画像がうまく表示されない方は、
こちらのWEBページをご覧ください。
GLOBAL INVESTMENT ACADEMY GIA通信 Vol.204
万人にお勧めできる投資案件は存在しない
みなさん、こんにちは。 Global Investment Academy の両角 です。

今週の火曜日に、日本とは気温差20度のバンコクに戻ってきました。

日本からの帰りに、いつものように羽田空港のビジネスラウンジを利用していた時、ある衝撃的な行動に目を奪われました。

続きは【編集後記】にて
ついに三部作の最終章・・・
この案件は「アリ」か「ナシ」か
イスラム諸国の中で最も早く先進国入りを目指しているマレーシア。

そのマレーシアの最南端に位置し、2025年までに1000億ドル規模の開発を予定しているジョホール州での「イスカンダル計画」

そして今回新たに、たった1つの企業が、たった1つのプロジェクトに対して、同額の1000億ドルをかけて行う壮大なプロジェクト。

その名は「Forest City」

その背景と概要について、2週にわたってお届けしてきた訳ですが、ここまでいかがでしたでしょうか?

このプロジェクトのお話を始めて聞いた時、直感的に「さすがに、ないな・・・・」と思いましたが、やはり人やメディアから聞くのと実際に自分の目で見て肌で感じることは、これまでの経験上、雲泥の差でしたので、現場主義を貫く私として、すぐに現地に乗り込んだ訳です。

自分が2年半住んでいたマレーシア・ジョホールバルに対する思い入れは人一倍強く、気がつけばGIA通信を創刊してから初の3部作となっていました。

最終回の今日は、あくまでもこのプロジェクトが投資案件として評価した時に「アリ」「ナシ」か。

海外投資を行う上で必ず押さえておきたいポイントも含めながら、我々なりの視点をこの場で共有していきます。
万人のニーズに合致する
投資案件は存在しない
みなさんが気になる、この案件が投資対象になり得るか否か・・

結論から先に言ってしまえば

人によっては「アリ」だし
人によっては「ナシ」でしょう。


・・・・・

何を当たり前なことを言ってるのだ! そんなことが聞きたいんじゃない!!

はいはい、そうですよね。 もちろんわかっていますよ ^^

もっと具体的にどこが良くて、あるいはどこに問題があって、あれやこれといった根拠があるからこその「アリ」か「ナシ」か。

その「答え」が欲しいのですよね。

でも、、、その答えは先ほど書いたように、人によっては「アリ」だし、人によっては「ナシ」、なのです。
つまり何を言いたいのか?

投資案件というのは万人のニーズに合致するものはない、ということです。

その案件自体が素晴らしいものだとしても、Aさんにはお勧めできるけどBさんにはお勧めできない、そういうことが多々あります。

なぜなら、その人の置かれている立場や属性が違うだけでなく、将来の目標なり、ゴールもそれぞれ違うので、当然ながらそこに行き着くまでの距離も方向も速度もバラバラだからです。

ですから投資案件をご紹介するには、こうした一般的なメルマガやFacebookなどの媒体を通さず、直接お会いするなりお話しながらきちんとその方のニーズをヒアリングした上で行っています。

まずはその前提を理解いただいた上で、「Forest City」をどういう人にならお勧めできるというのでしょうか?
こんな人たちなら
「Forest City」をお勧めします
もしあなたが、海外での不動産投資を10年20年のスパンで考えられるのであれば、「Forest City」のような夢のあるプロジェクトは、大きく資産を増やせるチャンスかもしれません。

日本にほとんどの資産が集中し、リスク分散を図る意味での海外投資。

世界中で紙幣が剃られ続け、このままではどこかのタイミングで必ずインフレーションが起きうる中で、インフレヘッジとしての不動産。

原油価格の低迷により、ここ数年通貨安で苦しんできたマレーシアにおいて魅力的な今の為替水準。

年中温暖な気候で体に優しく、かつマレーシアの物価の安さに加えシンガポールの利便性も享受したい。

リタイアメント後の住処にする方や、お子様の海外での教育を考えている方はマレーシアのジョホールバルはお勧めです。

しかもこの物件を購入すれば、MM2Hという永住権に近い10年間滞在できる権利(ビザ)も無料でもらえますし、相続税も発生しない国ですので、うまくやれば資産を減らすことなく次の世代に資産を継承できることでしょう。

ですから、この物件はどちらかというと、最先端の技術に囲まれ、スマートシティのコンセプトのもと、国際教育を受けさせたいお子様と一緒に、ここで快適な生活をしていきたいという方や、あくまでも投資と割り切り、10年、20年後の大きな値上がりを期待しつつ為替差益も同時に狙いたいという、キャピタルゲイン+αをメインにした投資家が対象になってくるかと思います。

あなたがそのような方なら、まだ価格が安い今のうちに購入されると良いでしょう。

間違いなく街とともに物件が出来上がるにつれて、価格は値上がりをしていくと思われますので。
ただ、気をつけて下さい。

実際にこのプロジェクトを、この不動産を購入してきた人が、どのような国籍・どのような層であったか、しっかりと理解していますか?

自分が住む国から何とかして資産を逃がしたい、自分の国で経験してきたような不動産バブルの恩恵を受けて大きく儲けたい、ほとんどの購入者がこのような目的を持つ中国人であることは、とてもとても重要な意味を持ちます。

すでに20数棟が中国人に買い占められ、今も毎日のように大型ツアーバスが乗り付け、あいつが買うなら俺も・・・・的なノリで次々と購入する人が後を絶ちません。

そんな彼らが将来そこに住まないとするならば、どんなに立派なコンセプトで作った街であっても「ゴーストタウン」になり得る可能性は否定できません。。
ですから、海外で不動産を購入する場合は、その物件の良し悪しは当然のこと、購入者はどの国の人であり、その人たちはどんな属性の人で、何の目的で購入しているのか、一見自分の資産形成と関係無いようにも思えますが、その辺をしっかりと事前にヒアリングし見極めておかなければ、将来大変な思いをすることになるかもしれません。
自分でコントロールできない
リスクには極力手を出さない!
日本の不動産投資のように、毎月の家賃収入(インカムゲイン)を期待しての投資を考えている方には、こちらの案件はお勧めいたしません。

なぜなら、物件完成から少なくとも3年あるいは最悪5年くらいは、期待する収入があげられずにキャッシュアウトが続いて苦しむことになろうかと思います。

我々はこのジョホールバルで、すでに街として完成されているタマンモレックという地域でコンドミニアムを手掛けました。

高級住宅街であり、ジョホールバルの中でも治安がよくて有名な地域でありながら、たった100, 200といったユニット数でも、完成後の2,3年は満足いく賃貸付けができていませんでした。

実際に私が所有する物件の2つの部屋とも、テナントがついては1年程度で退去し、また新たに賃貸付けを行うサイクルを2度ほど経験しておりますし、賃料も当初の見込みを大きく下回り、融資の返済まで考えた時にはまだまだ厳しい状態が続くものと思われます。

そんな状況でありながら、何も無い状態から人工島を一から作り、何千・何万という部屋が一斉に供給され、併設・隣接する商業施設にテナントもまだまばらな状態では、とてもではないですがそこに住みたい! と思う人はそれほど多くはないと思います。

すでにジョホールバルのあるエリアでは、立派な共有設備を持つコンドミニアムでありながら、夜になっても明かりがちらほらしかついていないものも目立つようになってきています。

また、このプロジェクトに関して一番懸念していることとしては、やはりたった1つの企業グループが展開・建設しているということです。

もちろんこの企業は、中国の不動産業界でもトップ5に入りますし、それこそフォーブス500にもリストされています。 財務体質的にも問題ないですし、これまでの経験も豊富であることは間違いありません。

ただ、100年に一度の未曾有の経済危機が何度も起こりうる現在の不安定な経済下において、現時点で有名で、大きな企業だからといって、今後10年20年、さらには30年と生き残っていくとは限りません。

まして様々な問題を抱えている中国に籍を置く企業です。 もはやこの企業だけの問題ではなく、中国というカントリーリスクも背負った上での投資だと考えるべきなのです。
投資にはリスクがつきものです。 逆にリスクがないものは、それなりのリターンしか得られません。

また一般的にリスクといえば、損失を被る可能性のことを指しますが、本来の資産運用の世界では、将来のリターンの不確実性(変動制)のことを意味します。

ですからリスクは決して恐れるものではなく、きちんとそのリスクの正体を突き止め、それをコントロールすればいいだけです。

その上で、一番やってはいけないのが、そこにどんなリスクがあるかを知らないで行動することであり、もっと言えば、自分ではコントロールできないリスクを極力抱えないことが大切なのです。
そういう意味では、中国という国のカントリーリスクについては巷では散々取り上げられていますし、その危険性を理解しているはずですが、所詮自分でどう努力したところでコントロールの効かない範囲でしょうから、その点は十分気をつけるべきでしょう。

人生において夢は必要です。
お金持ちになりたいという欲を持つことも決していけないことではありません。

ただ、夢や希望、欲に基づく感情を最優先して投資の判断を行うと必ずヤケドします。

今回ご紹介した「Forest City」が、あなたにとってどのように映ったのか、できるだけニュートラルな立場で書いたので正直その反応は分かりかねますが、もし、もっと詳しく聞きたいことや具体的なご相談などございましたら、スカイプでお受けしますのでお気軽にお問い合わせください。
我々がこのメルマガを通して
伝えたい思いやスタンスとは
最後の締めくくりとして、海外投資をご紹介する立場としての考え方、スタンスについて述べておきます。

我々はこれまで海外のたくさんの国々において、それこそ何十という不動産案件を手掛け、何百というプロジェクト・事例を実際に現地に行って見てきました。

その圧倒的な数と経験は、他のどの企業にも負けていないはずですし、実際に数々の失敗も同時に経験しているからこそ、海外投資の痛みや難しさも理解しております。

もちろん投資案件を紹介する立場としての責任も重々肝に命じておりますし、みなさんの大切な資産を預かる訳ですから、慎重に慎重を重ねて日々活動しております。
単に一般的なメディアや他のリソースからの情報に頼ることなく、自分たち自身が実際に現場にいき、この目で見てきて確認してきたことを様々なフィルターを通してスクリーニングをする。

さらにその上で、みなさんにお伝えすべき価値のある情報のみに厳選して、メルマガやFacebookなどの自社媒体でお伝えさせていただいております。

もちろん中には、我々の経験・知識不足や収集する情報量の欠落により、100%正しいことがお伝えできていないこともあるかもしれません。

しかしながら、海外投資に興味を持って我々の意見なり考えを聞きたいという方々に対しては、できる限りオープンに、タイムリーに、その様子を伝えていく。

自分たちの考えを自分たちの言葉で素直に伝えていく。

これがこのメルマガなり、Facebookでの我々としての情報発信に対するスタンスです。

100人いれば100通りの考えがありますし、我々が言うこと、考えていることが唯一の正解だとも思ってもいません。

ただ、少なからず海外投資の分野においては、誰よりも経験をし、誰よりも動き回っています。

そしてある国の、ある地域内だけで活動している企業なり人たちよりは、幅広い知識と見識を持ち合わせているつもりです。

その自負は持っていますし、この点は今後もブレずに行っていくつもりです。

もし、我々が発信する内容に、ご不満なりご満足いただけてない場合は、このメルマガを即刻解除して下さって結構です。

本来価値の高い情報を、あくまで我々の自由な意思で無料にて流しているものですから、強制してお読みいただく必要はございません。

一人でも多くの方に海外投資の面白さを知ってもらいたい、そしてチャンスがあれば実際に行動に移してみて自らの資産形成に役立てていただきたい。

そんな思いから日々活動をし情報発信をしております。

そんな我々の思いに共感いただける方に対しては、全力でサポートしていきたいと考えております。

次週からも、我々でしか発信できない真の海外情報を配信していきますので、楽しみにお待ちください!

今週はここまで^^ それでは!
編集後記
ビジネスラウンジでは簡単な食事と飲み物が提供されており、フライト前にいただくことができるのですが、ある50歳代の男性でしょうか。

提供されてあったティーパックを一気に10個、いや、20個くらいかな? 平気な顔で持って行きました・・・

えっと、、、それ、今飲む訳ではないよね?
明らかにご自宅用をお持ち帰りです。。。

その堂々とした振る舞いに驚きを隠せないでいましたが、数分後、さらに驚くべき行動に・・・

小学生高学年くらいになるその方のお子様でしょうか。
その男性と一緒にやってきて、今度は二人してお持ち帰りです。

その子はとっても嬉しそう。
うん、そうだよね。 大人でも無料は嬉しいもんね、、、

おいおい、こらこら、、、お宅、どういう教育をしてるの?
親父が率先してそんな指導してたらあかんでしょ、、

航空会社の女性スタッフも、さすがにこれには呆れ顔で、一応申し訳なさそうに一言二言注意をしていましたが、何やらそれには不服そうで怪訝な顔をして席に戻って行きました。

いや、キレるところじゃないし、、、

うーん、、、普通に考えればわかるようなものを、ここぞとばかりに権利を主張する姿は、同じ日本人として恥ずかしくなりました。

良い子のみなさんは決して真似をしないように・・・・
以上、今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
それでは、次回のアカデミー通信でまたお会いしましょう!
※本メールの内容は事前の書面による許可なく複製、複写、転載、転送する事を禁じます。
※本メールは、投資にご興味を持って頂いた方に特別にお送りしているメルマガで、投資学習用に作成されています。
 記載されている内容は、情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的とするものではありません。
※ご紹介している事例や数値、市場動向の見通しなどは、この文章を書いた時点での数値を元にした参考例であり、
 将来の利回りや運用成果、市場環境の変動等を保証するものではありません
バックナンバーはこちら
メールアドレスの変更配信解除利用規約個人情報保護の方針お問い合わせ

※メールマガジン配信設定後に退会された場合、退会当日、または翌日にメールが届く場合があります。
何卒ご了承ください。

Global Investment Academy
Rm.804, Boss Commercial Centre, 28 Ferry Street, Jordan, Kowloon, Hong Kong
info@academy-global-investment.com

Copyright(C) GLOBAL INVESTMENT ACADEMY All Rights Reserved.

このメールはGIA通信に登録された方にお送りしております。