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GLOBAL INVESTMENT ACADEMY GIA通信 Vol.260
世界不動産市場も二極化が進行中 !?
みなさん、こんにちは。


Global Investment Academyの
両角です。


ミャンマー・ヤンゴン国際空港に着き
タクシーに乗り込んだ際に
あの聞き慣れたメッセージが
耳に飛び込んで来ました。


続きは【編集後記】にて
簡単にお金儲けができる話は
このメルマガでは一切しません!
このGIA通信をお読みの方は
海外への投資や暗号通貨など
資産運用に関してアンテナ高く
日々情報を拾われていることでしょう。


ただ、、、、


誰でも簡単にお金儲けができる・・・
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そんな思いを抱いて
このメルマガに登録した方がいるなら


ごめんなさい!


たぶん、、いや、間違いなく
その期待には応えられないでしょう。


なぜなら我々が
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決して楽してお金儲けができるような
特殊な(=滑稽な)内容ではありません。


あくまでも
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どのような考えで
自らの人生設計なり資産運用を考え
その上でどういう人生を歩みたいのか
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実際に海外に身を置き
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最新でかつ説得力のある内容を提供できるのです。


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無料で配信しているメルマガですので


弊社が運営している
有料の会員制投資クラブの
会員限定メルマガの内容には
残念ながら遠く及びませんが


それでも
海外を活用した資産運用に
興味をお持ちの方には
この価値をご理解いただいているはずです。


最近新しくこのGIA通信を
お読みいただいている方も増えましたので
改めて我々のスタンスを示しておきます。
世界不動産市場も二極化が顕著に!
2017年第3四半期のデータから読み解く
さて、、話は変わって


今週は少しアカデミックな内容となり
退屈に感じるかもしれませんが


真の海外投資家になるために
本物のリテラシーを身につけるために
世界のマーケットの動きを把握することは
とても大事なことですので最後までお読みください。



【Global Property Guide】
という研究機関が定期的に出す
レポートがあるのですが



世界不動産市場に関するレポート
(2017年第3四半期版)がありますので
少し遅くなりましたが共有しておきます。


日頃から志高いみなさんのことですから
英文レポートのダウンロードURLだけ載せて
あとは読んでね!としようと思いましたが


「それはないよぉ〜・・」


という声も聞こえて来そうですので
要点だけ和訳しておきます ^^
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


【エクゼクティブサマリー】


2017年第3四半期までの世界不動産市場は
ヨーロッパ、カナダ、アジアの一部で
引き続き堅調に住宅価格が上昇しましたが
世界的な住宅市場は急激に減速している模様。


前年同期比ベースで
価格上昇率が高い国を順に並べると


・アイスランド(+ 18.76%)
・香港(+ 13.14%)
・マカオ(+ 10.53%)
・カナダ(+ 9.69%)
・ルーマニア(+ 9.36%)



となり、逆に大きく価格が下がった国は


・エジプト(-8.68%)
・キエフ、ウクライナ(-6.81%)
・ロシア(-6.69%)
・モンゴル(-5.7%)
・カタール(-2.85%)



という順番となっています。


↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑



香港やマカオの不動産市場が
相変わらず強いというのは
日々の活動・情報収集において
理解していたのですが


北ヨーロッパのアイスランドが
世界で最も堅調な不動産市場というのは驚きで
その原因について大変興味があります。


また、一方で我々も
一昨年から注目していたロシアやモンゴルが
引き続き不動産市場では苦しんでいるようですね。


過去にそれぞれ
自国通貨がかなり弱かったことや
ある程度不動産市況も底をつけたかと
不動産投資の機会を探った時期もありましたが


やはりその時には様々な要因から
「まだ最適なタイミングではない!」
と見送った判断を下したことは
今から振り返ると正解だったように思えます ^^
1)ヨーロッパ市場について
ヨーロッパ内24カ国のうち
15カ国において不動産価格が
引き続き上昇しているものの


そのうち伸びが顕著な6カ国を除き
18カ国においては減速傾向にあります。



前述したように
アイスランドは
依然として世界の中で
もっとも不動産価格が上昇している国。


全国平均で前年同期比で+18.76%も伸び
対前期比でも+3.22%の伸びを記録。


観光業が引き続き堅調に推移し
特に首都レイキャビクにおいては
住宅の供給が限られていることが
主な要因としてあげられています。


アイスランドに
一体どんな観光名所があるというのか?


そもそも観光客が増えることで
なぜ不動産需要が高まるのだ?
(Airbnbなどの民泊需要か!?)


さらなる調査・勉強が必要そうです。。


(参考:直近3年間の対前年伸び率)

・2014年:+5.18%
・2015年:+6.93%
・2016年:+12.53%

▲おもちゃの家のようなカラフルな屋根が目立ちますね


ルーマニアは
引き続き好調を保っており
マンションの平均販売価格は
昨年第3四半期において+9.02%に対して
今年の同時期には+9.36%とさらに伸びた模様。


モンテネグロは
2017年第3四半期までに+5.07%上昇し
次いでスロバキア共和国(+4.8%)
ドイツ(+4.25%)、ポルトガル(+4.04%)
ラトビア(+2.58% )が後に続きます。


我々が昨年から大注目しているポルトガル。


投資移民ビザ「ゴールデンビザ」の需要が
引き続き高いことから不動産価格にも
しっかりと反映されているようですね!


一方で
ウクライナの不動産価格は
2015年にロシアとの紛争が正式に終わり
景気が回復してきたといっても
依然として不景気が続いている模様。


ウクライナの首都・キエフでは
2017年第3四半期までに▲6.89%下落し
これは16四半期連続で下落となりました。
ロシアは
欧州で2番目に弱い住宅市場であり
2017年第3四半期までに▲6.69%となり
直近の第2四半期からさらに▲1.07%下落しました。


原油価格が回復してきていることから
ロシア自体の経済は回復基調のはずですが
不動産価格に反映されるまでには
まだ少し時間がかかるようです。
2)アジア市場について
香港は
初回の住宅購入者以外に対して
高い印紙税を課したにもかかわらず
2017年第3四半期までに
前年同期比で+13.14%も上昇し
世界で2番目に強い不動産市場となりました。


土地が限られていることにより
平米単価あたりの住宅価格が
世界的に見ても最も高い都市である香港に
個人的には住みたいと思ったことはないですが


更なる値上がりを期待する
中国本土の人たちを中心に
投機的なマネーが流れ込んでいるのも
この価格高騰の一因になっていると思われます。
フィリピンは
経済の発展を裏付けるように
引き続き不動産価格も堅調に推移しており


マカティCBDの3ベッドルームの
コンドミニアムの平均価格は
2017年第3四半期までに前年同期比で
+6.58%上昇した模様。


マカティのCBD不動産価格は
急速な経済成長の中で
2011年第1四半期から
2016年第4四半期にかけて
約49%以上も上昇しました。


約5年間で50%上昇ということは
1年間で約10%ずつ上昇したことになりますね。


私がフィリピン・マカティに持っている
コンドミニアムの価格は正直そこまで
上がっていないはずですが


実際にデベロッパーが販売する
新築の物件価格は年に10〜20%程度
上昇しているとも聞いていましたので
このレポートでの数字は
あながち間違いではないのかなと。



(参考:経済成長率の推移)

・2012年:+6.7%
・2013年:+7.1%
・2014年:+6.2%
・2015年:+5.9%
・2016年:+6.8%

他のアジア11カ国のうち
7つの国において勢いが減退しました。


モンゴルは
景気の急激な減速と
ソブリン債務の危機によって
2016年第3四半期までに▲7.92%下落した後
2017年第3四半期までにはさらに▲5.7%下落した模様。


この勢いであれば
もう少し下がる余地があるかもしれませんが
一方でこのタイミングを買い時と判断して
安値で物件を仕込む日本人投資家もいます。


中国(北京)は
2016年第3四半期までに
+37.87%の高い伸びを記録したものの
2017年第3四半期までに
▲0.31%と勢いが一気に減速しました。


新しい政府の規制や
金融引き締め政策が開発者や
投機的な買い手に影響を与えている模様。


中国経済は2016年に+6.7%成長した。
これは、需要を押し上げるための
政府の景気刺激策があるにもかかわらず
26年間で最も遅い成長であったとの報告があります。


2017年第3四半期までの経済は+6.8%で
今年の政府のGDP成長目標である
+6.5%を大きく上回りました。


中国不動産バブルが叫ばれて久しいですが
政府の下支えもあって、なかなかバブルが
崩壊しませんね、、、汗
3)北米市場について
米国は
住宅建設企業の強気の姿勢もあって
不動産価格は安定して上昇を続けています。


季節調整後の全国住宅価格指数は
2017年第3四半期(インフレ調整後)までに
+3.83%上昇しました。


全米主要20都市の中で
シアトルが+10.5%と最も高い価格上昇を示し
ついで高い順に


・ラスベガス:+6.63%
・サンディエゴ:+5.85%
・ポートランド:+5.01%
・ボストン:+4.95%
・タンパ:+4.93%
・デンバー:+4.86%
・ダラス:+4.84%
・サンフランシスコ:+4.78%
・デトロイト:+4.73%


となった模様です。
カナダの11都市では
2017年第3四半期までに+9.69%上昇したものの
昨年同時期の+10.18%と比べやや減速しました。


不動産価格の上昇率の高い順に


・ハミルトン:+17.65%
・トロント:+16.24%
・ビクトリア:+12.97%
・バンクーバー:+8.86%



となっており、
昨年と比べて減速したとはいえ
前年比で約10%も上昇していますから
堅調な不動産マーケットと言えるでしょう。


私の、ある師が常々口にしていました。


「バンクーバーは世界で最も美しい街だ」と。


いつか行って見たいですw



※ なお、《南米》《中東》は
現時点で我々の重点市場ではないので
このメルマガからは割愛します。


-----------------------------


と、レポートは以上になります。



価格が上昇しているから今なのか
はたまた下がっているからチャンスなのか・・・


株式も不動産も
需要と供給のバランスだけではく
投資筋のマネーが大量に入ったり
政府などの規制(あるいは緩和)によって
相場が動くことも少なくありません。


誰しも相場の底はわからないので
欲をかかずに、このようなマクロ的な
視点も忘れずに情報を収集することが大切です。



個人的には前述したように
北ヨーロッパのアイスランドと
北米のカナダに注目しており


今年のどこかのタイミングで
新しい投資の機会を探るべく
現地視察に行ってこようと思っています。
(ちょっと今は寒すぎる・・・^^;)



みなさんが気になる国はどこでしたか?


このようなデータから何を読み取り
どう行動していくべきか
ご自身でも考えて見てくださいね!
編集後記
タクシーに乗車し
運転手がエンジンをかけた瞬間


「カードが挿入されておりません・・・」


ん!?
まさかこの言葉は・・・


そうです。
日本ではよく聞き慣れている
あの、ETC車載器の音声です。


ミャンマーでは
日本の中古車が数多く輸入されており
こうしてそのまま何も手をつけず
走っている車もあるのです、、


まさかこの異国で
こんな音声が聞けるとは・・・


なんか変な気分です苦笑


さて、なぜ私がミャンマーに来ているのか?


その理由については
現地ヤンゴンのシャングリラホテルの
カフェにて短い動画を撮りましたので
ぜひご覧いただければ幸いですw
以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう!
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