それこそ賄賂が認められてきた
という経緯もあったりして
通常エージェントを使っています。

ま、ビザのことを書き出すと
たぶんそれだけでメルマガ講座が
作れちゃうくらいになるので
この場では割愛して、、、

とにかくこの日は自分が持っている
ビザの延長申請の為に入国管理局に
行ってきたという訳です。。。

この入国管理局には
就労ビザ関連だけで
1日に250名程度が手続きに
訪れるといいます。

普通に順番を待っていると
場合によっては1日では終わらず

「また明日来て下さい・・・」
と言われるハメになることも
少なくないらいしいです。

そこで冒頭に書いたような
「賄賂」が効力を発揮するのですね!

もちろん、、、
賄賂はれっきとした犯罪ですから
決して手を染めてはいけません。

しかし、、、
ビジネスを円滑に進ます為に
この国ではこのような行為が
恒常的に行われていることも
事実として確かにあります。

私もこの1年で
何回この言葉を耳にした事か、、、、

あ、もちろん、自分が直接
賄賂を渡したことはないですよ ^^

で、今回知ったことですが
賄賂に相場があるのは
何となく知っていましたが

実はその金額自体、
上官からの指示で決まっている
と言うのです。

というのも、
もらった賄賂の一部をこっそり
自分の懐に入れてしまう職員が
いるから金額をキチンと決めました
ということのようですが、、、

明らかにおかしいですよね?

あろうことか、、、
国への出入国を管理している
重要な立場にいる入国管理局が
れっきとした賄賂の存在を認め
その金額まで指定しているなんて。。

まあ、職員の収入の2割が
こうした賄賂から来ている
とも言われていますので
なくなっては困るらしいのですが。。

当日手続きにきたエージェントが
職員にお金を渡す場面に
何度か遭遇したのですが、、、

驚きました。

よく「袖の下」とか言われるように
人目に付かないように隠して
授受が行われると思いきや、、、

普通に書類の受け渡しと同時に
裸のままの現金を手渡し
もらった側はそれを普通に
引き出しにしまっていました。。。

これはもはや賄賂というより
一種の手数料だな、、、
と、そんな印象を受けました・・・

で、、、、
肝心の私は今回どうしたのか?

はてはて?
それはまた今度改めて・・・

でも、ちゃんと1日で
ビザを受け取れましたよ~♪ ^^

– – – end – – –

以上、今回も最後までお読み頂き
誠にありがとうございました!

それでは、次回のアカデミー通信で
またお会いしましょう!

両角 崇

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