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GLOBAL INVESTMENT ACADEMY GIA通信 Vol.221
投資先を選択する際に抑えておくべき9つの要素
みなさん、こんにちは。
Global Investment Academyの両角です。


先週は中国の北京に行き
あるグローバル企業と打ち合わせを行い


週末には日本で
会員様を対象にしたセミナーを行い


今週はタイのバンコクに戻って
複数の打ち合わせをしていました。


その中で私が痛感するのは、、、
続きは【編集後記】にて
どのような視点で
投資対象国を選んでいるのか?
弊社Global Investment Academyでは
これまで成長著しいASEAN諸国を中心に
様々な不動産投資のプロジェクトを
日本の方々にご紹介してきました。


もちろん我々は神ではないので
ご紹介した全てのプロジェクトが
当初期待していた理想の姿には
至っていないこともありますが


少なからず
どういう視点で投資のチャンスを捉え
それをどのような方法で
価値を最大化していくかについて
様々な形でお伝えしてきたつもりです。


ただ、、、、


不動産投資の難しいところとして
1年や2年で結果が出るものではなく


最低5年・・・
一般的には10年以上のスパンで
物事を考えていく必要があります。


特に新興国での不動産投資は
その国が成長していくことによって
資産価値を高めていくものであるため


じっくりと腰を据えて
取り組んでいく必要があるのです。


特に、我々の考え方の軸として
短期間での大きなキャピタルゲインを
狙いにいく投資手法ではなく


より安定的に中長期に渡って
資産価値を高めていける国や街を
ご紹介してきたつもりです。


その中で
どのような視点で
投資対象国(街)を選択すればいいのか?


多くのお客様から
同じようなご質問を受けますので


今週は
海外での不動産投資をする際に
これだけは最低限抑えておくべき
9つの要素についてお伝えしていきます。
最低限抑えておきたい
3つの検討要素はこれだ
まず、必ず
抑えておくべき要素として
下記3点をあげておきます。


**********

1. 継続して成長していくか?
2. 人口が増えているか?
3. 権利関係が明確になっているか?

**********




1. 継続して成長していくか?


これについては
当たり前のことなので
あまり説明も必要ないかと思いますが


あなたは
大切なお金を預ける先として


毎年安定的に
経済成長をしている国と


ここ数年停滞を続けている
あるいは、むしろ後退している国の
どちらにお金を預けたいと思いますか?


株式市場でいう
「逆張り」のように


みんなが同じ方向に
向かうと考えている時に
あえて逆の方向に
向かうことに賭けることで
利益を得る手法がありますが


一般的には全体の流れや勢いに沿って
順張りで投資をしていく方が
リターンの確率は高まることでしょう。


不動産投資は相対取引なので
全部が全部同じ条件ではないですが
マクロ的な観点から考えると


今後数年・数十年に渡って
成長していく可能性がある国に
投資をしていくのが基本となります。


注)節税対策など投資の目的によって変わります



2. 人口が増えているか?


これも必ず言われることですが
その国の経済発展を支える
「労働力」がどれだけ豊富なのか?


つまり「人口ボーナス」と言われる
15〜64歳までの労働人口が
どれだけ長期間続くかによって
その国の成長をある程度予測できます。


特に人口を年齢別に並べた
「人口ピラミッド」が
綺麗な三角形を
形成していればしているほど
若い労働人口が多いことを示し


今後中長期に渡って
成長していくであろうことが予測されます。




ASEAN諸国でいうと
フィリピンやマレーシアなどが
その代表例として挙げられますし


ミャンマーやカンボジアなども
今後大きく伸びていく可能性を秘めています。



3. 権利関係が明確になっているか?


大切な資産・資金を
その国に投資していく訳ですから
きちんと自らの権利が法律で守られてないと
そもそもテーブルに乗りません。


アメリカやヨーロッパ
さらには日本を含めた先進諸国は
この辺の権利関係が明確になっているので
さほど心配する必要はありませんが


特にASEAN諸国のような
新興国(発展途上国)に関しては
まだまだ法律が未整備なところがあったり


法律や商習慣も
いきなり変わることがあるので
注意が必要です。


特にノミニーと言われる
現地の弁護士や会計士などの人を
暫定的に法人の代表に立てて


その国の土地や
不動産を取得する方法は
かなり一般的に行われていることですが


その権利自体を
乗っ取られるなどのトラブルは
深刻な問題に発展することもあるので
十分注意してください。
最後の最後で大逆転負け!?
多くの人が見落としがちな、あれ
先ほど上述した3つの要件は
最低限クリアすべき要素ですが
それ以外にもいくつか気をつけて
見ているものがあります。


**********

4. 建設・販売・管理会社はどこか?
5. 高い賃貸需要があるか?
6. 出口戦略は取れるか?

**********



4. 建設・販売・管理会社はどこか?


特に不動産投資に関しては
建物という形にして資産を残すので
その建物の品質にはこだわりたいです。


できればその国を代表する
さもなければ地元で名の知れた
豊富な実績を持つデベロッッパーと
付き合うようにしています。


もちろん、一流企業であればあるほど
それなりにコストがかさんできますので
何事もバランスが重要なのですが


やはり、安かろう悪かろう
では元も子もないですし


特に新興国では
建設レベルが高いとは言えませんので
特に注意を払う必要があります。


また品質の問題だけでなく
新興国の多くの不動産開発プロジェクトは
「プレビルド」といって


まだ建築されてないものを
実質「青田買い」をして
安く仕入れることができるのですが


安く仕入れられる分
建築途中で何かしらの問題で
工事がストップしてしまうという
リスクがあることは念頭においておくべきです。


出来れば
デベロッパーの財務状況を調べ
不動産事業で多くの実績を残していても
他の事業で足を引っ張っていないかなど
多角的に見ていくことも必要です。



5. 高い賃貸需要があるか?


海外の不動産を購入する多くの方は
他人に貸し付けて不労所得を得る
不動産投資目的かと思います。


数年後(あるいは十数年後)に
物件価格の上昇の恩恵を受けて
売却することによって得られる
キャピタルゲインを得ることは
不動産投資の醍醐味の一つですが


基本的には
毎月・毎年安定的に家賃収入が入る
「インカムゲイン」を目的として
投資していることでしょうし
我々もそれを推奨しております。


その目的を達成するためには
安定的に需要がなくてはいけませんし


できれば家賃も
年々上昇していく国や街で
行っていきたいものです。
(あくまでも現地通貨として)


いくら素晴らしい
不動産を建設したとしても
そこの場所に、その物件を借りたいと
思ってくれる人がいなければ
このビジネスモデルは成り立ちませんし


不動産という名前にあるように
需要がないからといって
簡単には動かせませんので
やはり立地が全て、なのです。



6. 出口戦略は取れるか?


上記したように
不動産の保有期間中に
第三者に貸し出して
安定的な家賃収入を得るのが
不動産投資の一番の目的なのですが


最終的にその物件を売却して
どれだけ手元に残せるかが
投資として成功したのか否か、なのです。


不動産投資は
国内・海外問わず
様々なリスクがつきものなのですが


株式やFX取引などと違い
すぐには売買が成立しないという
流動性リスクがあります。


売りたい時に
希望した金額で売れず
結果値段を大きく下げざるをえない
ということはよくある話です。


不動産投資を始めること自体は
それほど難しいことはありません。


ある程度の資金があり
それなりの覚悟と決断さえすれば
誰でもスタートを切ることが可能です。


ただ、それよりも難しく
多くの方を悩ませているのが
出口をどうするのか、なのです。


不動産投資を真剣に学んでいる人でも
意外とこの出口戦略は欠けている点であり


それを間違ってしまうと
最後の最後で大逆転負けを食らう
可能性がありますので注意してください。
せっかく利益が出たのに・・・
多くの人がはまる落とし穴とは?
あとは基本的な検討要素というよりも
マーケティングというか
戦略も部分になるかと思いますが
せっかくなのでいくつか触れておきます。


**********

7. お金の自由度は高いか?
8. 為替はどうなのか?
9. レバレッジをかけられるか?

**********



7. お金の自由度は高いか?


いくら投資という観点で
魅力的な国なり街があったとしても
そこへお金を入れられないのであれば
検討の余地がないかもしれません。


もっと突き進んで考えれば
幸いにしてその国にお金を入れられ
何とか順調に資産を増やすことができ


最終的に出口戦略として
売却を選択し現金化できたとしても


それを日本や
第三国へ送金するのに
多くの時間と手間(=コスト)がかかれば
それは資産運用の手法として
決して褒められたものではないでしょう。


一昔前の中国では
高い銀行預金利息を狙った
定期預金は多くの利益を生みましたが


1日における引き出し限度額が
かなり少ないこともあって
実際塩漬けになっている方も
そう少なくはありません。



8. 為替はどうなのか?


海外投資の醍醐味でありながら
プロでもなかなかコントロールできないのが
外国為替です。


不動産投資をした国が
大きく成長することによって
資産価値が高まったはずなのに


対日本円でその国の通貨が
弱くなっていたら(購入時より円高が進む)
日本円換算では元本割れするケースもあります。


ですから単に
不動産投資の勉強だけを
していればいいのではなく


世界経済の流れ
もっといえば金融・政治などにも
関心を持ち、学ぶ必要があるのです。



9. レバレッジをかけられるか?


こちらも不動産投資のメリットの1つですが
金融機関から借り入れ(=融資)を受け
レバレッジを効かすことができます。


もちろん
レバレッジが効くということは
常にプラス方向だけでなく
マイナス方向にも効くことがあるので
注意が必要です(=逆レバレッジ)。


ただし、より短期間で
効果的に資産を増やすには
融資を有効に活用していくのが
重要なポイントです。
(安全性との天秤になりますが・・・)


海外不動産投資がブームだった
2010年前後の数年間は
いくつかの国で外国人である
我々に対しても海外の金融機関から
融資を引くことができました。


私もマレーシアに所有する物件に対して
1つはほぼほぼフルローン
(購入金額の全てが融資)


残りの2つは
80%の融資を受けています。


ただし、現時点では
ほとんどの国で銀行融資は
難しくなっているのが実情です。


本来であればゼロ金利
もしくはマイナス金利に近い状況である
我が国日本においてお金を借り


新興国など金利の高い国で
不動産投資などの運用をしていくという
レバレッジの掛け方が一番
理想的なのですが、ね(苦笑




以上、見てきたように
投資先(国や街)を選択するのに
最低限これだけのことは
事前に調べて確認しておいた方が良い
9つの要素について見てきました。


不動産投資は
ただ単にその物件の
良し悪しを考えるだけではなく


自らがコントロール出来かねる
問題なり制約をどのように取り除くか
(あるいは事前に確認しておくか)


やはりリスクとリターンは
常にバランスしていきますので
上記の点は必ず身につけておいてください。


また、いつもお話しますが
こうした金融リテラシーを高めることで


変な物件(=ババ)をつかむことなく
あるいは詐欺に遭うこともなく
安心して資産構築が
できるようになるはずです。


引き続き一緒に学んでいきましょう ^^
編集後記
現在いろいろな国で
複数のプロジェクトを動かしていますが


やはりその時に痛感するのは
語学力の重要性、ですね。。


当たり前ですが
向こうは日本語ができませんし
こちらがいくら正しくとも
それを向こうがわかる言語で
主張しなくてはいけません。


中国語もタイ語も
他の言語を覚える必要はないですが
やはり世界の共通言語としての
英語はどの国でも基本通じますし


逆に英語が話せれば
それだけで一歩も二歩も
前進することが可能です。


グローバリゼーションと叫ばれて
もう随分時間が経っていますが


・英語
・IT(テクノロジー)
・ファイナンス(お金)



の三種の神器は
必ず身につけるようにしましょう。
以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう!
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