Vol.29「○○不動産が節税に有利になるワケ」

Vol.29「○○不動産が節税に有利になるワケ」

みなさん、こんにちは。

グローバルインベストメントアカデミーの
両角崇(もろずみたかし)です。

現在我々グローバルグループは
世界各地において魅力ある投資案件を
ご紹介しております。

特にこれまでは
成長著しいアジアを中心に
活動を展開してまいりましたが

今回はじめて○○エリアでの投資案件を
手掛けることになりました。

なぜ、今○○に進出したのか?
そこには前回お話した減価償却による
節税スキームが大きく絡んでいます。

■□━━━━━━━━━━━━━━━□■
  一体どれくらいの減価償却が
    出来るものなのか?
■□━━━━━━━━━━━━━━━□■

前回は不動産投資の醍醐味の1つである
減価償却についてお話させて頂きました。

また、減価償却の話をした際に
建物は経年劣化するので減価するが、
土地は劣化しないので減価しない
という話を少ししました。

ということは、建物+土地で、
1,000万円で購入した不動産。

その不動産全てが
建物というわけではないですから、
1,000万円が減価の対象ではないですね。

ということは、
同じ金額の不動産を購入しても
建物の割合が多い方が
減価償却の額が増えますから
収益圧縮による節税効果があります。

それでは、
気になる建物と土地の比率は
一体どうやって決まるのでしょうか?

答えは、

エリア(国)によって異なる
^^^^^^^^^^^^^^^
となります。

その中でも、建物と土地の割合で
建物の比率が多いエリア。
それが、アメリカのテキサス州となり
実に建物と土地の割合は8:2です。

つまり、
1,000万円で購入した不動産の8割、
800万円が減価償却の対象となります。

日本では、
特に都心においてはこの割合が逆転し
土地が8、建物が2という具合でしょうし

同じアメリカでも
カリフォルニア州では
建物と土地は5:5程度で
評価されるそうです。

不動産評価において、
建物の割合が多い。

これは、投資として
多くの費用を計上できるという点で
大きな旨みがでてきますよね!

でもアメリカ・テキサス不動産の
メリットはこれだけではないのです。

■□━━━━━━━━━━━━━━━□■
    費用として落としても
   資産価値は落とさない!?
■□━━━━━━━━━━━━━━━□■

実際に節税について考えていくと
日本居住者にとってアメリカの
テキサス州にある不動産を持つ事により
大きなメリットがあります。

日本居住者は
海外の不動産から得られる利益について
税務申告の際に日本の会計基準に則って
申告することが求められております。

これは、
日本が属地主義という税制上の
取り決めをしているからでもあります。

その日本の減価償却のルールには
木造の築22年以上の建物は
4年という短期で減価償却が可能
というものがあります。

私も日本にいる時に
不動産投資を行っていましたが
この短期での減価償却費目当てで
築年数が経過した建物を
数多く購入していました。

但し、耐用年数を経過した物件を
売却する時には多額の譲渡益が発生し
これまた税金で苦しんだこともあります ^^;

木造22年と言うと
日本ではボロボロのイメージで
資産価値もほとんどありませんが

テキサスは気候が乾燥しており
木造の建物でも平気で
100年位は持つと言われます。

つまり、築20年程度の不動産は
メンテナンスの状況によっては
新築と同等の価格で評価され、

なおかつ、あと80年以上
資産価値を持ち続けるわけです。

ということは、、、

日本人がテキサス不動産を購入すると

実際の資産価値を高く保ったままで
^^^^^^^^^^^^^^^^
不動産評価額の8割に当たる部分を
^^^^^^^^^^^^^^^^
4年で償却できることになります。
^^^^^^^^^^^^^^^

つまり、
1,000万円の不動産であれば
800万円を4年で償却するわけですから

年間当たり200万円の収益圧縮が
可能となるわけです。
(説明のため、残存価格の計算は省きました。)

テキサス州は
州都がオースティンという街ですが
人口流入が非常に多く
空室率も少ないです。

シェールガスバブルで
シェールガスの雇用が増加しており
人口が増えているエリアもあります。

そのようなところの不動産を購入して
海外で外貨(米ドル)での配当を
得ながら日本では円で節税する。

海外投資に必ずつきまとう為替リスクが
このスキームでは発生しないように
なるわけです。

同じ海外投資、海外不動産であっても
このような違いも頭に入れて
どの国で投資をしていくのかを
考えていく必要がありますね!

以上、今回も最後までお読み頂きまして
誠にありがとうございました!

ご意見・ご感想・お問い合わせも
お待ちしておりますので
お気軽にコチラから!
⇒ http://academy-global-investment.com/support/inquiry/

それでは、次回のアカデミー通信で
またお会いしましょう!

両角 崇